2024年商业地产行业展望：强基固本，向新而生

i 2024年商业地产行业展望：强基固本向新而生 德勤金融服务业研究中心 调整方向、强化基础，全球房地产行业向新而生 目录 02...主要观点 03...重新稳固发展基础 04...经济放缓隐忧进一步影响行业收入和支出 07...市场预期发生结构性变化 16...制定可持续发展战略，推进低碳转型 20...厘清税惠政策，实现利润提升 23...混合办公与运营转型 28...提高房地产行业技术能力 32...为未来商业地产奠定坚实基础 33...尾注 主要观点 多数受访者将减少开支作为当务之急；营收预期降至2018年调研开始以来最低水平。员工和办公空间开支缩减是 首要举措。 受访者指出，房地产基本面中最为疲弱的指标当属资本成本和资本可用性。约半数受访者预计资本成本 （50%）和资本可用性（49%）将在2024年进一步恶化，2023调研持此观点的受访者占比分别为38%和40%。 许多房地产公司在环境、社会和公司治理（ESG）合规方面准备不足。近六成受访者称公司缺乏满足合规标准 所需数据、流程和内部控制措施。 多数受访者计划通过外包提升效率。主要目标在于借助外包获得技术能力以期优化流程并提升运营敏捷性 和韧性。 为化解技术债务，房地产公司应大力提升技术能力。61%的受访者坦言公司核心技术基础设施仍依赖传 统系统，但近半数受访者亦表示正着力推进系统现代化改造。 重新稳固发展基础 各位同仁： 展望2024年，多重挑战和期望转变叠加的困局料将持续，但全球房地产行业有望通过稳固根基重获发展动力。新冠疫情后，人们工作方式和办公模式发生深刻变化，加之地缘政治局势难料、金融市场动荡等因素，2024年对于房地产企业的恢复和重振至关重要。市场对于房地产行业健康状况和发展前景看法不一，房地产行业领导者需要强化基础，同时重塑房地产所有权和投资模式，积极寻求新发展。 未来12至18个月非常重要。为重新定位，房地产公司需在厘清关键事项的同时重新调整战略，而这需要与以往截然不同的行动方针。 2024年的商业地产展望旨在帮助领导者强基固本，向新而生。 本文中，我们针对提升业务效率和可持续发展为领导者提供建议，包括：主动调整房地产投资组合结构和采取风险缓释措施，推进绿色行动和脱碳举措以及借助税收激励创造价值，推动运营和技术转型。 本报告基于德勤一年一度的《全球房地产行业展望调研》编写，探讨北美、欧洲和亚太地区房地产业主和投资者最关心的问题。调研结果得到德勤房地产行业客户和德勤中国行业专家和研究领导人的支持，他们结合亲身体验和洞察，给出切实可行的建议。 我们希望本报告能为您2024年的战略规划提供有益启发。欢迎随时与我们联系深入探讨。 罗远江 房地产行业全国主管合伙人德勤中国 经济放缓隐忧进一步影响行业收入和支出 全 球范围，尽管预警信号已持续数月，不确定因素挥之不去，但在一些明朗条件支持下，各经济体尚能保持平稳运行。 进入2024年，全球经济体仍将面临多重阻力：俄乌冲突持续、极端气候灾害频发、移民问题亟待解决、中国房地产行业持续低迷。1但针对2023年年初银行业动荡的积极政策回应、消费者需求稳健以及能源和食品价格企稳，似乎已经缓解了一些紧张情绪。 德勤《2024年全球房地产行业展望调研》表明，无论哪种经济预测最终变为现实，在2024年及更远的将来，对经济状况的担忧将是影响全球房地产领导者决策的主要因素。此次调研面向11个国家开展，共有来自大型房地产公司和投资公司的750位首席财务官及其直接下属接受调研（请参阅边栏“调研方法”）。 调研方法 2023年调研显示，营收预期连续第二年下降：六成受访者预计2023年营业收入将下降，而2022年这一比例为48%。这一情绪在欧洲（66%）、北美（60%）和亚太（53%）受访者中均十分明显 （图1）。 有鉴于此，参与调研的首席财务官计划继续削减开支。两年以前，仅有6%的受访者有此打算，2023年，这一比例仍为6%，而今，多达四成受访者表示将在2024年进一步削减开支。用人（49%）和办公空间（46%）开支缩减是首要举措。 勤金融服务业研究中心邀请全球大型房地产公司和投资公司共计750位首席财务官及其直接下属参与此次调研。 受访者分享对于2024年所在企业前景以及人才、运营和技术相关计划的看法，以及未来12至18个月的投资重点和结构调整规划。 受访者来自三个地区：北美（美国和加拿大）、欧洲（英国、法国、德国、荷兰和西班牙）以及亚太（澳大利亚、日本、中国大陆和新加坡）。 本次调研涵盖资产管理规模不低于5,000万美元的房地产企业，调研于2023年6月开展。 图1 各地区大部分受访者均预计2023年营业收入将降低 与2023年同期相比，您对2023年最终确认的营业收入有何预期？ 减少不变增加 2022 43% 13% 44% 北美 2023 60%4% 36% 2022 52% 11% 37% 欧洲 2023 66%7% 27% 2022 49% 13% 39% 亚太 2023 53%7% 40% 注：由于经过四舍五入处理，百分比之和可能不等于100%。结果以《2023年房地产行业展望调研》数据为参照进行比较。 资料来源：德勤金融服务行业研究中心《2024年房地产行业展望调研》 图2 宏观经济因素和网络风险是2024年的首要关注点 下列哪项因素对所在公司未来12至18个月的财务业绩构成最大威胁？ 2023调研排名2024调研排名 地区 1 2 2 3 3 4 4 5 5 6 6 7 7 8 8 9 10 11 12 12 13 13 14 14 15 注：受访者可选择多个选项。空白圆圈代表相应选项未纳入2023调研。结果以《2023年房地产行业展望调研》数据为参照进行比较。 资料来源：德勤金融服务行业研究中心《2024年房地产行业展望调研》 全球来看，利率上升和资本成本增加是受访者最关心的问题，二者在影响公司未来12至18个月财务业绩的宏观经济因素中位居前列。在所有选项中，利润上调排位上升最快，在上年基础上跃升10位，2024年位居第三（见图2）。在2024年调研新入围选项中，资本成本在全球排名第五，在三个地区中的两个都位列前三。新增的大量赎回/短期流动性问题在亚太地区最受瞩目，名列第一。 全球受访者都对网络风险越发担忧，认为它最有可能影响财务表现，尤其是在欧洲，近半数受访者选择此选项（见图2）。这也不难理解，随着建筑中越来越多采用智能技术，房地产行业现在面临资产层面的脆弱性。2 北美 欧洲 亚太 网络风险 1 1 7 气候相关监管行动 2 3 3 利率上调 7 4 5 高通胀持续 3 5 9 资本成本 4 6 8 供应链中断 8 9 4 区域政治不稳定 11 2 2 大量赎回/短期流动性问题 13 7 1 资本可用性 6 11 11 气候变化 9 10 10 技术迭代加速 14 8 6 汇率波动 5 13 15 员工留任 10 12 14 税收政策变化 12 14 13 人才聘任 15 15 12 市场预期发生结构性变化 20 24年调研结果表明，大多数受访者（达到2018年调研开始以来最高比例）预期房地产行业基本面将会恶化。除连续第 年下调营收二预期、采取更多开支削减措施和加强业务运营之外，绝大多数受访者表示未来12至18个月内，空置率、租赁活动和租金增长等租赁基本面也将恶化（见图3A）。一些受访者认为房地产资本市场接近触底，预计房地产价格和交易活动继续下行的受访者比例与2023调研持平。 2024年，基本面预期变化最大的当属资本可用性和资本成本（见图3B）。预计资本成本状况恶化的受访者比例从2023调研的38%升至2024调研的50%，预计资本可用性恶化的受访者比例则从 2023调研的40%升至2024调研的49%。各大央行为降通胀频频加息，贷款机构亦纷纷收紧信贷标准，上述预期或许是对此的侧面反映。全球利率上涨带来融资成本增加。截至2023年第二季度，美国商业按揭贷款平均利率超过6.6%，比之2022年年初时的3.8%接近翻番。3 经济增长放缓预期之下，贷款机构也趋于审慎。美联储2023年4月调查显示，正在收紧商业按揭贷款放贷标准的银行比例高达67%，作为对照，在2021年年底计划放松标准的银行比例仅有9%。4一些贷款机构甚至完全撤出房地产贷款市场，到2023年，房地产各细分市场贷款机构已大量减少。5 面对贷款标准收紧、贷款机构减少以及借贷成本上涨，商业地产买家在2024年或更难以获得购房资金。截至2023年报告编制期间，全球房地产销量下降59%，其中美国下降63%、欧洲下降62%，亚太下降50%。6美国有近9,000亿美元的贷款将在未来两年内到期，7鉴于当前借贷成本普遍高涨且贷款机构厌恶风险，这类按揭贷款到期后或面临续贷难题。单看2023年到期的贷款，商业抵押担保证券（CMBS）和贷款抵押债券就占一半以上。82023年6月，CMBS债务拖欠率大幅上升28个基点，达到3.9%。9 图3A 更多受访者预计房地产行业基本面将达调研开始以来最差水平 未来12至18个月，房地产行业基本面变化预期 2 租金水平 35% 31% 34% 注：由于经过四舍五入处理，百分比之和可能不等于100%。房地产行业展望调研始于2018年。 资料来源：德勤金融服务行业研究中心《2024年房地产行业展望调研》 恶化 不变 改善 资本成本 50% 7% 23% 资本可用性 49% 29% 22% 房价 35% 30% 35% 空置率 40% 32% 29% 租赁活动 34% 30% 37% 交易活动 40% 32% 27% 图3B 更多受访者预计房地产行业基本面将达调研开始以来最差水平 与2023调研相比最值得注意的变化 料将恶化 料将不变 料将改善 11% 12% 9% 12% 0% 1% 5% 14% 9% -14% -14% -20% -24% 资本成本 资本可用性 空置率 租赁活动 资料来源：德勤金融服务行业研究中心《2024年房地产行业展望调研》 图4 受访者更看好数字地产和独户租赁/建房出租类地产 对房地产业主和投资者而言，未来12至18个月以下哪类资产的风险调整投资机会最具吸引力？ 2023 2024资产类型 1 1数字地产 22独户租赁/建房出租类地产 33养老地产 44物流和仓储地产 55生命科学/生物科技地产 66工业地产 77郊区写字楼 88自助仓储地产 99多户住宅 1010市区写字楼 1111社区零售地产 1212酒店/住宿类地产 1313商业中心 1414学生公寓 注：受访者可选择多个选项。结果以《2023年房地产行业展望调研》数据为参照进行比较。 资料来源：德勤金融服务行业研究中心《2024年房地产行业展望调研》 随着房地产业主和投资者认真考量经济增长乏力态势以及房地产基本面预期变化，最受青睐的房地产类型正在改变。针对未来12至18个月内哪类资产的风险调整投资机会最具吸引力，数字地产 （即数据中心和基站）在三个地区都名列榜首 （见图4）。自2023年起，郊区和市区写字楼排名均大幅下降，这反映出企业持续努力应对混合办公趋势。从全球排名来看，市区写字楼从2023调研的第一跌至2024调研的第十。郊区写字楼也下降五位，位居第七。 在2024调研中，不属于“四大核心”（写字楼、零售地产、工业地产和多户住宅）的替代型资产机会有所增加；其中有三类现已成为受访者的五大首选目标。独户租赁（SFR）和建造租赁（BTR）类住宅上升五位，排名第二，紧随其后的是养老地产（第三）和生命科学地产（第五）。从北美排名来看，自助仓储地产的排名同比增幅最大，从第14位跃升六位，位居第八。 以下是未来一年各类地产市场预期的具体变化： 写字楼 现状 远程办公在各行业蔚然成风，对写字楼需求造成冲击。尽管自2020年以来仅美国就新增200多万室内办公岗位，但写字楼市场仍减少近两亿平方英尺的办