加拿大商业房地产展望

加拿大 商业房地产展望 2023年秋季 加拿大商业房地产展望|2023年秋季 1 经济与资本市场 宏观经济概述 加拿大经济在第二季度收缩，可能陷入衰退 图1.实际GDP增长，季度变化 在过去的一年中，全球经济增长令人惊讶地强劲，许多国家无视经济衰退的预测。这在加拿大得到了回应，加拿大的消费者支出-人口快速增长，劳动力市场紧张和家庭储蓄增加的支持-越来越为经济提供动力。 然而，在过去一年的大部分时间里，经济增长率一直在放缓(见图1)。由于高利率对商业投资造成压力，预计将进一步放缓，而作为主要进口国的中国预计将放缓。欧洲和美国的需求领先指标制造业订单下降，这可能导致出口下降。同时，有一些证据表明就业市场放缓（见图2），这可能会抑制消费者支出。 实际上，加拿大统计局的最新数据表明，经济在第二 20% 15% 10% 5% 0% -5% 5.3% 2.3% - 5.8% 6.9% 2.6%3.6%2.3% -0.1% 2.6% -0.2% 季度的年化利率为-0.2％，7月份的增长很可能持平。这应该给加拿大银行提供暂停加息所需的证据。 2021年第一季度第二季度2021年第三季度2021年第四季度2021年第一季度2022年第二季度2022年第二季度2023年第二季度 来源：JLLResearch，加拿大统计局 *经季节性调整的年化利率 劳动力市场开始软化 尽管按历史标准衡量，就业市场仍然非常紧张，但高利率似乎开始产生预期的软化效应。在连续第三个月上升之后 ，全国失业率为5.5％。5月是一年中第一个就业机会减少超过创造就业机会的月份。 根据加拿大统计局的数据，职位空缺（衡量空缺和未填补职位的指标）从2022年第二季度的超过100万下降到6月的略高于753,000。这可能是一个领先指标，表明随着公司为降低员工人数做准备，劳动力市场正在走软。 截至7月，加拿大经济今年增加了约293,500个净新工作岗位。在此期间就业增长最多的行业是运输和仓储（增加5万个工作岗位），制造业（+48），医疗保健和社会援助（+41）以及批发和零售贸易（+41）。今年失业的行业是建筑业（失去71个工作岗位）；专业，科学和技术服务（-34）；以及商业，建筑和支持服务（-26）。 图2.失业率和职位空缺 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 失业率职位空缺率 5.5% 4.2% 加拿大商业房地产展望|2023年秋季 来源：JLLResearch，加拿大统计局 宏观经济概述 通货膨胀：“最后一公里”问题 自加拿大央行开始加息以来，加拿大消费者价格指数已从2022年6月的8.1％的峰值降至2023年7月的 3.3％。这似乎表明，中国银行已经成功地在降低通胀和不引发广泛的失业或衰退之间穿针引线。 然而，宣布战胜通胀可能为时过早。7月份的读数近一年来首次高于上个月。核心通胀(不包括波动的食品和能源价格)仍远高于1-3%的目标，住房市场紧张、能源价格上涨和结构性低失业率导致的高工资增长可能会使通胀略高于目标。中行在其最新的货币政策报告中宣布，预计明年的通货膨胀率将保持在3％附近。通胀下降的“最后一英里”可能被证明是迄今为止最具挑战性的阶段。 9% 中行目标隔夜利率8%GoC10年债券收益率 7% CPI指数 6% 5% 5.0% 4% 3.7% 3% 3.3% 2%1%0% 图3.通货膨胀、利率和债券收益率 -1% 20032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022 资料来源：JLLResearch，加拿大银行，加拿大统计局 资本成本上升 图4.加拿大政府债券收益率曲线，季度平均值 债券市场似乎在较高的收益率下趋于稳定。加拿大政府的10年期债券收益率连续几个月在3.6％的范围内波动，这是自2009年大金融危机以来的最高水平。 这些高债券收益率对商业房地产投资产生了深远的影响。贷款人根据债券收益率的“无风险”利率对贷款进行定价，因此用于建设，收购，资本支出和运营的贷款利率通常比一年前高150-250个基点。贷款人对某些资产类别的敞口也变得更具选择性。 6% 5% 4% 3% 2% 2YR 4.62% 3.92% 3.65% 1%5YR 10YR 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 地理。0% 结果是借贷减少了。同时。再融资风险已成为关键问题，因为过去几年以最低利率安排的贷款现在必须以更高的利率更新。 加拿大商业房地产展望|2023年秋季 来源：JLLResearch，加拿大银行 宏观经济概述 办公室 标题通货膨胀 工业 办公室 Retail 独栋住宅CPI 来源：JLLResearch，加拿大统计局 建筑成本仍在上升，但正在缓解 图5.按房地产行业划分的建筑成本通胀，与上一年的变化 随着经济需求从2021-2022年的水平放缓，供应链有时间追赶。这尤其有助于降低材料和运输成本。建筑成本已经开始从周期性峰值开始正常化，尽管它们还没有到来 以与整体通胀相同的速度下降。建筑商继续努力应对延误和成本超支。 加拿大统计局的最新第一季度数据显示，工业建筑的建筑成本同比增长了10.3％，零售成本增长了9.9％，办公成本增长了9.3％。住宅部门仍然更高，多户住宅建筑成本同比增长11.3%。值得注意的是，单户建筑成本通胀已从2021年的27%大幅下降到今天的10%以上(见图5)。 建筑成本的不确定性仍然存在，并继续给开发商带来压力，导致全国各地的项目延误。 30% 25% 20% 15% Retail 10% 5% 0% 工业高层公寓 多户住宅单户住宅 房价再次上涨 在2022年初达到顶峰后，房价在2022年下半年下跌，但今年加拿大各地似乎有所回升。 高利率使抵押贷款支付变得更加昂贵，这损害了需求。但是，他们也为房主出售房屋提供了强烈的动力，因为房屋很可能是用便宜得多的抵押贷款购买的。 结果，可用房屋的供应下降快于需求。由于买家争夺有限的库存，房价已经恢复并再次上涨。在安大略省，今年平均房价上涨了6.1％，而新斯科舍省和不列颠哥伦比亚省分别上涨了4.3％和3.4％（见图6）。 加拿大商业房地产展望|2023年秋季 尽管加拿大人的收入与住房成本挂钩的比例比几乎任何其他国家都要高得多，但房屋违约危机的风险似乎微乎其微。根据加拿大银行的数据，拖欠抵押贷款（在付款中落后）的百分比处于几年来的最低点。 图6.2020-2023年年初至今CREA住宅指数 BCAB SKMB ONQC NS 160 150NS 140ON 130BC AB QC 120 MB 110SK 100 90 资料来源：加拿大房地产协会2020年1月=100 资本市场概述 科创板投资市场已经放缓，但按历史标准来看依然繁荣 今年上半年的投资销售额达到28.5亿美元，比去年创纪录的速度下降了约25%。然而，尽管利率上升和经济放缓，投资量仍有望达到有记录以来的第三高年度总额(见图7)。 零售和酒店业今年发展势头强劲，分别超过了5年的投资销售速度11.7%和53.3%。这表明大流行前的消费模式已经恢复。 办公室销售仍然面临巨大挑战，同比下降68%，与5年历史速度相比下降53%。 过去两年主导加拿大市场的土地销售正在放缓，因为很难预测建筑成本和基础开发的未来收入。土地销售量比一年前下降了45%。 图7.按房地产行业分列的年投资额 $70 $60 数十亿美元， $50 $40 $30 $20 $10 多户土地酒店工业办公室零售 年化速度 另类资产 202 $0 2010201120122013201420152016201720182019 12 0202 02220年初 至今 23 资料来源：JLLResearch，Altus，RealCapitalAnalytics，GettelNetwork 所有交易>500万美元，直接和实体级别 较小的交易和私人投资者正在推动市场活动 图8.按价格范围划分的年投资额 虽然从历史角度来看，销售量仍然相当强劲，尽管低于2021年至2022年的水平，但可供出售的房产类型发生了根本性的变化。 由于许多资本充足的投资基金在贷款环境稳定之前对收购采取观望态度，规模较小的私人投资者和开发商正在主导买家池。这些群体的内部报告结构与养老基金、REITs和基金经理不一样，因此能够在市场错位时期更快地进行交易，利用更多的机会。 Privategroupsaregenerallysmallerandlesscapitalizedandthereforepurselowervalueopportunities.Thisisreflectedinthecompositionoftransactionactivityrecentlyasassetsalesover 5000万美元的交易量是十多年来最低的。与此同时，5000万美元以下的房地产销售额接近历史高位（见图8 ）。 100% 010 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2 12 11 2020 201 3 20142015 2 0162017 20 201 8201920 21 20202 2 2023 5M-10M 10M-25M 25M-50M 50M-100M >100M 加拿大商业房地产展望|2023年秋季 YTD 资料来源：JLLResearch，Altus，RealCapitalAnalytics，GettelNetwork 所有交易>500万美元，直接和实体级别 资本市场概述 卡尔加里和埃德蒙顿看到强劲的投资活动，而其他市场则从2022年的水平大幅下跌 大多数加拿大市场的商业房地产销售与2022年的水平相比大幅下降（见图9）。 图9.按市场划分的投资量 25% CAD，数十亿 $25 渥太华的销售额比2022年上半年下降了68％，而温哥华（36％），蒙特利尔（33％），安大略省西南部（25％）和多伦多（25％）也有所下降。 卡尔加里和埃德蒙顿分别上涨172%和96%，这表明房地产投资者越来越看好这些城市。 $20 $15 $10 $11.9 33%+172%25%36%+96%68%47% $4.6 尽管销售量有所下降，但多伦多仍继续主导着全国投资市场， 到目前为止，2023年占总流动性的42%。温哥华，长期2nd加拿大最活跃的销售市场，has 下降到5th. $5$3.1$2.2$1.9$1.6 $- 多伦多蒙特利尔卡尔加里西南温哥华埃德蒙顿渥太华其他安大略省 $0.7 $2.4 加拿大商业房地产展望|2023年秋季 所有行业的资本化率都在上升 虽然几乎所有资产类别的资本化率都在上升，但各行业之间存在差异。资本化率通常没有与资本成本相称的增加，导致所有资产类别的投资利差下降。 过去一年，工业说唱利率的上升幅度超过其他行业，过去一年的上限利率变动幅度在80-120个基点之间。 在过去的一年中，办公和零售行业的变动较小。但是，由于更多的结构性问题，例如远程工作和越来越多的电子商务采用，在加息之前，他们已经看到了上限利率的提高。 资料来源：JLLResearch，Altus，RealCapitalAnalytics，GettelNetwork 所有交易>500万美元，直接和实体级别 *箭头显示2023年上半年与2022年上半年的速度 图10.资本化率 9% 8% 7% 6% 5% 4% 202120222023年初至今 办公室，郊区 6.76%办公室，市中心'A' 零售，封闭 6.56% 6.43%零售，基本需求