建筑装饰行业基建公募REITs专题研究之十六：新规出台明确REITs权益属性，增强中长期资金入市配置动力

1.2月8日，证监会发布《监管规则适用指引——会计类第4号》（以下简“《新规》”），其中首条为“并表原始权益人合并财务报表层面关于基础设施REITs其他方持有份额的列报”。 2.2月8日，沪深交易所发布《关于做好公开募集基础设施证券投资基金（REITs）2023年年度报告披露工作有关事项的通知》（以下简称“《年报披露工作通知》”）。 《新规》明确基础设施REITs的权益属性。《新规》首条说明基础设施REITs“发行人有权选择在交易所终止上市以避免相关规定要求的现金分配义务”及“可通过扩募购入新的基础设施资产延长合同期限”，在不存在其他可能导致判断为金融负债的约定下，发行人不存在不可避免的支付义务。基础设施REITs并表原始权益人可将其他方持有份额列报为权益。其他投资方持有的份额在性质上属于权益工具投资。 《新规》发布有望提升原始权益人发行REITs的积极性，吸引更多中长期资金配置REITs。根据《新规》，原始权益人能够在资产不出表的情况下，通过发行公募REITs扩大权益资本，从而降低资产负债率，权益属性的明确有望提升原始权益人发行基础设施REITs的积极性。同时根据《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量（财会[2017]7号）》，投资者可在初始计量时将非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（简称为“FVOCI”），后续计量中，发放的现金股利计入投资收益（反映在当期损益中），公允价值变动计入其他综合收益（反映在资产负债表中）。将基础设施REITs计入FVOCI，消除二级市场短期波动对投资者损益影响的同时又能充分体现产品的高分红收益属性，有望吸引更多中长期资金配置基础设施REITs。 鼓励穿透计量有望降低风险资本占用，分业态明确项目运营情况主要指标披露要求。《年报披露工作通知》对REITs2023年年报披露时间及披露内容等做出细化要求，规范披露标准，提高信披透明度。其中有两点值得注意：1）《年报披露工作通知》鼓励基金管理人披露所有基础设施项目公司年度审计报告，有望实现基础设施REITs的穿透计量，根据《保险公司偿付能力监管规则第8号:市场风险最低资本》，若穿透计量的产权基础设施REITs能应用“以物权形式持有的投资性房地产”的风险资本要求（基础因子赋值为0.15），或穿透计量的基础设施REITs能应用“未上市股权”的风险资本要求（基础因子赋值为0.41），保险机构投资基础设施REITs的风险资本占用都将有望下降（当前保险公司投资公募REITs中未穿透的风险因子为0.5），提升保险机构配置积极性。2）《年报披露工作通知》分业态明确项目运营情况主要指标披露要求，基础设施项目核心运营指标的披露将有助于投资者更好的判断项目经营情况，做出更好的定价及投资决策，有助于平抑市场大幅波动。 投资建议：《新规》下REITs的高股息属性将更加凸显，建议投资者关注高分红预期及高达标率的REITs产品。建议关注能源REIT及强基本面的高速公路REIT。 风险提示：C-REITs常态化发行不及预期，政策出台不及预期。 图1：金融资产决策树 表1：分业态明确项目运营情况主要指标披露要求 表2：基础设施公募REITs2023年可供分配收益率及达标率情况 1）市值计算基准日为2023年12月31日，2023年可供分配收益达标率=2023年各REITs四个季度实现的可供分配收益之和/2023年预计可供分配收益；2023年实现的可供分配收益率（以市值为基数）=2023年各REITs实现的可供分配收益/基准日市值；2023年资本利得收益为各REITs2023年二级市场涨跌幅，2023年综合收益为可供分配收益率及资本利得收益的合计； 2）2023年可供分配收益达标率计算中，由于东吴苏园产业REIT、建信中关村REIT、富国首创水务REIT、中航首钢绿能REIT、浙商沪杭甬REIT及平安广州广河REIT未披露2023年预计可供分配金额，因此未予计算，中金山东高速REIT上市时间较短且四季度末可供分配金额中含有较高期初现金留存，因此在计算可供分配达标率和可供分配收益率时均未进行年化，其余REITs上市不足一年的进行年化处理； 3）对于已扩募的博时蛇口产园REIT、华安张江产业园REIT、红土创新盐田港REIT及中金普洛斯REIT，由于扩募份额从Q2纳入，因此在计算达标率时采取Q1未扩募资产实现的可供分配收益/（预计未扩募年度可供分配收益/4）+Q2至Q4扩募后实现的可供分配收益/(预计扩募后年度可供分配收益/3)进行计算；计算可供分配收益率时采取（Q2至Q4扩募后实现的可供分配收益）*（3/4）进行年化计算扩募后全年的可供分配收益金额。