中华人民共和国: 若干问题

中华人民共和国 选定的问题 货币基金组织国家报告第24/50号 2024年2月 这份关于中华人民共和国的问题精选文件是由国际货币基金组织的工作人员小组编写的。它基于2023 年12月19日完成时的可用信息。 本报告的副本可从以下位置向公众提供 国际货币基金组织出版服务邮政信箱92780华盛顿特区 20090电话：（202）623-7430传真：(202)623- 7201 E-mail:publications@imf.orgWeb:http://www.imf.orgPrice:$18.00perprintedcopy 国际货币基金组织华盛顿特区 ©2024国际货币基金组织 中华人民共和国 选定的问题 2023年12月19日 由SonaliJain-Chandra领导的团队编写，由HenryHoyle （APD），SebastianBeer，DanielGarcia-Macia（均为FAD）和陈应远（MCM）撰写。 批准人 亚洲及太平洋部 CONTENTS 迈向新常态的道路：中国的房地产行业转型3 A.导语：中国房地产市场处于转折点3 B.中期新住房投资5 C.省一级的中期调整12 D.对中国经济的影响13 E.平滑过渡的政策16参考文献18 中国的收入动员策略20 A.Introduction20 B.提高劳动所得税的有效性23 C.改善资本所得税27 D.改善财产税和财富税28 E.利用国际企业所得税改革30 F.改善间接税31 附件 I.中国经济税收比较36 II.包容性框架的两大支柱37 参考文献35 中华人民共和国 科维德和房地产滑坡后的地方政府融资_38 A.Introduction38 B.LG财务状况疲软：原因与后果40 C.解决不可持续的LG债务：跨部门资产负债表视角46 D.加强LG财政框架和防止债务积累50 附件 I.损失分摊计算53 II.LG财政反应函数的估计57 参考文献52 2国际货币基金 迈向新常态的道路：中国的房地产行业转型1 自疫情爆发以来，中国当局已采取坚决行动应对房地产行业的风险。现在的关键挑战是，在开发商尚未解决的财务困境，购房者信心减弱以及大量库存和结构性需求下降的背景下，该行业向更小，更可持续的规模过渡。关键的政策重点应该是加快解决潜在的供应方失衡问题，最重要的是重组不可行的开发商；支持和降低生存的开发商的风险；并采取措施遏制房地产市场风险的积累。 A.导语：中国房地产市场处于转折点 中国房地产市场概况 1.房地产活动对中国的快速增长很重要，但也带来了巨大的风险。在中国几十年的快速增长中，与房地产相关的活动估计占GDP的20％，房地产作为抵押品和家庭财富的一种形式无处不在。尽管当局主动限制了家庭杠杆 的风险，但平均销售价格在2021年的15年中仍上涨了近350％，并且相对于收入而言仍处于显着紧张的水平。这种价格增长部分反映了家庭强劲的投资驱动需求，这是由大量储蓄、抵押贷款繁荣和有限的投资选择推动的。与此同时，该国的大型开发商部门大量利用杠杆，迅速扩大建筑业，经常与依赖房地产活动获得收入的地方政府密切合作。 2.当局采取了坚决 自疫情爆发以来，应对房地产行业风险的行动。新规则出台 ，以控制开发商在2020年日益增长的杠杆和流动性风险， 包括对超过关键资产负债表指标规定阈值的公司的债务增长和其他业务运营的分阶段限制。2Theseexposedvulenciesamongmanydevelopersoperatingwithrisk,high-turnoverbusinessmodel.Afterthedefaultofthesecondlargestdeveloperbysalesinlate2021impleasedthecompletionofmillionsof 房地产销售、价格和开发商债券价格 （指数：2018年12月=100） 120 100 80 60 房地产销售（SA，3mma） 40中位数70-同城新房价格开发商债券价格 20 2018年12月2019年12月2020年12月2021年12月2022年12月2023年12月 资料来源：HaverAnalytics、CEICDataCompanyLImited、BloombergLLP和IMF员工计算。 注：SA=季节性调整。按总建筑面积计算的销售额。开发商债券价格为MarkitiBoxx美元中国房地产债券价格指数。 预售房屋，严重的流动性压力在开发商部门的大部分地区蔓延，因为 1由亨利·霍伊尔（APD）编写。 2这些规则被称为“三条红线”，对资产负债率超过70％的开发商施加了监管限制；净债务高于股权的100％；现金低于短期债务的100 ％。该规则于2020年8月推出，并将于2023年中期生效。 国际货币基金3 新的预售-依赖作为营运资金的主要形式-急剧放缓。当局放宽了需求方面的政策，包括放宽首付要求，放宽抵押贷款限制和降低现有抵押贷款的利率，但避免了对违约开发商的大规模救助。 3.然而，由此产生的房地产市场失衡的调整是不均衡的，主要是由于销售而不是价格的急剧下降。与许多其他国家最近的房地产低迷相比，房地产活动-特别是诸如开工和开发商土地购买之类的前瞻性指标-一直在急剧收缩。但是，房价仅略有下降，这在很大程度上反映了地方政府为维持价格稳定所做的努力。3由于忍耐，开发 商的资产负债表重组也在很大程度上被推迟，以使违约的开发商有时间完成大量未完成的预售房屋，并限制对金融体系的直接影响。 4.当局正确地专注于帮助该行业向更小和可持续的规模过渡。在接下来的十年中，随着城市化带来的收益减少，人口下降以及没有现代设施的住房中的家庭数量显着减少，对新住房的需求可能会减少。与此同时，随着新规则抑制杠杆和滥用预售收益的冒险行为，房地产投资的回报可能会萎缩。当局最近表示，加大了对公共住房和租赁住房建设的支持，尤其是在2023年底的中央金融工作会议上。他们还将政策支持仅扩展到具有更保守的商业模式和 更好的治理的开发人员。 5.本精选问题文件（SIP）预测了中国房地产投资的中期路径，并考虑了有助于缓解过渡的政策。新住房建设将在未来十年大幅下降。这反映出在预计总人口将逐渐萎缩的情况下，城市家庭形成和城市重建活动可能会放缓。建筑业还将面临开发商库存过剩和先前空置房屋的二级市场供应增加的重大拖累。尽管新住房可持续需求的可能路径存在很大的不确定性，但房地产投资可能会从2022年底的水平下降30％至60％，此后仅略有反弹，通过房地产建 筑对其他行业产生广泛的溢出效应。延迟价格下降的前景和与陷入困境的开发商有关的不确定性可能会抑制需求，从而可能加深和延长调整。当局应加快解决潜在的供应方失衡问题，最重要的是重组不可行的开发商。还需要采取措施支持和降低幸存的开发商的风险，并改革预售制度，以遏制房地产市场风险的积累。 3根据2018年出台的当局房地产长效机制，地方政府被正式授权维持房地产价格稳定，在实践中经常使用上市审批和其他正式和非正式工具来阻止高于或低于预期价格的窄区间交易。地方政府确实有放宽这些政策的自由裁量权，但媒体报道称，他们经常面临房主和竞争对手开发商的强烈游说，以避免这样做。 6.该SIP的其余部分组织如下。下一节解释了影响未来十年新住房供需的关键因素，并建立了将这些变量预测到中期的框架。以下部分探讨了中期房地产转型如何在省一级发挥作用。倒数第二节考虑了供需框架之外的某些因素如何影响房地产预测，然后最后一节以政策建议结束。 B.中期新住房投资 Overview 7.中国的人口转型将在未来十年减少对新住房的基本需求。对新住房投资的长期可持续需求主要取决于以下方面所需的额外单位：（i）适应预计的家庭总数增长，以及（ii）从住房存量中替换现有净损失的现有单位。4随 着向城市地区的净移民速度放缓以及中国总人口的下降，中国城市人口的增长将比过去20年的快速增长大幅放缓。这种放缓可能会被平均家庭规模下降所抵消，反映出由于老龄化和生育率下降，成年人在人口中所占份额的增长，这可能会增加对住房的需求。在跨国经验中，平均家庭规模随着社会年龄的增长而下降，但也受到商业周期变化以及行为或文化因素的影响。5 8.在过去十年中，公共资金的重建在增加新的住房需求方面发挥了关键作用。棚户区重建政策加速了数百万套旧住房的拆除，特别是在2013-2018年期间，其中大部分缺乏现代设施。人口普查数据显示，居住在2000年之前建造的住房中的人口比例从2010年的66％下降到2020年的35％，这意味着2000年之前的住房单元被净破坏了6600万个，而没有现代设施的住房单元的比例从28下降到12％。14个城市重建计划的目标缩小了近75％。th 五年计划（2021-25）从13th五年计划（2016-2020年）。 9.这种需求来源可能在短期内反弹，但可能仍低于过去十年。尽管当局最近呼吁加强公共支持的城市重建计划 ，以缓解房地产行业的调整，但相对于过去的计划，有几个因素可能会限制其规模。与此类计划相关的大量纳税人成 本-特别是补偿和搬迁流离失所家庭-将不得不由面临重大财政和金融挑战的地方政府承担。这些方案是。 4Belsy等人。2007.在文献中，新住房建设的额外需求来源来自对第二套住房，投资住房和空置住房的估计需求，这些需求可以容纳住房存量的正常周转。鉴于有证据表明业主投资者持有的空置住房比率很高(见脚注8)，本分析假设，随着业主投资者减少他们未使用住房的投资组合 ，空置住房的存量将在预测期内下降。这被视为第13段中讨论的供应侧通道。 5有关更多信息，请参阅LeeandPainter，2013年和Paciorek，2016年。 由于该行业普遍存在财务困境，目前需要重建的现代前住房存量减少得多，以及确保开发商参与的挑战增加 ，这也可能会受到限制。 10.供给侧因素可能会增加新建筑的调整。2021年年中之前开发商建房速度较快，此后楼市销售大幅下滑，使得开发商拥有大量成品房和未成品房库存，这些库存将不得不由未来需求来消化。大部分闲置投资物业中的一部分也 可能进入二级市场或被投资者的成年子女接管，进一步减少了满足基本住房需求所需的新建筑。最后，由于当局确保将陷入困境的开发商的有限资源用于完成大量积压的未完成的预售房屋，因此许多开发商部门面临的广泛而持久的流动性压力可能会给新房屋建设带来压力。 11.价格在决定供给和需求方面起着至关重要的作用，但在中国目前的情况下，价格的演变存在很大的不确定性。在学术文献中，房价的下降（相对于建筑成本）通常会降低开发商的利润率并减少供应，而与人口或其他住房存量因素无关。价格上涨也塑造了购房者对未来价格上涨的预期，同样提振了需求（Mellbaer，2022）。这些关系 一般假设灵活的市场出清价格，但在中国目前的情况下，这些条件并不成立，在中国，限制房价下跌的干预措施似乎加剧了销售下降，并对真正的市场出清价格水平产生了不确定性。如第D节所述，使用这些价格下限也可能伴随着对经济活动的重大权衡，这给当局承诺随着时间的推移维持价格下限带来了不确定性。6 12.即使在没有价格控制的情况下，房价的未来路径仍不清楚。长期房价通常基于抵押贷款条件的变化，相对于住房存量的家庭收入，以及房价预期，人口统计学的影响和其他因素（Chauvin和Muellbauer，2018）。7自2021年中期房地产危机爆发以来，抵押信贷的可获得性和家庭收入的持续趋势增长，通常预计将为房价提供持续支持 ，由于开工活动崩溃，住房存量增长放缓的前景也是如此。然而，其他因素可能会增加房价的下行风险，从而可能使价格预期降低：。 开发商行业持续的金融动荡和无处不在的预售，给大多数购房交易引入了完工风险或交易对手风险，降低了 6这些权衡必须与房价急剧，破坏稳定的调整所带来的经济增长成本进行衡量，并可能对家庭和金融部门的资产负债表以及最终的活动产生广泛的溢出效应。 7控制人口因素，相对于住房存量的收入是