不动产与基础设施月报 2023-04

2023年4月 植德不动产与基础设施月报 —植德律师事务所— 北京|上海|深圳|武汉|海口|香港 1 Beijing|Shanghai|Shenzhen|Wuhan|Haikou|Hongkongwww.meritsandtree.com 2023年4月监管动态 1、最高人民法院：《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》 最高人民法院于2023年4月20日公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）。 发文机关：最高人民法院 发布日期：2023年4月20日 关键词：商品房、消费者权利保护 主要内容：关于人民法院在审理房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中涉及的商品房消费者权利保护问题，最高人民法院为回应河南省高级人民法院《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》，经研究公布本《批复》。 要点提示：《批复》明确了三项内容，具体包括：一、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理；二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定；三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。 2、中国银保监会北京监管局、中国人民银行营业管理部、北京市规划和自然资源委员会、北京市住房和城乡建设委员会：《关于推进个人存量住房交易“带押过户”有关工作的通知》 中国银保监会北京监管局、中国人民银行营业管理部、北京市规划和自然资源委员会、北京市住房和城乡建设委员会于2023年3月31日发布《关于推进个人存量住房交易“带押过户”有关工作的通知》（京银保监发〔2023〕45号）。 发文机关：中国银保监会北京监管局、中国人民银行营业管理部、北京市规划和自然资源委员会、北京市住房和城乡建设委员会 发布日期：2023年3月31日 关键词：个人存量住房交易、带押过户 主要内容：为持续优化营商环境，进一步提升不动产交易、登记和金融服务水平，根据《中华人民共和国民法典》及《自然资源部国家税务总局中国银保监会关于协同推进“互联网+不动产登记”方便企业和群众办事的意见》（自然资发〔2020〕83号）等相关规定，现就推进个人存量住房交易“带押过户”有关事项发布本《通知》。 要点提示：根据《通知》，申请二手住房交易“带押过户”服务需要同时满足4个方面的条件，一是北京市个人二手房交易；二是买方必须是全款或者办理的是个人住房商贷购房；三是卖方未结清的贷款必须是商贷，或是已经还清公积金贷款部分的组合贷；四是所交易的住房在辖内商业银行仅存一次有效抵押。 办理“带押过户”首先需要买卖双方自行或是在中介机构的居间服务下达成房屋买卖意向，签订房屋转让合同，约定同意“带押过户”；然后，买卖双方需在北京市存量房交易服务平台办理房屋网签；第三步，需向银行申请“带押过户”；第四步，买卖双方及相关方应在不动产登记中心办理“带押过户”登记手续；最后，买方房贷发放，分别结清卖方原贷款及卖方实收款。 根据《通知》，申请“带押过户”，买卖双方的贷款可以是同一家银行，也可以是不同的银行，或者买方为全款购房时也可以使用“带押过户”业务。对于买卖双方均为贷款的，如果买方首付款和贷款金额之和不足以结清卖方贷款，卖方需向贷款银行补齐差额部分。首付款将打入监管账户，在确认“带押过户”完成后，银行会将首付款和贷款划至买方的贷款银行账户，解除原卖方贷款的抵押权，并将剩余资金转入卖方本人收款账户。如果买方为全款购房的，卖方贷款银行则将用购房款结清贷款，解除抵押，将剩余资金转入卖方本人收款账户。四部门要求，各房地产中介机构在提供经纪服务时，要主动向买卖双方介绍“带押过户”交易模式。 3、住房和城乡建设部：关于印发《建设工程质量检测机构资质标准》的通知 住房和城乡建设部于2023年3月31日发布《建设工程质量检测机构资质标准》（建质规〔2023〕1号）。 发文机关：住房和城乡建设部发布日期：2023年3月31日 实施日期：2023年4月19日 关键词：建设工程质量检测机构、资质标准 主要内容：为贯彻落实《建设工程质量检测管理办法》，进一步加强建设工程质量检测机构资质管理，提升检测技术能力，发布本《资质标准》。 要点提示：《标准》包括总则、标准、业务范围及附则4个部分，共12条，包含检测机构资历及信誉、主要人员、检测设备及场所、管理水平等内容。《标准》提出，检测机构资质分为二类：综合资质和专项资质，其中，专项资质包括检测机构的建筑材料及构配件、主体结构及装饰装修、钢结构、地基基础、建筑节能、建筑幕墙、市政工程材料、道路工程、桥梁及地下工程9项内容。 4、自然资源部办公厅：《关于严守底线规范开展全域土地综合整治试点工作有关要求的通知》 自然资源部办公厅于2023年4月23日发布《关于严守底线规范开展全域土地综合整治试点工作有关要求的通知》（自然资办发〔2023〕15号）。 发文机关：自然资源部办公厅发布日期：2023年4月23日 关键词：土地综合整治、国土空间格局、试点工作 主要内容：为贯彻落实党中央、国务院决策部署，有效发挥全域土地综合整治优化国土空间格局、助力乡村振兴的积极作用，印发本《通知》。 要点提示：《通知》明确，土地综合整治活动原则上应分别在国土空间规划确定的农业空间、生态空间、城镇空间内相对独立开展，稳定空间格局，维护“三 区三线”划定成果的严肃性，具体包括：（一）严格控制耕地和永久基本农田调整，稳定农业空间；（二）严禁调整生态保护红线，保护生态空间；（三）严守城镇开发边界，锁定城镇空间。 《通知》提出，土地综合整治涉及耕地和永久基本农田调整的，严格执行耕地年度内“进出平衡”和永久基本农田“先补划后调整”的要求，对调出的耕地，应当在年度内落实“进出平衡”，并在部国土空间规划“一张图”系统中备案，涉及永久基本农田的，应当先补划后调整，并在部永久基本农田监测监管系统中上图入库。 《通知》强调，试点地区要切实做好整治区域内地籍调查、不动产登记工作，确保土地权属清晰无争议。试点地区的全域土地综合整治原则上不得开展合村并居，对承载当地传统历史文化内涵的特色村庄要坚决予以保留。严禁违背群众意愿搞大拆大建，不得强迫农民“上楼”。 5、住房和城乡建设部标准定额司：关于《房屋建筑与装饰工程工程量计算标准（征求意见稿）》公开征求意见的通知 住房和城乡建设部标准定额司于2023年4月14日发布《关于<房屋建筑与装饰工程工程量计算标准（征求意见稿）>公开征求意见的通知》（建司局函标 〔2023〕59号）。 发文机关：住房和城乡建设部标准定额司发布日期：2023年4月14日 关键词：房屋建筑与装饰工程、工程量计算标准 主要内容：按照《工程造价改革工作方案》（建办标〔2020〕38号）要求，定额司对《房屋建筑与装饰工程工程量计算规范》（GB/T50854-2013）进行了修订，形成《房屋建筑与装饰工程工程量计算标准（征求意见稿）》，向社会公开征求意见，意见反馈截止时间为2023年5月26日。 要点提示：新清单计量标准由2013版包含部分强制性国家标准降级为推荐 性国家标准，较2013版就措施项目；混凝土及钢筋混凝土工程；墙、柱面装饰与隔断；幕墙工程拆除工程等部分进行了调整，详见征求意见稿全文。 6、农业农村部、中央农村工作领导小组办公室等11部门：《农村产权流转交易规范化试点工作方案》 农业农村部、中央农村工作领导小组办公室等11部门于2023年4月19日联合印发《农村产权流转交易规范化试点工作方案》（农政改发〔2023〕1号），并以附件形式同时下发了《农村产权流转交易规范化试点建设参考》和《农村产权流转交易规范化试点实施方案（编写提纲）》。 发文机关：农业农村部、中央农村工作领导小组办公室等11部门 发布日期：2023年4月19日 关键词：农村产权、流转交易、试点 主要内容：为贯彻落实党的二十大关于畅通城乡要素流动的战略部署，贯彻落实近年中央一号文件精神、《中共中央、国务院关于稳步推进农村集体产权制度改革的意见》和《国务院办公厅关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》要求，通过试点示范提升农村产权流转交易发展质量，推动农民群众更好地实现财产权益，制定本方案。 要点提示：试点目的：探索健全交易体系、完善交易规则、加强风险防控、强化监督管理的有效路径，为全面推进乡村振兴和加快建设农业强国提供支撑。 试点工作部署：2023年启动试点工作，试点期为2023—2024年；争取通过2年的努力，试点地区逐步构建起比较健全的农村产权流转交易体系和符合行业发展特点的监管机制，形成一套覆盖主要交易品种的标准化交易规则，探索一批健康规范可持续发展模式，农村产权流转交易发展水平得到明显提升。 四项试点任务：一是健全交易体系。具体包括统筹利用各类相关交易服务场所、机构和平台，健全农村产权流转交易体系，重点是统筹利用现有交易服务机构、提升交易服务功能、完善信息平台、加强政策服务。二是完善交易规则。具体包括明确入场交易条件、丰富入场交易品种、完善各品种交易规则，规范交易申请、委托受理、信息公告、受让受理、组织交易、交易中（终）止、组织签约、交易（合同）鉴证、档案管理等程序。三是加强风险防控。就是指导交易服务机构加强内控建设，严格规范金融服务行为，加强信息系统风险防控，确保农村产权流转交易规范进行。四是强化监督管理。建立健全由相关部门组成的农村产权 流转交易监督管理委员会工作机制，完善议事规则、监管程序等工作制度，严格按照职责分工落实工作职责。 试点申报时间：各地可以整省、整市或整县申报，参照附件2编写试点实施 方案。试点申报材料由省级农业农村部门于2023年5月31日前统一报送至全国农村集体产权制度改革部际联席会议办公室。办公室组织召开专题论证会，论证后组织批复。 7、中国证监会、国家发展改革委：《关于企业债券发行审核职责划转过渡期工作安排的公告》 中国证监会、国家发展改革委于2023年4月18日发布《关于企业债券发行审核职责划转过渡期工作安排的公告》（证监会公告〔2023〕45号）。 发文机关：中国证监会、国家发展改革委发布日期：2023年4月18日 关键词：房地产信贷、企业债券发行 主要内容：为贯彻党中央、国务院关于机构改革的决策部署，做好企业债券发行审核职责划转工作衔接，根据《公司法》《证券法》《企业债券管理条例》《国务院办公厅关于贯彻实施修订后的证券法有关工作的通知》等有关规定，现发布过渡期工作安排的《公告》。 要点提示：为确保企业债券发行审核职责划转工作的有序衔接和平稳过渡，设置自本公告发布之日起6个月时间为过渡期。企业债券仍在中央结算公司簿记建档、招标发行，并执行现有企业债券相关规定和要求。对于国家发展改革委已完成注册且在有效期内的企业债券注册通知书，可按程序继续发行。 8、中国银保监会办公厅：《关于银行业保险业做好2023年全面推进乡村振兴重点工作的通知》 中国银保监会办公厅于2023年4月6日发布《关于银行业保险业做好2023 年全面推进乡村振兴重点工作的通知》（银保监办发〔2023〕35号）。 发文机关：中国银保监会办公厅发布日期：2023年4月6日 关键词：乡村振兴、涉农金融 主要内容：银行业保险业要以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的二十大、中央经济工作会议和中央农村工作会议精神，按照 《中共中央国务院关于做好2023年全面推进乡村振兴重点工作的意见》部署，坚持稳中求进工作总基调，坚持农业农村优先发展，健全农村金融服务体系，提高农村