2023年全国楼市年报：供求关系发生重大变化背景下的2024年楼市趋势和机会

物竞天择，适者生存；世道必进，后胜于今 ——供求关系发生重大变化背景下的2024年楼市趋势和机会 Contents 目录 Part1.供求关系发生重大变化的背景 Part2.供求重大变化对2023年楼市的影响 Part3.2024年楼市趋势和投资机会 Part1. 供求关系发生重大变化的背景 供求关系发生重大变化的三大背景 当前中国房地产行业发展面临三大背景，第一、人口见顶，需求萎缩；第二、增量市场见顶，进入存量主导市场；第三、城镇存量住房过剩 背景3 城镇存量过剩 背景2 增量市场见顶 背景1 人口见顶、需求萎缩 人口见顶、城镇化进程放缓，出生人口减少，需求逐步萎缩 城镇户均约1.1套，增量见顶，将进入存量主导市场 城镇存量住房约5.5亿套，住宅总量过剩 人口见顶：中国人口总量减少，新出生人口减少 当前中国面临总人口、劳动力人口、出生人口三大拐点，出生人口快速下跌、2023年仅出生902万人，死亡1110万人，已经出现死亡人口大于出生人口的“死亡交叉”。在年龄结构上，人口逐渐老龄化，代表着总体上需求减弱，需求结构转向改善化 亿人2000-2023年全国总人口、15-64岁劳动人口数 2021年全国常住人口峰值 “六普”2010年 全国七普和六普人口年龄结构 80岁以上 75-79岁70-74岁65-69岁60-64岁55-59岁50-54岁 2.30亿 45-49岁40-44岁 2.07亿 再次改善需求微降 2.15亿 35-39岁2.23亿首次改善需30-34岁增加 2.28亿 25-29岁20-24岁 1.67亿 首次置业需求减少 15-19岁10-14岁 5-9岁0-4岁 -4000000000000 “七普”2020年 15.00 14.00 13.00 12.00 11.00 10.00 9.00 8.00 7.00 万人 2013年全国劳动人口峰值 10.1亿人 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 全国总人口15-64岁人口 2000-2023年全国出生人口、死亡人口数 14.1亿人 求 2000 1500 1000 500 0 2000-2016年出生人口数相对平稳 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 出生人口死亡人口 2016年之后，全国出生人口快速下跌 2021年死亡人口首次 超过出生人口 数据来源：国家统计局，同策研究院 需求萎缩：一二线城市城镇化进程将结束 截至2023年，主要一二线城市城镇化水平均接近或超过80%，未来城镇化速度放缓，本地进城推动住房需求的动力弱。在全国人口增量见顶背景下，如果外来人口流入放缓，新房需求依赖本地人，新增住房需求将持续回落并进入低位稳定区间 2007至2023年主要城市城镇化率 城镇化率北京上海深圳广州杭州南京天津武汉成都大连厦门西安长沙宁波福州沈阳青岛南昌合肥郑2007年84.586.8100.089.448.278.076.363.853.558.368.346.360.234.455.964.236.447.4 2008年84.987.5100.089.850.382.877.264.554.459.668.347.161.334.957.564.536.3 2009年85.088.0100.089.951.977.278.064.855.261.280.274.462.635.458.664.8 2010年86.089.3100.089.853.078.561.164.756.662.088.347.967.735.862.0 2011年86.289.3100.084.154.179.780.566.160.763.088.570.168.536 2012年86.289.3100.085.054.880.181.667.561.164.288.671.56 2013年86.389.6100.085.355.780.982.067.661.365.488.7 2014年86.489.3100.085.456.581.982.367.670.466.5 2015年86.587.6100.085.561.883.282.670.671.5 2016年86.589.0100.086.163.082.082.979. 2017年86.587.7100.079.764.073.169 2018年86.588.1100.079.866.5 2019年84.287.3100.079.9 2020年87.689.3100.0 2021年87.589.3 2022年87 202 注：2023年为估算数据 增量见顶：中国城镇存量住宅接近户均1.1套 房改后，中国城镇住宅存量规模快速增长，从95.3亿平米、增长至2020年的321.6亿平米，户均住房套数也从2010年的1.02套增长至2020年的1.09套，按国际经验户均达到1.1套，住房市场峰值到来。住宅存量规模的激增扭转了住房供需的结构、二手房将成为供应主体 亿平米 增长134.2亿平米 增长71.6% 321.6 增长92.1亿平米 增长96.6% 187.4 95.3 350 300 250 200 150 100 三次人口普查城镇存量住宅面积 亿套/亿户 2020年城镇 户均2.57人，1.09套房 3.39 2010年城镇 户均2.84人，1.02套房 3.10 2.11 2.07 4 3.5 3 2.5 2 1.5 1 六普、七普城镇住宅套数及家庭户数 50 0 2000年（五普）2010年（六普）2020年（七普）城镇存量住宅面积 0.5 0 2010年（六普）2020年（七普）城镇住宅套数城镇家庭户数 数据来源：根据人口普查年鉴估算 增量见顶：2014-2023年去库存阶段，又增加了66亿平米土地库存 2014年开始，国家提出去库存战略，2014-2023年间，我国商品住宅销售规模为132亿平米，期间，有198亿平米的土地出让，无形中，增了66亿平米的潜在库存。因此，该阶段实际出现“补库存”的情形，进一步挤占未来增量市场的供应空间 亿平米 15.49 15.65 14.48 14.79 15.01 13.75 11.24 11.46 10.52 9.48 18.00 16.00 14.00 全国商品住宅销售规模 12.00 10.00 8.00 6.00 132亿 平米住宅 198亿 平米土地 VS 4.00 2.00 0.00 2014201520162017201820192020202120222023 存量过剩：截止2023年我国存量住房约5.5亿套 1978年-2023年我国新建住房约263亿平米，住宅存量套数约5.5亿套左右，按照户均2.5人来计算，可以容纳13.75亿人，而当前城镇化人口为9.2亿人左右，住房总量过剩 亿平米 18.00 16.00 14.00 1978年-2023年我国新建住房销售情况 15.4915.65 14.4814.7915.01 13.75 12.00 11.57 11.24 11.46 10.00 8.00 6.00 4.00 2.00 1978年 1979年 1980年 1981年 1982年 1983年 1984年 1985年 1986年 1987年 1988年 1989年 1990年 1991年 1992年 1993年 1994年 1995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 0.00 0.380.650.92 1.111.351.59 1.831.881.931.932.03 1.561.73 2.40 1.93 3.07 3.573.753.944.05 4.77 1.191.51 1.852.21 3.38 2.85 5.54 4.96 7.01 5.93 8.62 9.349.709.85 10.52 9.5 存量过剩：2014年是我国住房明显供应过剩的开始 从城镇化与有效购房人群趋势看，1998-2005年，新增城镇化人口维持在每年2000万左右，新增住房供应年均1100万套左右，该阶段处于住房明显紧缺阶段，2006年-2013年，新增住房年均供应2700万套，新增城镇化年均人口为2280万人，该阶段处于住房供应大幅增长阶段。截止到2014年，新增住房量与城镇化人口量基本持平，由于住房供应仍然高速增长，此后，我国进入住房总量过剩阶段。从每年结婚对数趋势来看，2014年也是住房供应超过有效购房人群的节点 住房紧缺阶段 住房供应快速增长阶段 住房总量过剩阶段 二者差值 城镇化人口 新增住房可容纳人口 万人 5000 4000 3000 2000 1000 0 每年新增住房可容纳人口与城镇化人口趋势 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 住房供应套数与每年结婚对数的关系 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 -1000 -2000 住房供应套数（万套）结婚对数（万对） 三大背景下中央定调：房地产供求关系发生重大变化 中国房地产发展经历了3个拐点，在人口红利见顶、政策红利见顶、规模见顶后，中央首次定调“房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”。未来房地产市场将进入新阶段，相应地调控政策也会配套调整 房地产行业规模顶部 房地产政策顶部 去产能战略 人口红利顶部 去库存战略 亿平米 18.00 16.00 14.00 12.00 10.00 8.00 全国商品住宅销售面积 724日政治局会议关于房地产的重要表述 6.00 4.00 2.00 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 0.00 •适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。 •要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。 数据来源：同策研究院、国家统计局 Part2. 供求重大变化对2023年楼市的影响 02 01 Part2. 供求重大变化对2023年楼市的影响 供求重大变化前后的政策演变对土地市场的影响 03 对全国商品住宅市场的影响 04 对分区域市场的影响 供求关系发生重大变化对于楼市调控政策的影响 房地产市场严控阶段 供求关系发生重大变化 十九大后至今中央楼市调控经历三个阶段的转变。第一阶段是2017-2021年的高压调控阶段；第二阶段是2022年的维稳调整阶段；第三阶段是2023年开