房地产行业研究：首两月市场供需两弱，百强销售表现不佳

4 行业点评 本周A股地产、港股地产、物业板块均下跌。本周（2.24-3.1）申万A股房地产板块涨跌幅为-0.7%，在各板块中位列第25；WIND港股房地产板块涨跌幅为-2.4%，在各板块中位列第19。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为 -1.7%，恒生中国企业指数涨跌幅为-0.6%，沪深300指数涨跌幅为+1.4%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300 的相对收益分别为-1.1%和-3.1%。 本周杭州、合肥土拍热度较高。本周（2.24-3.1）全国300城宅地成交建面298万㎡，单周环比+31%，单周同比 -16%，平均溢价率9%。根据中指院，杭州开年首拍最高溢价率24%，合肥滨湖科学城地块最高溢价率达54%。2024年初至今，全国300城累计宅地成交建面2713万㎡，累计同比-58%；年初至今，华润置地、中建三局、滨江集团、招商蛇口、腾讯的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房销售环比上升，同比下降，节后第二周新房同比跌幅较第一周缩小。本周（2.24-3.1）35个城市商品房成交合计281万平米，周环比+76%，周同比-46%（按春节农历周算同比-13.8%）。其中：一线城市周环比+118%，周同比-41%；二线城市周环比+73%，周同比-48%；三四线城市周环比+42%，周同比-35%。 本周二手房成交环比上升，同比下降，节后第二周二手房同比跌幅较第一周缩小。本周（2.24-3.1）15个城市二手房成交合计139万平米，周环比+10%，周同比-41%（按春节农历周算同比-9.3%）。其中：一线城市周环比+42%，周同比-36%；二线城市周环比+1%，周同比-44%；三四线城市周环比+32%，周同比-7%。 今年首两月百强房企销售表现普遍不佳。根据克而瑞，2024年1-2月百强房企全口径销售额4544亿元，累计同比-50.5%（较1月-36%的跌幅扩大14.5pct），其中TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100各梯队房企销售金额累计同比分别为-49%、-52%、-51%和-50%，头部房企韧性相对更强。2月单月受春节假期影响，全口径销售额仅1989亿元，环比-22%，同比-62%。进入2024年以来新房市场延续承压，房企销售规模维持低位，主要由于需求端预期较弱、信心不足、需求及购买力低迷，供给端处于传统淡季，房企推盘营销热情不高。我们认为销售持续筑底的背景下，当前行业风险尚未出清，房企需积极销售回款以保障流动性安全。 今年首两月新房市场供需两弱。根据克而瑞，重点30城2月受春节假期影响，新房新增供应346万方，环比-53%， 同比-55%；整体成交495万方，环比-45%，同比-71%。2024年1-2月，重点30城合计供应1084万方，同比-27%，合计成交1400万方，同比-48%，2024开年首两月新房市场供需两弱。随着春节假期结束、房企供应开始放量、前期高能级城市系列政策缓释，我们预计3月市场的供求表现将环比改善，但是受制于去年高基数及当前市场环境，3月同比表现或仍延续负增长态势。 投资建议 2024年前两个月市场供求均表现低迷，当前核心一二线仍有政策放松空间，静待政策持续释放后市场的修复效果。 同时住建部要求地级及以上城市要于3月15日前建立融资协调机制，进一步促进供给端的稳定。推荐受益于行业K型分化、深耕高能级城市、主打改善产品的改善型国资房企，如建发国际集团、越秀地产、招商蛇口、华润置地；推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度持续提升，拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约 内容目录 百强房企销售表现普遍不佳4 首两月市场供需两弱4 行情回顾5 地产行情回顾5 物业行情回顾6 数据跟踪6 宅地成交6 新房成交8 二手房成交9 重点城市库存与去化周期11 地产行业政策和新闻11 地产公司动态13 物管行业政策和新闻14 非开发公司动态15 行业估值15 风险提示17 图表目录 图表1：2024年1-2月百强房企销售额同比大幅下滑4 图表2：2024年1-2月重点30城商品住宅新增供应面积减少（万方）5 图表3：2024年1-2月重点30城商品住宅成交面积减少（万方）5 图表4：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表5：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表6：本周地产个股涨跌幅前5名5 图表7：本周地产个股涨跌幅末5名5 图表8：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅6 图表9：本周物业个股涨跌幅前5名6 图表10：本周物业个股涨跌幅末5名6 图表11：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率7 图表12：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比7 图表13：2024年初至今权益拿地金额前20房企7 图表14：35城新房成交面积及同比增速8 图表15：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比8 图表16：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比8 图表17：35城新房成交明细（万平方米）9 图表18：15城二手房成交面积及同比增速（周）10 图表19：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比10 图表20：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比10 图表21：15城二手房成交明细（万平方米）10 图表22：12城商品房的库存和去化周期11 图表23：12城各城市能级的库存去化周期11 图表24：12个重点城市商品房库存及去化周期11 图表25：地产行业政策新闻汇总11 图表26：地产公司动态13 图表27：物管行业资讯14 图表28：非开发公司动态15 图表29：A股地产PE-TTM15 图表30：港股地产PE-TTM15 图表31：港股物业股PE-TTM16 图表32：覆盖公司估值情况16 百强房企销售表现普遍不佳 今年首两月百强房企销售表现普遍不佳。根据克而瑞，2024年1-2月百强房企全口径销售额4544亿元，累计同比-50.5%（较1月-36%的跌幅扩大14.5pct），其中TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100各梯队房企销售金额累计同比分别为-49%、-52%、-51%和-50%，头部房企韧性相对更强。2月单月受春节假期影响，全口径销售额仅1989 亿元，环比-22%，同比-62%。进入2024年以来新房市场延续承压，房企销售规模维持低位，主要由于需求端预期较弱、信心不足、需求及购买力低迷，供给端处于传统淡季，房企推盘营销热情不高。我们认为销售持续筑底的背景下，当前行业风险尚未出清，房企需积极销售回款以保障流动性安全。 图表1：2024年1-2月百强房企销售额同比大幅下滑 来源：克而瑞，国金证券研究所 首两月市场供需两弱 今年首两月新房市场供需两弱。根据克而瑞，重点30城2月受春节假期影响，新房新增供应346万方，环比-53%， 同比-55%；整体成交495万方，环比-45%，同比-71%。2024年1-2月，重点30城合计供应1084万方，同比-27%，合计成交1400万方，同比-48%，2024开年首两月新房市场供需两弱。随着春节假期结束、房企供应开始放量、前期高能级城市系列政策缓释，我们预计3月市场的供求表现将环比改善，但是受制于去年高基数及当前市场环境，3月同比表现或仍延续负增长态势。 图表2：2024年1-2月重点30城商品住宅新增供应面积减少 （万方） 图表3：2024年1-2月重点30城商品住宅成交面积减少（万方） 2500 2500 20002000 15001500 10001000 500500 0 1月2月 3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 0 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 202220232024 202220232024 来源：克而瑞，国金证券研究所来源：克而瑞，国金证券研究所 行情回顾 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为-0.7%，在各板块中位列第25；WIND港股房地产板块涨跌幅为-2.4%，在各板块中位列第19。本周地产涨跌幅前5名为张江高科、香港兴业国际、万通发展、旭辉控股集团、亚通股份，涨跌幅分别为+16.9%、+11.5%、+11.4%、+9.8%、+7.9%；末5名为华音国际控股、汇景控股、易居企业控股、远洋集团、金辉控股，涨跌幅分别为-24.4%、-23.5%、-14.4%、-13.9%、-13.8%。 10% 8% 6% 4% 2% 0% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% 图表4：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序图表5：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 -2% 半汽技食制资材零医耐家商运公银消多能房媒电食保软导车术品药本料售疗用庭业输用行费元源地体信品险件 -4% Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ 计电通机家国汽电传化有综医休轻商建纺钢非建采农食房公交银 算子信械用防车气媒工色合药闲工业筑织铁银筑掘林品地用通行 体与硬与、货与汽件主生物半车与要物 导零设用科 业保消与和事健费个专业设品人业 Ⅱ 备与用服 者金产服、与服融务饮服 Ⅱ Ⅱ Ⅱ 务料务 与 机设电军设 金生服制贸材服 金装牧饮产事运 体部备品技 与服品务烟 备器工备 属物务造易料装 融饰渔料业输 …件………装草 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 图表6：本周地产个股涨跌幅前5名图表7：本周地产个股涨跌幅末5名 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 张江高科 香万旭亚 港通辉通 兴发控股 业展股份 国集 际团 0% 易 居 企 业 控 股 金辉控股 远洋集团 汇景控股 华音国际控股 -5% -10% -15% -20% -25% -30% 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-1.7%，恒生中国企业指数涨跌幅为-0.6%，沪深300指数涨跌幅为+1.4%； 物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-1.1%和-3.1%。本周物业涨跌幅前5名为众安智慧生活、 建业新生活、恒大物业、中骏商管、雅生活服务，涨跌幅分别为+21.8%、+16.9%、+13.5%、+10.6%、+9.8%；末5名为保利物业、宋都服务、朗诗绿色生活、远洋服务、和泓服务，涨跌幅分别为-7.2%、-6.4%、-6%、-6%、-5.8%。 图表8：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 2024/2/26 2024/2/27 2024/2/28 2024/2/29 2024/3/1 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% 恒生物业服务及管理沪深300恒生中国企业指数 来源：wind，国金证券研究所 图表9：本周物业个股涨跌幅前5名图表10：本周物业个股涨跌幅末5名 25% 20% 15% 10% 5% 0% 众建恒中雅安业大骏生智新物商活慧生业管服生活务 活 0% 和泓服务 远洋服务 朗诗绿色生活 宋都服务 保利物业 -1% -2% -3% -4% -5% -6% -7% -8% 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 数据跟踪 宅地成交 根据中指研究院数据，2024年第9周，全国300城宅地成交建面298万㎡，单周环比31%，单周同比-16%，平均溢价率9%。2024年初至今，全国300城累计宅地成交建面2713万㎡，累计同比-58%；年初至今，华润置地、中建三局、滨江集团、招商蛇口、腾讯科技（北京）有限公司的权益拿地金额位居行业前五，分别为136、97、66、65、64亿元。 图表11：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5%