详解地产转型后的财政、金融以及新质生产力：新旧动能如何平稳接续？

宏观专题报告摘要

房地产转型与新发展模式

• 从商品化“旧模式”到双轨制“新模式”：当前，我国房地产行业面临供需关系的重大变化，促使“旧模式”逐步退出历史舞台，新的发展模式正在构建。这一转变过程中，暴露出“旧模式”的弊端，如个别房企债务危机的显现、销售疲软导致库存积压与房价下跌。

• 保障性住房与双轨制改革：为应对房地产转型，一方面加速保障性住房的建设和供给，另一方面推动房地产业向“双轨制”转型，旨在平衡市场供需。预计2024年城中村改造等投资规模可达1万亿元，有望拉动约2%的固定资产投资增长。

财税体制与金融回归实体

• “土地财政”的局限与改革：随着房地产行业转型，紧密关联的地方财政和城投公司面临挑战。土地价格下跌，土地财政模式受到冲击，加之城投平台债务问题凸显，政府债务风险增大。改革路径包括城投平台的转型升级和新一轮的财税体制调整。

• 金融回归服务实体经济：房企融资限制的出台，促使金融行业回归支持实体经济的本源。企业融资成本降低，个人消费信贷更加便利，结构性货币政策工具得到加强应用，多层次资本市场体系不断完善。

新质生产力的崛起

• 新动力驱动经济增长：在以房地产、土地财政、土地金融为代表的旧模式式微的背景下，经济发展重心转向制造业和实体经济。传统制造业将通过自主可控、数字化、绿色化的转型，同时，国家和地方政府将加快战略性新兴产业和未来产业的发展布局。

风险与展望

• 风险提示：政策执行效果不足、地方债务风险超预期等问题仍需关注。
• 转型前景：通过上述措施，经济有望逐步摆脱旧模式的束缚，加快新旧动能的接续，步入以新质生产力为主导的新发展模式。财政和金融体系的调整将在此过程中发挥关键作用。

主要内容概览

1. 房地产市场动态：分析了房地产企业现金流、销售情况及库存水平的变化，以及政策对市场的影响。
2. 财税体制改革：探讨了土地财政模式的局限性及其对地方财政和城投公司的挑战，提出了财税体制和城投平台改革的必要性和路径。
3. 金融支持实体：阐述了金融行业如何从“土地金融”脱钩，回归服务实体经济的本源，包括企业融资、消费信贷、货币政策工具和资本市场改革等方面。
4. 新质生产力发展：聚焦于制造业和新兴产业的发展，强调了发展战略性产业和未来产业的重要性。
5. 风险与对策：识别了政策执行风险和地方债务风险，并提出相应的风险管理策略。

结论

报告总结了我国房地产行业从“旧模式”向“新模式”的转型过程，强调了财政、金融系统调整对经济平稳过渡的重要性。通过保障性住房建设、财税体制优化、金融支持实体和新质生产力的培育，经济有望实现新旧动能的有效接续，迈向可持续发展的新阶段。报告同时提醒了政策执行和债务管理的风险，呼吁采取有效措施加以应对。