2023年全国楼市年报：供求关系发生重大变化背景下的2024年楼市趋势和机会

——供求关系发生重大变化背景下的2024年楼市趋势和机会 Contents目录 Part 1.供求关系发生重大变化的背景 Part 2.供求重大变化对2023年楼市的影响 Part 3.2024年楼市趋势和投资机会 P a r t1 .供 求 关 系 发 生 重 大 变 化 的 背 景 供求关系发生重大变化的三大背景 当前中国房地产行业发展面临三大背景，第一、人口见顶，需求萎缩；第二、增量市场见顶，进入存量主导市场；第三、城镇存量住房过剩 城镇存量过剩 人口见顶：中国人口总量减少，新出生人口减少 当前中国面临总人口、劳动力人口、出生人口三大拐点，出生人口快速下跌、2023年仅出生902万人，死亡1110万人，已经出现死亡人口大于出生人口的“死亡交叉”。在年龄结构上，人口逐渐老龄化，代表着总体上需求减弱，需求结构转向改善化 需求萎缩：一二线城市城镇化进程将结束 截至2023年，主要一二线城市城镇化水平均接近或超过80%，未来城镇化速度放缓，本地进城推动住房需求的动力弱。在全国人口增量见顶背景下，如果外来人口流入放缓，新房需求依赖本地人，新增住房需求将持续回落并进入低位稳定区间 增量见顶：中国城镇存量住宅接近户均1.1套 房改后，中国城镇住宅存量规模快速增长，从95.3亿平米、增长至2020年的321.6亿平米，户均住房套数也从2010年的1.02套增长至2020年的1.09套，按国际经验户均达到1.1套，住房市场峰值到来。住宅存量规模的激增扭转了住房供需的结构、二手房将成为供应主体 增量见顶：2014-2023年去库存阶段，又增加了66亿平米土地库存 2014年开始，国家提出去库存战略，2014-2023年间，我国商品住宅销售规模为132亿平米，期间，有198亿平米的土地出让，无形中，增了66亿平米的潜在库存。因此，该阶段实际出现“补库存”的情形，进一步挤占未来增量市场的供应空间 存量过剩：截止2023年我国存量住房约5.5亿套 1978年-2023年我国新建住房约263亿平米，住宅存量套数约5.5亿套左右，按照户均2.5人来计算，可以容纳13.75亿人，而当前城镇化人口为9.2亿人左右，住房总量过剩 存量过剩：2014年是我国住房明显供应过剩的开始 从城镇化与有效购房人群趋势看，1998-2005年，新增城镇化人口维持在每年2000万左右，新增住房供应年均1100万套左右，该阶段处于住房明显紧缺阶段，2006年-2013年，新增住房年均供应2700万套，新增城镇化年均人口为2280万人，该阶段处于住房供应大幅增长阶段。截止到2014年，新增住房量与城镇化人口量基本持平，由于住房供应仍然高速增长，此后，我国进入住房总量过剩阶段。从每年结婚对数趋势来看，2014年也是住房供应超过有效购房人群的节点 三大背景下中央定调：房地产供求关系发生重大变化 中国房地产发展经历了3个拐点，在人口红利见顶、政策红利见顶、规模见顶后，中央首次定调“房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”。未来房地产市场将进入新阶段，相应地调控政策也会配套调整 724日政治局会议关于房地产的重要表述 •适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。 •要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。 P a r t2 .供 求 重 大 变 化 对2 0 2 3年 楼 市 的 影 响 01供求重大变化前后的政策演变 02对土地市场的影响 Part 2.供求重大变化对2023年楼市的影响 03对全国商品住宅市场的影响 04对分区域市场的影响 供求关系发生重大变化对于楼市调控政策的影响 十九大后至今中央楼市调控经历三个阶段的转变。第一阶段是2017-2021年的高压调控阶段；第二阶段是2022年的维稳调整阶段；第三阶段是2023年开始的转向放松阶段，其中供求关系发生重大变化是调控政策的转折点 政策调控从“层层加码”进入“层层减码”，从三四线城市向一二线城市扩散 与2016至2018年楼市层层加码相对，当前楼市调控政策进入层层减码阶段，从低能级到高能级城市，核心城市从非核心区域开始放宽限购年限，未来将逐步取消限售、离婚等政策 调控政策的目的：恢复需求信心，缓释风险，降低对经济的冲击 2023年中央层面不断推动政策调整，以防风险、稳定房地产为核心，持续推动“三大工程”、满足企业融资需求，短期推出降首付和利率的政策，推动需求释放 •住建部、央行、金融监管总局，推动落实购买首套房贷款“认房不用认货”政策措施。•国务院14号文，确立了加大保障性住房建设和供给以及推动建立房地产行业转型发展新模式两大目标•央行、金融监管总局，推动落实降低首付比例和贷款利率措施 着力防范化解重大风险，密切关注地方融资平台风险，做好重点领域风险防控，加快健全风险监测防控工作体系，牢牢守住不发生重大风险的底线 推动建立房地产业发展新模式在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设 要求用好“第二支箭”支持民营房企发债融货，并提出了“三个不低于”的银行贷款目标，强调对不同所有制房地产企业的融资需求一视同仁 1月国务院国资委 4月中共中央政治局 11月三部门座谈会 8月住建部、国务院 12月中央经济工作会议 10月中央金融工作会议 2月财政部 7月中央政治局 积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求加快“三大工程”。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式 促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式 •要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调然优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱•要加大保障性住房等“三大工程”建设，盘活改造各类闲置房产 用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，加大保障性租赁住房供给，配合做好保交楼、稳民生工作，促进房地产市场平稳发展 01供求重大变化前后的政策演变 02对土地市场的影响 Part 2.供求重大变化对2023年楼市的影响 03对全国商品住宅市场的影响 04对分区域市场的影响 全国土地：供求规模整体收缩约20%，溢价率低位下探 2023年全国宅地市场供应规模同比收缩19.5%，成交规模同比收缩27.4%。当前多数城市依然面临新房销售、库存压力，房企资金紧张尚未缓解，因此政府供地和房企投资都态度谨慎。而且，虽然土地限价放松，全国成交楼板价和溢价率仍持续走低，主要是由于当前房企资金仍承压，地块以底价成交为主 全国土地：一二线城市热度分化明显，三四线土拍低迷 当前各能级城市均呈土拍规模缩减态势，其中一二线城市土拍地块分化明显，核心区域地块热度不减而外围区域多底价成交；而三四线及以下城市土拍明显更为冷清、宅地成交规模缩减更多。此外，三四线城市流拍率较高，四季度受政策放松、供地策略调整等影响虽流拍率有所下降，但市场缺乏回暖动力，复苏缓慢 一二线城市土地规模收缩20% 2023年19个样本一二线城市住宅类用地规划建面成交规模下滑20.52%，仅有3城上涨，成交楼面均价分化明显，均价上涨、供地质量好的城市溢价率也高，如北京、西安、苏州等 01供求重大变化前后的政策演变 02对土地市场的影响 Part 2.供求重大变化对2023年楼市的影响 03对全国商品住宅市场的影响 04对分区域市场的影响 全国新房成交9.48亿平米，同比降17.3% 根据国家统计局数据，2023年全国商品住宅累计销售9.48亿平米，扣除掉工抵房及补网签等，实际需求在8亿平米左右，成交量再度下探，跌至2010-2012年水平，新房需求持续下降。一方面整体消费下行，购房者决策更加谨慎，住房需求释放存在超跌现象，同时，房地产市场进入转型期，供需关系发生变化，新房、二手房、租赁需求互相影响，行业转向新模式，仍在探索阶段 新房销售逐月下降，下半年低位运行 月度来看，月均成交面积近三年持续下滑，三月小阳春达全年成交高峰后，下半年呈阶梯式下滑，当月同比增速长期低于-20% 东部、东北地区上半年同比回升，下半年同比增速均为负值 分区域来看，东部、东北部地区上半年月均成交面积同比回升，但下半年各区域市场均明显回落，同比增速均为负值，在经济下行，消费不振的影响下，居民普遍观望期情绪较重，一系列楼市松绑、优惠政策仅带来阶段性回暖，持续性不足 全国企业：品牌房企市占率持续下探 2020年至今，规划化扩张的品牌房企面临更强压力，百强房企权益销售总量及占比持续下探。至2023年TOP30房企权益销售额占比29.3%，TOP100占比41.2%，比高峰时期减少了约1/3 全国企业：国有性质企业市占率持续提升 2021至2023年，TOP50房企中，央企权益销售金额占比从24%提升至42%，占比接近翻倍。地方性国企占比也从4%提升至11%，规模扩张显著。混合所有制企业占比稳定，而民营企业占比快速萎缩，从56%降至28%，下降约一半 全国企业：融资规模下行，资金重点流入央国企 2023年融资政策放松且持续利好，但行业整体融资仍然疲软。2023年40家典型房企融资规模约3887亿元，同比下滑32%。一方面由于房企普遍收缩规模，拿地规模大幅减少，对应可抵押用的资产以及融资变少；另一方面受限于金融机构对安全阈值的把控，部分存在债务风险的房企较难新增融资，仅能通过展期等手段延长还款周期，因而不计入融资统计中。国企与民企融资规模分化加剧，央国企融资额占总数约70%，“三个不低于”政策后，民企融资部分回血 全国企业：TOP50拿地企业，央国企金额占比升至8成 2023年，前50名拿地企业中，央企、国企拿地金额占比持续提升至80%，加上混合所有制企业，占比达到90%。其中央企占比约一半。国企拿地中仅个别房企做全国化扩张，其余为大量城投托底 01供求重大变化前后的政策演变 02对土地市场的影响 Part 2.供求重大变化对2023年楼市的影响 03对全国商品住宅市场的影响 04对分区域市场的影响 一线城市在三季度转变成下行趋势 一线城市2023年月均供应、成交面积均较去年走低，分阶段来看，上半年成交小幅回升，但三季度止升转降，新政刺激下，四季度小幅回升，但同比增速仍为负值 一线城市下行压力增加，下半年降幅明显 一线城市中，上海、北京全年销售面积同比走低，深圳、广州小幅走高；年末政策刺激下成交翘尾，但涨幅不及预期，市场观望情绪较重，上海、广州、北京下半年成交量降幅明显，深圳下半年成交与上半年基本持平，市场相对平稳 下半年政策热度短期凸显，但持续性差 一线城市市场表现相对稳定，月均来看，上海、北京商品住宅供需双降，广州供应下滑，成交小幅上升，深圳供应大幅上升，成交微涨。下半年在各类利好政策刺激下，广州、深圳市场由于市场规模低于北京、上海，政策反馈更明显，但政策热度持续性差 二线城市分化明显、三、四季度销售降幅扩大 全年成交走低的二线城市，各季度同比增速均为负值，少数城市年初短暂升温，但三、四季度降幅扩大，市场活跃度下降，市场需求释放暂缓 二线城市分化明显、三、四季度销售降幅扩大 二线城市中全年销售规模同比走高的，主要受上半年涨幅较大带动，同时2022年成交基数偏低，但三季度同比增速转负，年末小幅翘尾，下行压力增加 长三角、珠三角二线城市阶梯式L型下探 长三角、珠三角二线城市全年销售规模下滑，年中成交骤降后，在政策刺激下持续回暖，刚需下滑明显，改善性需求为市场主力，带动均价上涨；福建、山东二线城市供应紧缩，整体库存较高，但销售规模降幅相对更窄 中西部二线市场相对稳定，分化加剧 中西部二线城市在成都、