存量房时代系列报告（一）：二手房交易为什么需要中介？

二手房交易存在较高的搜寻成本、交易成本、学习成本，C2C交易难度大，中介的核心作用是降低三大成本。二手房交易存在三大成本：1）高信息搜寻成本，二手房具有非标属性且质量极不透明，虚假房源还会耗费额外时间；2）高交易成本，交易流程复杂、接触机构多、资金产权转移风险高。 3）高学习成本，区域房源、产业发展、人口、市场行情等短时间难以了解。上述成本使得C2C交易难度大，而中介存在意义就是降低上述三大成本，如通过真房源平台和经纪人带看服务降低搜寻成本，通过资金托管流程降低交易成本，通过提供委买委卖咨询建议降低学习成本等。理论上，只要中介费用低于上述三大成本，则二手房交易中介业务就有存在的价值，而二手房中介业务的组织模式即是以最高效的方式降低上述三大成本，提高撮合交易的效率。成熟的存量房市场交易也以通过中介交易为主，如美国通过经纪人成交的二手房占总二手房成交的90%，2021年我国二手房中介渗透率已超88%，印证了中介在二手房交易中的价值。 美国二手房交易通过MLS系统、互联网信息平台、专业机构、单边经纪人进行撮合。1）在MLS保障真房源的基础上，互联网信息平台导入MLS房源、提供在线看房以及经纪人带看降低信息搜寻成本。2）降低交易成本方面，美国有负责产权调查、信用评估、房屋检验、资金监管的机构，提供全流程专业公正的服务、保障产权及资金安全。3）降低学习成本方面，一方面是经纪人帮助谈价，另一方面是资深经纪人提供专业委买、委卖咨询服务。 我国二手房交易主要通过中介公司、互联网平台、双边经纪人共同降低三大成本。1）降低信息搜寻成本方面，我国主要依靠互联网平台提供的房源系统、传统经纪人带看，减少购房者的搜寻成本。我国形成了互联网信息平台、传统中介发展的互联网交易平台以及房东直售平台等多模式，其中互联网交易平台房源真实性、及时性和丰富程度最高，主因中介公司通过自身变革解决房源真实性问题。2）交易成本的降低主要依靠部分中介公司提供的资金监管、房屋漏水保险等安全保障，以及传统经纪人提供的产权查验、基础的房屋检查、办理过户等流程服务。3）降低学习成本方面，传统经纪人主要提供谈价服务和较为基础的咨询服务，委买、委卖类咨询服务则主要由新兴的自媒体看房经纪人提供。 自媒体看房业务主要在购房决策阶段提供专业的咨询建议，本质是降低学习成本，大多数并不直接参与后期的交易环节。1）我国逐步迈入存量房时代，房屋挂牌量高企，不同区域房价分化，房屋估值重要性提升，房屋买卖前更需要了解政策、市场、房屋估值、产业发展、客群结构等专业知识，委买委卖类咨询服务的需求量正在大幅增加。2）自媒体看房经纪人通过直播、推文输出市场行情、区域发展、板块特征类专业知识，吸引客源，切入早期购房决策阶段，提供咨询服务。3）其本质是降低二手房交易的学习成本，大多数并不直接参与后期看房、谈价以及流程服务环节。 投资建议：进入存量房时代，具有持续更新真房源系统能力的头部中介公司优势凸显。我国逐步进入存量房时代，2023年以来二手房成交量大幅提升，对中介服务的需求也迅速提升。只要中介费低于信息搜寻成本、交易成本、学习成本之和，中介便会存在。中美成熟存量房市场的高比例中介成交也印证中介的价值。具有持续更新真房源系统能力的头部中介公司已形成较深护城河，有望受益于需求提升，建议关注头部中介公司贝壳-W、我爱我家等。 风险提示：房地产经纪政策收紧超预期、市场下行超预期 投资主题 报告亮点 通过梳理二手房交易的各环节，发现其存在信息不对称程度高、信息搜寻难度大、交易流程复杂、资金风险大、市场专业分析难度大等难点，导致二手房交易存在三大成本：高信息搜寻成本、高交易成本、高学习成本，以上成本的存在导致C2C交易难度大。 二手房中介存在的意义就在于上述三大成本：信息搜寻成本、交易成本以及学习成本。复盘中美二手房中介行业的发展历程以及梳理各环节的职能，发现中美二手房中介的发展就是在不断降低信息搜寻成本、交易成本和学习成本。美国通过MLS、互联网信息平台、专业机构以及单边经纪人共同高效撮合交易。我国没有形成全国化的MLS，MLS部分功能由中介公司提供，目前主要是通过中介公司、互联网平台和双边经纪人共同降低三大成本，提升交易效率。 自媒体看房业务兴起，主要提供的是早期购房决策阶段的咨询建议服务，降低学习成本。我国逐步迈入存量房时代，房屋挂牌量高企，不同区域房价分化，消费者对委买、委卖咨询建议服务的需求大幅提升，大批自媒体经纪人涌现。自媒体看房业务更多是在早期的购房决策阶段切入，解决的是客源对市场、区域层面的问题，大多数并不直接参与后期看房、谈价以及流程服务环节，降低的是二手房交易的学习成本。 投资逻辑 二手房交易存在较高的搜寻成本、交易成本、学习成本，C2C交易难度大，中介的核心作用是降低三大成本。1）二手房交易存在信息不对称程度高、搜寻难度大、交易流程复杂、资金风险大、市场专业分析难度大等难点，导致较高的信息搜寻成本、交易成本和学习成本。2）上述成本让C2C交易难度大，而中介存在意义就是降低上述三大成本，如通过真房源平台和经纪人带看服务降低搜寻成本，通过产权查验、资金托管流程服务降低交易成本，通过提供谈价、委买委卖咨询建议降低学习成本等。3）理论上，只要中介费用低于上述三大成本，则二手房交易中介业务就有存在的价值，而二手房中介业务的组织模式也即是以最高效的方式降低上述三大成本，提高撮合交易的效率。4）成熟的存量房市场交易也以通过中介交易为主，如美国通过经纪人成交的二手房占总二手房成交的90%，2021年我国二手房中介渗透率已超88%，印证了中介在二手房交易中的价值。 投资建议：进入存量房时代，具有持续更新真房源系统能力的头部中介公司优势凸显。我国逐步进入存量房时代，2023年以来二手房成交量大幅提升，对中介服务的需求也迅速提升。只要中介费低于信息搜寻成本、交易成本、学习成本之和，中介便会存在。中美成熟存量房市场的高比例中介成交也印证中介的价值。具有持续更新真房源系统能力的头部中介公司已形成较深护城河，有望受益于需求提升，建议关注头部中介公司贝壳-W，我爱我家等。 一、二手房中介业务起到降低搜寻成本、交易成本、学习成本的作用 二手房交易存在信息不对称程度高、搜寻难度大、交易流程复杂、资金风险大、市场专业分析难度大等难点，导致存在较高的信息搜寻成本、交易成本、学习成本，使得C2C交易难度大。中介存在的意义在于降低上述三大成本：1）提供真房源平台、提供对房屋较为熟悉的咨询、带看服务等降低信息搜寻成本；2）提供产权查验、办理过户等流程服务，以及资金保管、房屋质量保险等安全保障降低交易成本；3）提供委买委卖建议、价格谈判建议等降低学习成本。只要中介费用低于上述三大成本，则二手房交易中介业务就有存在的价值。 图表1二手房交易存在信息搜寻成本、交易成本、学习成本三大成本 （一）二手房交易流程复杂且资金量大，面临三大成本 二手房交易具有流程复杂、周期长、资金量大的特点。1）二手房交易流程复杂，包括寻找房源、面聊业主、合同签约、网签、资金存管、贷款面签、缴税过户等数十个环节； 成交周期较长，从2个月到5个月以上不等。其中寻找房源和面聊业主环节往往具有反复性和不确定性，耗费时间较长。2）二手房交易涉及资金量大，买卖双方资金交易往往暴露在较高风险中。大部分购房者会选择贷款买房，在交易过程中往往涉及5次资金转移，分别为定金、首付款、尾款、物业交割保证金、户口迁出保证金。3）二手房的交易对手方是个人，相比于对手方是房企且为初次交易的新房，产权更复杂。 图表2二手房交易环节复杂，多达数十项 二手房交易的第一个问题在于信息搜寻成本高，尤其房源的真实性严重影响搜寻成本。 1）二手房具有完全的非标属性，且质量不透明度高，拉长买方搜寻房源时间。每套住房的户型、面积、朝向、楼层、区位状况、社区基础设施以及是否带学位等情况并不相同，且房屋本身质量短时间内不易了解。在二手房市场信息不完备程度偏高的情况下，买方为了购买到合适的住房，需要花费大量的时间和精力查找房源、实地看房，从而产生较高的搜寻成本。2）真房源系统是二手房交易的基础。部分经纪人为提高在互联网平台上的曝光度，往往会发布价格低且装修好的虚假房源吸引客户，买方则需要花费额外大量的时间筛选鉴别房源的真实性，加重信息搜寻成本。所以为客户提供涵盖尽可能多的真房源的系统是二手房交易的必要的条件。3）另外，由于文字展示信息相对宽泛，平台往往只能提供有限的标准化信息，购房者仅在线上搜索查看，缺乏对房屋整体真实的了解，线下看房以及经纪人对平台标准化展示的房源信息进行补充说明必不可少。 图表3二手房交易面临高昂的信息搜寻成本 二手房交易第二个问题是存在较高的交易成本。二手房是交易流程较为复杂，且买卖双方信任度低，需要提供专业的交易流程服务。1）二手房交易环节众多，不同房源性质不同，税费、交易流程等等也不尽相同，具有非标属性，具有较高的交易成本。二手房交易需要了解房屋产权、购房资格、税费、贷款等众多方面知识，涉及房管局、住建部、公积金中心、银行等机构。而且每个城市的规定并不相同，不同时期还会对政策进行调整，买卖双方需要在各相应时点去往各机构办理相关手续，属于非标准化流程，交易成本高。2）二手房交易还伴随较高资金安全风险以及产权转移风险。对于买方来说，存在卖方挪用解抵押房款、一房多卖、过户期间房子被司法查封无法交易、付完首付款后卖方不配合过户、卖方存在隐形共有人无法过户以及过户失败、卖方拒绝退还首付款等风险。对于卖方来说，存在过户后买方贷款迟迟批不下、拖欠尾款等风险。 图表4一线城市根据市场走势对地产政策进行不定期调整 图表5二手房交易买卖双方主要面临的风险 买卖房屋也有较高的知识壁垒，需要较大的学习成本，需要专业地产从业人员提供咨询、谈价建议。1）由于二手房可选择范围大，且具有较强的非标属性，买方很难通过较长时间的学习去专业了解房地产市场，更难以在短时间充分了解足够多的房源信息、去合理比较选择，这就需要中介为买方提供一定主观建议；卖方也面临同样的问题，房屋的估值是首要问题，当下如何定价、如何凸出房屋特色，也是重要的服务内容。2）买方处于信息劣势地位，考验价格谈判能力。买卖双方存在信息不对称，买方处于信息劣势地位。资深经纪人了解房屋价值、洞悉买卖双方的博弈心态，能高效撮合双方成交。对于买卖双方而言，进行二手房交易的次数极其有限，自主交易的收益和成本不匹配，往往需要中介提供一定的咨询服务。 图表6二手房交易学习成本高 （二）只要中介费用低于上述三大成本，中介业务就有存在的意义 通过构建楼盘字典、真房源验真系统以及经纪人对房源的及时维护，解决第一个问题——降低信息搜寻成本。1）经纪人在互联网信息平台上发布房源信息、中介公司打造楼盘字典、线上VR看房等方式将大量的房源信息汇集在互联网平台上，购房者仅在网上便可浏览大量房源、进行初步筛，减少大量线下踩盘时间和成本。如贝壳2008年开始打造楼盘字典，涵盖房屋面积、户型、位置、价格等房屋内部数据以外，还包括周边配套，比如公园、学校、医院、商场、地铁等信息，截至2022年在全国范围内已有2.67亿套房。2）房源的物理信息需要经纪人线下核验录入，深耕社区、擅长维护业主关系的经纪人能对各房源内部数据、周边配套进行快速横向对比，了解房源的核心特征，线下沟通时帮助买方更快锁定合适房源，大幅提高搜寻效率。3）部分中介公司通过打造真房源验真系统，保证购房者在初期能够获得真实的房源信息，减少无效的房屋搜寻成本。如贝壳、我爱我家等平台在房源字典基础上建构真房源系统，贝壳真房源率已达到95%。 图表7链家楼盘字典进行7级门址管理，包含房屋及周边基础设施信息 中介公司及经纪人还通过提供产权查验、协助贷款、办理过户甚至资金监管等服务，解决第二个问题——降低交易成本。1）相比于交易经验较少的二手房买卖双方，经纪人熟知当地购房政策以及查验产权、申请贷款、办理交税过户等流程，依靠经纪人督促交易履约、协助处理流程可大幅降低买卖双方交易成本