产业转移之产业用地篇：产业转移趋势下的区域产业用地特征画像研究

产业转移之产业用地篇—— 产业转移趋势下的区域产业用地特征画像研究 2024年1月3日 ■产业用地是各地产业发展的基本要素，也是影响区域产业转移趋势的重要因素。随着区域产业竞争加剧，各地纷纷加大土地要素保障力度，创新供给方式，新型产业用地、工业上楼等新模式不断涌现。本篇报告在总结全国产业用地总体发展趋势的基础上，对比分析了我行44家一级分行所在城市的产业用地供需特点，从而建立产业用地的区域差异化认知。 ■我国产业用地变革趋势：在产业升级需求牵引与土地资源日趋紧张的形势下，我国产业用地加速变革。过去十年里，全国产业用地总量稳步增长，土地利用效率大幅提升，土地出让价格保持相对稳定，用地混合功能开发模式得到推广，厂房、研发办公等建筑形态日益丰富。 ■区域产业用地特征画像：按各地工业用地供需情况进行区域特征画像，将44个城市分为五类。其中，第一类为“强需求弱供给”，以深圳、广州、东莞、北京、南京等重点区域核心城市为代表，这些地区工业综合实力强劲，但产业用地资源紧缺，存量提容、品质提升是趋势，新型产业用地和工业上楼模式应用广泛；第二类为“强需求强供给”，以苏州、宁波、南通等东部工业强市以及重庆、成都、郑州、合肥等中西部产业转移热点区域为主，这些城市工业基础好、发展势头快，近年来产业用地交易规模较大、市场活跃度高，部分起步较早、开发趋于饱和的东部城市正在全力推进存量盘活，“腾笼换鸟”拓展新空间；第三类为“供需强度居中”，包括温州、福州、济南、武汉、南昌等东部和中部主要城市以及长春、大连、沈阳等东北的工业中心，用地供应水平与产业需求处于相对平衡状态，个别城市对功能混合的产业用房有需求；第四类为“强供给弱需求”，以贵阳、银川等西部省会为主，土地出让规模较大，但产业支撑相对不足，工业用地项目拓展需要相对谨慎；第五类为“弱供给弱需求”，包括哈尔滨、西宁、呼和浩特、兰州、乌鲁木齐等地，总体工业体量较小，产业用地市场活跃度不高。 ■业务建议：（本部分有删减，招商银行各行部如需报告原文，请以文末方式联系研究院） 储楚研究院区域研究员 ：0755-83195867 ：chuc@cmbchina.com 实习生彭琪对本文亦有贡献 相关研究报告 《产业转移之总览篇——溯洄从之：区域产业转移的现状与 趋势》 目录 1.产业用地的概念与总体趋势1 1.1基本概念与分析框架1 1.1.1产业用地类型1 1.1.2主要指标说明2 1.2总体趋势：量增、效提、价稳、功能混合3 1.2.1产业用地规模稳步增长3 1.2.2土地利用效率大幅提升4 1.2.3土地价格相对平稳5 1.2.4推进功能混合开发5 2.区域产业用地特征画像7 2.1规模总量：中西部中心城市供地规模大，东部两极分化7 2.2利用效率：珠三角容积率最高，引领工业上楼新模式8 2.3土地价格：一线城市领跑，但政策调控下区域属性弱化9 2.4建筑功能：混合功能开发以沿海为主，内陆点状扩散10 2.5综合画像11 3.经营策略13 3.1业务建议13 3.2风险提示13 图目录 图1：近十年全国工业用地交易面积3 图2：2013-2022年全国工业用地容积率4 图3：2017-2021年国家级开发区投入产出强度4 图4：近十年全国工业用地成交均价5 图5：全国100城不同类型用地楼面均价对比5 图6：2023年全国中小企业数量占比6 图7：近十年全国国高企业数量及R&D投入强度6 图8：工业上楼案例6 图9：2022年44城成交工业用地占地面积7 图10：2022年44城成交工业用地容积率8 图11：2022年44城工业用地成交楼面均价及增速9 图12：2022年44城新增注册企业数量与中小企业占比11 图13：44城高新技术企业数量与R&D投入强度对比11 图14：44城产业用地特征的综合画像12 表目录 表1：主要工业用地类型1 表2：产业用地分析维度及主要指标2 产业用地是各地产业发展的基本要素，也是影响区域产业转移趋势的重要因素。随着区域产业竞争加剧，各地纷纷加大土地要素保障力度，深化土地市场化改革，创新供给方式，新型产业用地、工业上楼等新模式不断涌现。为了深刻理解新时期我国土地要素供给变化情况，建立产业用地的区域差异化认知，本篇报告在总结全国产业用地总体发展趋势的基础上，对比分析我行44家一级分行所在城市的产业用地供需特点，为我行的重点区域深度经营提供参考。 1.产业用地的概念与总体趋势 1.1基本概念与分析框架 1.1.1产业用地类型 广义的产业用地包括以发展工业、制造、物流、仓储、研发等产业为目的的各类用地。按用地性质可划分为工业用地（M类）、物流用地（W类）、商业用地（B类）等。结合我国区域产业转移来看，工业用地是当前各地产业发展要素保障的关键，因此，本文以工业用地为主要研究对象。 工业用地是我国制造业发展的基础性、根本性支撑。根据生产制造类型和对周围环境污染程度的不同，可以进一步细分为M1、M2、M3等类型。在工业化发展初期，这三类工业用地基本能够满足各类企业的生产需求。 近年来，为满足高技术产业发展的空间需求，在普通工业用地的基础上，衍生出新型产业用地。与传统用地相比，新型产业用地具有土地开发强度更高、功能更加多元化、供给方式更灵活的特点，可以融合研发、设计、中试、科技企业孵化及无污染生产等产业功能和相关配套服务。通常在工业用地门类下增设一个用地分类。新型产业用地最早发源于深圳，目前东莞、广州、北京、上海、南京、杭州等20多个城市都相继推出了相关用地政策。 表1：主要工业用地类型 分类 类别名称 功能属性 代表性适用行业 区位特点 传统用地 M1 一类工业用地 对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染的生产 电子工业、缝纫工业、工艺品制造工业 主要位于离主要城区中心位置不远的区域 M2 二类工业用地 对居住和公共设施等环境有一定干扰和污染的生产 食品工业、医药制造工业、纺织业等 有中轻度污染和排放的企业，多位于市郊 M3 三类工业用地 对居住和公共设施等环境有严重干扰和污染的生产 采掘工业、冶金工业、机械制造工业、化学工业、造纸业等 对环境污染严重，一般规模较大，在远离城市中心区单独规划布局 新兴用地 M0/Mx 新型产业用地 无污染生产+研发+办公+设计+创意+中试+配套 战略性新兴产业 主要在区位交通便利、配套设施完善的城市产业功能核心板块 来源：《城市用地分类与规划建设用地标准》，招商银行研究院；注：各地新型产业用地分类名称不同，以M0居多。 1.1.2主要指标说明 本文从产业用地1的一级开发与二级开发全链条视角，梳理了从用地出让到载体建设过程中涉及的主要控制指标，形成对产业用地的总体分析框架。从我国发展实践与产业用地管理要求来看，主要包括以下四个维度的相关指标 （详见下表）： 一是反映用地规模的总量指标，包括产业用地占地面积、用地建筑面积，体现当地的土地资源情况与工业用地市场景气度； 二是反映土地开发利用水平的效率指标，包括产业用地容积率、投资强度要求等，通常与当地的土地开发强度、集约化利用水平、产业特点紧密相关； 三是反映土地资源稀缺度的价格指标，包括土地出让总价、地面地价、楼面地价等，土地价格也将影响产业用房的出售价格与租金水平； 四是反映建设用途及建筑物特征的功能配比指标，包括产业用房比例、配套建筑比例等，用地功能配比决定了其上方不同建筑物的类型、用途和面积，一般来说，工业用地上的建筑物包括生产型、办公型和其他配套建筑，建筑形态同时受容积率等土地控制指标和企业需求的影响。 表2：产业用地分析维度及主要指标 维度 指标项 指标说明 评估内容 规模总量 用地面积 工业项目用地的土地面积 反映区域土地资源总量与用地规模 建筑面积 用地上方各类建筑物各层水平面积的总和 规划建筑面积决定了产业用房的体量 利用效率 容积率 建筑面积与用地面积的比值 体现土地的开发强度，一类工业用地的容积率通常不可低于2.0；二类工业用地容积率为1.0-1.5 投资强度 单位用地面积的固定资产投资额 发达地区对投资强度要求更高，比如上海投资强度要求1000万/亩以上，而一般地级市要求在200-300万/亩 土地价格 土地总价 工业地块的出让总价 出让总价通常由于土地市场供需决定，各地差异较大 地面地价 土地总价除以用地面积，通常以元/亩计算 反映单位用地面积的土地成本，通常土地稀缺性越强的地区价格越高 楼面地价 土地总价除以建筑面积，通常以元/㎡计算 相比地面地价，楼面地价能直接反映单价建筑的土地成本 建筑功能 产业用房比例 生产、设计、研发等不同功能的产业用房所占比重 载体类型有厂房、研发办公楼、孵化器、中试基地等 配套建筑比例 行政办公及生活服务设施用地所占比重 对应载体类型包括餐饮、酒店、人才公寓、展厅、会客中心等 来源：《城市用地分类与规划建设用地标准》，招商银行研究院 1下文中“产业用地”包括普通工业用地与新型产业用地，但受数据可获得性制约，指标分析以wind口径的工业用地数据为主。 1.2总体趋势：量增、效提、价稳、功能混合 在产业升级需求牵引与土地资源日趋紧张的形势下，我国产业用地加速变革。一方面，产业呈现规模化、集群化发展，各类型产业用房需求旺盛；另一方面，产业用地政策推陈出新，新型产业用地逐步兴起，促进土地集约化利用和业态混合。综合来看，在过去十年里，我国产业用地呈现出量增、效提、价稳、功能混合化等趋势特点。具体如下： 1.2.1产业用地规模稳步增长 我国产业规模持续扩张，推动用地需求总量提升。2022年我国制造业增加值约33.5万亿元，近10年复合年均增速约为6.3%。企业数量不断增长，新增产业空间需求日益增多。根据前瞻数据库统计口径，2022年新增注册企业数量及制造业企业数量分别为879.3万家及158.8万家，近10年复合增速分别为10.5%和7.3%。从企业规模构成来看，既有大型企业对集中连片土地的需求，也包括中小企业对小面积、可分割产业用房的诉求。 近年来各地加大连片土地供给与存量盘活力度，释放增量空间。为了缓解土地供需矛盾，各地政府持续开展土地整备，积极挖掘存量空间，探索低效用地盘活的新模式。具体包括：开展存量用地现状评估，编制低效工业用地整治专项规划；加大低效工业整治力度，鼓励综合运用厂房加层、增资技改、整治提升改造；支持多种主体参与二次开发，允许“链主”企业、行业龙头企业、优质产业园区运营商等市场主体参与工业用地提升改造。 图1：近十年全国工业用地交易面积 资料来源：wind，招商银行研究院 从过去十年工业用地成交情况来看，我国新增工业用地成交规模呈波动上升趋势，尤其是近三年增长再提速。2022年全国工业用地成交土地占地面积达15.1亿平方米，同比增长19.5%，成交土地规划建筑面积达20.6亿平方米， 同比增长21.7%。其中，成交建筑面积更是创下近十年最高值。工业用地供应总量的提升将为产业发展提供了有力保障。 1.2.2土地利用效率大幅提升 为促进产业高质量发展，增强土地要素保障能力，我国产业用地管理要求不断完善，土地资源利用效率大幅提升。具体体现如下： 一是设置准入门槛、加强产业引导。从近年各地产业用地管理政策来看，通常会对出让工业地块设置明确的产业准入门槛，包括限定产业类型，并对产业投入强度（单位面积固定资产投资额）、产出效率（单位面积税收贡献、营收贡献）、节能环保等设定最低标准。同时，采用全周期监管模式，形成供地前审核、过程动态评估和供地后考核监管的闭环管理。 二是工业用地容积率提高。产业用地管理规范中，按照行业类型、用地类型设置了相应的最低容积率要求。目前，一类工业用地（M1）的容积率通常不低于2.0，二类工业用地（M2）容积率为1.0-1.5，新型产业用地（M0）容积率可达2.0-5.0。2013-2022年期间，全国出让工业用地的平均容积率由 1.16提升至1.36，产业用地利用的集约化程度持续改善。2023年6月自然资源部发布的新版《工业项目建设用地控制指