地产行业周报：春节成交平淡，一线延续放松

证券研究报告 春节成交平淡，一线延续放松 地产行业周报 行业评级：地产强于大市（维持） 平安证券研究所地产团队、固定收益团队 2024年2月18日 1 请务必阅读正文后免责条款 周度观点：春节假期前，北上广深均对限购有所放松，其中广深松绑力度较大，深圳落户即可买房，外地户口仅需3年社保即可获取购房资格。当前政策落地时间较短，政策效果尚未充分在交易数据上体现，建议密切关注3月成交数据。总体看，近期各项政策利好密集 出台，2月14日港股开市以来，港股重点上市房企上涨明显，如越秀地产累计上涨8.96%，叠加A股板块及个股估值已大幅回落，市场预期及机构持仓降至低点，节后A股板块短期配置可适度积极。个股投资方面，建议关注土储质量优化、历史包袱较轻的优质房企如保利发展、招商蛇口、越秀地产、华发股份、中国海外发展、滨江集团、万科A等；同时关注物管（招商积余、保利物业等）、代建（绿城管理控股）、经纪（贝壳）等细分领域龙头、产业链（北新建材、海螺水泥、华新水泥、东方雨虹、伟星新材等）及保障房、城中村改造等主题性机会。 政策环境监测：深圳限购条件放宽。 市场运行监测：1）春节假期成交热度下滑。春节假期(2.10-2.17)重点21城新房日均成交57套，较上年假期下滑64.6%，仅略好于2020年春节。考虑假期网签备案滞后、数据缺失城市较多，后续成交趋势仍待观察。2）库存环比持平，去化周期17.9个月。16城取证库存10350万平，环比持平，去化周期17.9个月。3）土地成交回落、溢价率回升，一二线占比提高。上周百城土地供应建面1086.2万平、 成交建面410.1万平，环比降62.6%、降83.1%；成交溢价率2%，环比升1.1pct；其中一、二、三线成交建面分别占比6.4%、50.5%、43.1%，环比分别升1.8pct、升14pct、降15.8pct。 资本市场监测：1）地产债：2.5-2.18境内地产债总发行量为57亿元，总偿还量为27.42亿元，净融资额为29.58亿元；海外债发行0.9亿美元；重点房企发行利率为2.27-6%。2）地产股：2.5-2.18房地产板块涨1%，跑输沪深300（5.83%）；当前地产板块PE（TTM） 11.49倍，估值处于近五年65.5%分位。2.5-2.18沪深港股通北向资金净流入前三为大名城、新城控股、中华企业，南向资金净流入前三为华润置地、越秀地产、中国海外发展。 通州楼市“双限”解除 深户购房取消社保限制，非深户 满3年社保可购1套房 公积金最高可贷额度提高10万元 并支持加装电梯提取 2024年2月4日龙岩 2024年2月7日深圳 2024年2月6日北京 南海诸岛 偏松偏紧中性 深圳:限购条件放宽 事件描述：2月7日，深圳住建局发布关于优化住房限购政策的通知，优化限购政策内容包括：1）本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭）限购2套住房，本市户籍成年单身人士（含离异）限购1套住房；取消落户年限以及缴纳个人所得税、社会保险年限要求；2）非本市户籍居民家庭及成年单身人士（含离异）能提供购房之日前3年在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的，限购1套 住房。 点评：1）优化住房限购内容，快速响应住建部号召：1月26日住建部召开城市房地产融资协调机制部署会，再次强调坚持因城施策、精准施策、一城一策，用好政策工具箱，充分赋予城市房地产调控自主权。继广州、上海、北京通州松绑限购后，深圳亦积极响应号召、加入限购政策优化行列。深圳前次楼市政策调整为11月23日调降二套房首付比例、优化普通住房认定标准，根据中指统计，全市2023年12月、 2024年1月商品住宅单月成交金额同比分别增长5%、54.7%，有所改善，但商品住宅出清周期预计仍有23.8个月，政策持续优化存在必要。 2）购房门槛明显降低，执行效果需持续观察：深圳本次限购政策优化主要为取消此前落户满3年且须提供36个月及以上个税或社保证明规定，以及对于非户籍居民家庭/成年单身人士个税或社保证明年限要求由5年及以上缩短为3年，通过降低购房资格限制，以更好满足居民 刚性和改善性住房需求。参考广州1月27日进一步放松限购情况，根据中指统计，政策调整后一周广州商品住宅成交金额、成交面积分别较前一周增长31.9%、19%。预计深圳此次购房资格要求降低有望集中释放一定购买力，但考虑当前购房制约更多为对未来收入、房价下行担忧，深圳限购政策调整效果需持续跟踪观察。 成交：春节假期楼市热度下滑 点评：春节假期(2.10-2.17)重点21城新房日均成交57套，较上年假期下滑64.6%，仅略好于2020年春节。考虑假期网签备案滞后、数 据缺失城市较多，后续成交趋势仍待观察。 春节假期重点21城新房日均成交套数重点50城一手周成交走势对比 2021年2022年2023年2024年 350 300 250 200 150 100 50 0 套数 56 106 302 161 57 20202021202220232024 重点50城新房月日均成交变化 8万套 6 4 2 0 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 重点20城二手周成交走势对比 100% 50% 新房月日均成交同比一线同比二线三线 3.5 3 2.5 2 2021年2022年2023年2024年 万套 0% -50% -100% 2023.22023.42023.62023.82023.102023.122024.2 1.5 1 0.5 0 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 库存：环比持平，去化周期17.9个月 点评：16城取证库存10350万平，环比持平，去化周期17.9个月。 16城商品房取证库存及去化月数 万平 11000 10500 10000 9500 9000 8500 8000 16城库存去化月数（右）月 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 21.9.1021.11.0521.12.3122.2.2522.4.2222.6.1722.8.1222.10.722.12.223.2.323.3.3123.5.2623.7.2123.9.1523.11.1024.1.5 土地：成交回落、溢价率回升，一二线占比提高 点评：上周百城土地供应建面1086.2万平、成交建面410.1万平，环比降62.6%、降83.1%；成交溢价率2%，环比升1.1pct；其中一、 二、三线成交建面分别占比6.4%、50.5%、43.1%，环比分别升1.8pct、升14pct、降15.8pct。 百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况 10000 8000 6000 4000 2000 0 百城土地周均供应百城土地周均成交 万平近1年近4周 8000 7000万平 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 一线成交建面二线三线 2023.12023.42023.72023.102024.1W1.2922.8.2222.11.2223.2.2223.5.2223.8.2223.11.22 百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 元/平 平均楼面价平均溢价率(右轴） 近1年近4周7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 120 100 80 60 40 20 0 万平113 百城土地成交前五城（2.5-2.11） 50 36 2625 2023.12023.42023.72023.102024.1W1.29 宁波成都潍坊上海石家庄 流动性环境：资金价格涨跌互现 资金价格涨跌互现。2月9日当周，R001上行9.96BP至1.85%，R007下行37.82BP至 1.85%。截至2月9日，OMO存量（MA10）余额为16902亿元，较2月2日减少1988亿元。OMO存量衡量某一时点留存于银行体系中的流动性，2021年以来OMO存量规模与资金利率中枢呈正相关关系。 R007环比下行37.82BP(%) 20202021202220232024 543210 01-01 03-01 05-01 07-01 09-01 11-01 6 28000 24000 OMO存量（MA10）环比下行 DR007-7天OMO利率(MA10,BP,右轴)OMO存量(MA10,亿元) 60 资金价格涨跌互现（%） 20000 16000 12000 8000 4000 0 20 2024/2/22024/2/9涨跌幅 （BP） 1D 1.75 1.85 9.96 R 7D 2.23 1.85 -37.82 14D 2.22 1.87 -35.43 1M 2.33 2.22 -11.18 1D 1.72 1.85 13.39 DR 7D 1.84 1.85 0.60 14D 2.16 1.87 -29.63 1M 2.15 2.25 10.42 ON 1.72 1.85 13.40 SHIBOR 1W 1.85 1.86 1.10 1M 2.25 2.21 -4.20 3M 2.37 2.33 -3.90 -20 -60 -100 房企境内债发行 2.5-2.18境内地产债总发行量为57亿元，总偿还量为27.42亿元，净融资额为29.58亿元。到期压力方面，2024年地产债到期压力略小于 2023年，2024年全年到期和提前兑付的规模总共2657亿元，同比下降1.4%；向后看，24年3月是债务到期压力最大的月份，月到期规模约416.7亿元。 非城投地产债周发行量非城投地产债周净融资额非城投地产债总偿还量 亿元202220232024 250 200 150 100 50 0 036925814703692 W1W4W7111122233344445 -50WWWWWWWWWWWWWWW 亿元 2022 2023 2024 250 200 150 100 50 0 -50 202220232024 亿元 200 150 100 50 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49 W52 0 -50 -100 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49 W52 -150 -200 亿元 600总偿还量到期+提前兑付 500 400 300 200 100 22-01 22-04 22-07 22-10 23-01 23-04 23-07 23-10 24-01 24-04 24-07 24-10 25-01 25-04 25-07 25-10 0 房企境内债发行 2.5-2.18共5家房企发行7只境内地产债。 房企境内债发行规模排序房企境内债发行利率排序 境内地产债发行规模前五（亿元） 27.0 13.0 10.0 4.0 3.0 30 7.0 25 6.0 205.0 境内地产债发行利率前五（%） 15 10 5 0 珠江实业招商蛇口天地源苏州高新北京经开投资 4.0 3.0 2.0 1.0 0.0 24天地源MTN00124京开投PPN00124粤珠江MTN00224粤珠江MTN00124苏州高新SCP007 房企海外债发行 2.5-2.18房企海外债发行0.9亿美元，2024年1月海外债发行15.8亿美元。 地产海外债周发行量地产海外债月发行量 1.0 0.9 0.8 0.7 0.6 0.5 0.4 0.3 0.2 0.1 0.0 2024-01-222024-01-292024-02-052024-02-12 140 房企海外债发行规模（周） 亿美元 0.9 0.6 0.4 0.0 120 100 80 60 40 20 0 亿美元 2021年 2022年 2023