2023年成都房地产市场总结及展望

2023→2024 中国·成都 用毅力穿越周期 一2023年成都房地产市场总结及展望一 易居企业集因四而瑞·研究中心 2023年行业深度调整， 成都楼市表现出了超强毅力，各方面指标在全国位居前列， 经济承压复苏跑赢全国、投资市场热度靠前、 新旧房合计成交走高、高端需求表现强劲、产品力再上新台阶， 但同时内部也表现出严重分化、有喜有忧，整体市场格局扑朔迷离。 目录 CONCENT 01宏观篇 02投资篇 03市场篇 04产品篇 05趋势篇 01 宏观篇 经济承压复苏，调控政策彻底转向，宏观面温火 经济表现一一全国经济弱复苏，成都表现优于一二线城市克而瑞 2023年一一疫情结束首年、战争频发、美联储持续加息，全国经济复苏缓慢；年内重点城市GDP增速保持在4%-7%，普遍增速不及疫情前；成都 前三季度GDP总额为16114亿元，居于中位水平，GDP增速6.7%，较22年疫情及限电限制下的经济疲态有大幅改观，位居重点城市首位，复苏动能强劲。 成都GDP及增速走势2023年前三季度重点城市GDP及增速 |成都GDP（亿元）成都GDP增速（%）全国GDP增速（%）2023年前三季度GDP（亿元）增速(%) 2500030350006.7 20000 2530000 增速居首 2025000 15000 10000 1520000 高于全国16114 1.51015000 5000 10000 5000 202 上海北京深圳广州重庆苏州成都杭州武汉南京天津青岛郑州西安 注：数据来源于统计局，由CRIC整理 增长动能一一投资、出口增速缩减。主要靠消费拉动克而瑞 2023年1-10月，成都社会消费品市场运行亮眼，社零总额增速高于全国3.5个百分点，且呈逐月上升趋势；受房地产行业调整（房投下降21%），成都 固投增速大幅减缓，目前已初步企稳；全国中西部外贸市场低迷，成都外贸进出口累计总额同比增速-10.5%，远低于全国平均水平 成都社会消费品零售总额及增速走势成都社会消费品零售总额及增速走势 成都社会消费品零售总额（亿元）一一成都同比增幅（%）全国同比增幅（%)社会消费品零售总额（亿元）同比增速（%） 10000201000012 8000 6000 15 .4 10 .95 10 8000 6000 40000 2000-54000 -102000 2023 成都固定投资增速走势 成都固投增速走势（%）全国固投增速走势（%）9000 8000 成都外贸进出口总额走势(年度） 外贸进出口总额累计值（亿元）成都同比增速(%)全国同比增幅(%) 50 40 32 低于全国1.2 7000 0009 30 15 增幅收窄3.3 5000 20 10 L5 2C 40003000 增幅为负 10 5年 8年 2000 1000 10.5-10 20 2015 20 2017年2019年2021年2023年1-10月 注：数据来源于统计局，由CRIC整理； 增长动能一一先进制造业复苏强劲，文旅产业动能十足克而瑞 2023年1-10月，成都五大先进制造业增速同比涨幅明显，带动经济上涨；另一方面，成都文旅产业动能十足，2023年中秋国庆假期旅游人次及收 入已超疫情前（2019年），且旅游收入居全国前列；2023年规上文化及相关企业收入增速超全国28pct。 图：成都五大先进制造业增速走势图：2023年1-10月规上文化及相关企业营收 ■2022年1-10月■2023年1-10月 35.5 2023年中秋&国庆 国内热门旅游目的地Top10 10.7 1 12.2 3.4 7.7成都：TOP3上涨4位个 成都增速（%）全国增速（%) 0.4 电子信息产业丨装备制造产业医疗健康产业新型材料产业绿色食品产业图：成都中秋&国庆旅游情况表：2023年重点城市中秋&国庆旅游收入 旅游人次(万人) 旅游收入(亿元)排名城市 收入 (亿元) 增速(%) 30002587250 2306 200 1上海 29230 2成都 2000 238 171 238 17 220 166 156 108 1384150 1003杭州 1000 0 504南京 2019年2022年2023年5北京 注：1.数据来源于统计局、规划局，由CRIC整理；2.2023年中秋&国庆数据来源于携程、各城市统计局、文旅局； 政策表现一一核心政策全面松绑。结束6年高压调控克而瑞 2016年10月，成都开启本轮房地产市场调控周期，17年进入“四限”时代，随后5年时间不断升级；2022年行业调整，楼市下行，调控政策逐步转 向；2023年全国经济复苏缓慢、楼市低迷，在中央“支持刚性和改善性住房需求”及“合理优化调整房地产政策”的风向下，成都长达6年的限制 政策逐步放开。 图：成都楼市政策变化 四限 政策政策 限制维稳补丁 升级 精准指导 转向 政策 调控 开启2019年 2020年 2021年 2022年松绑 2018年月部分远郊区开启人才目限价规则调整，清水、目集中供地，房价地价品 2017年日规定摇号选房顺序，依政策，购房一定程度精装均有限定;质联动 月5.31:缩短购房资格时限月5.31：二胎及以上家庭及 2023年 目主城+近郊开启“四限” 次为棚改-刚需-普通 可突破社保和户籍限月增值税免征年限由2年：目法拍限购，摇号系统补增设保租房家庭可增购1骨10.20：公积金“认房不认贷” 日二手房纳入政策范围 日限购单位由个人升级为制变为5年丁套會9.26：仅5+2区144m以下限购 月社保要求提高至12个 家庭月主城区与天府新区可 目摇号系统升级，支持 月出台二手房指导价 月5.31：限售3年变2年 會9.26：限购套数放松，限购区可 月以上日社保要求24个月以上交叉购买，高新南单刚需无房家庭月出台新建商品住宅技术月5.31：家庭唯一住房免征 增购1-2套。 月新房销售采用公证摇 日远郊纳入限购范围向输出 月远郊土拍实施最高限管理规范税5年变2年 胃9.26：缩短购房资格时限 H9.26：免征增值税年限5年变2 号销售日全川首付比例提高，贷价，中心城区出现房月完善限购政策、商品房月5.31：公积金首付下调年 款年限缩短地价双限。预售资金监管。10%，最高额度提至80會9.26：多孩家庭可加购1-2套， 万第3套贷款认定为第2套房 月5.31:优化限购区域青9.26：取消土地清水、取消“配 月5.16:降低套数认定标准 建要求”、装修限价 胃8.28：144m以上不公证摇号 注：信息来源于成都官方发布，由CRIC整理： 月简化选房流程。舍8.28：优化无房资格认定 政策表现一一政策落地快、内容全，宽松程度靠前克而瑞 自7、8月中央密集优化楼市政策后，成都于8.28和9.26两次政策调整，政策跟进时效较快；从政策内容看，限购、限售、限贷三大核心维度均有 放松。 表：2023年重点城市楼市核心政策对比 能级城市 ①限购政策 套数条件 2023年 政策动态 ②信贷政策 首付比例(商贷)贷款利率(商贷) 首套二套首套下限二套下限！ 2023年③限售政策！整体政策强度 政策动态 北京外地：连续5年社保保持5年 本地户籍家庭2套、外地户籍家庭1套单本地：不限城六区50%城六区4.3%城六区4.8%放松 30% ★★★★ 身1套 法拍限购 非城六区40% 非城六区4.2%非城六区4.75% (12.14政策) 一线城市 上海本地户籍家庭2套、外地户籍家庭1套单 身1套 本地：双户籍/单户籍+5年社保外地：63个月中缴纳60个月社保 法拍限购 保持50%4.5% 放松 30% 部分区域40% 4.1% 部分区域4.4% 30% 40% 4.1% 4.5% 30% 40% 4.1% 4.5% 5年 (12.14政策) ★★★★ 城六区限购本地：不限限购区缩减放松个人2年 广州本地户籍家庭2套、外地户籍家庭1套外地：连续2年社保条件放松 单身1套法拍限购(9.20政策) (9.09政策） 企业3年 ★★★☆ 深圳本地户籍家庭2套、外地户籍家庭1套单 本地：户籍满3年且社保满3年 外地：连续社保5年保持 放松3年 ★★★★ 身1套法拍限购 (11.22政策) 5+2区域144m以下限购 成都 本地户籍家庭3套、外地户籍家庭2套 单身2套 多孩加推可增购1-2套 本地：不限条件放松 外地：6个月社保限购区缩减法拍限购(8.28/9.26政策) 非限购20% 限购30% 40% 限购区4.5%！ 4% 放松 (9.01官宣、 线下实行) 拿证2年 热盘5年 ★★☆ 4区限购本地：不限限购区缩减限购25%限购区35%限购区4.5%i放松 杭州本地户籍家庭2套、外地户籍家庭1套外地：有社保和个税记录条件放松 非限购20%非限购区30% 4%非限购4.4%！ 热盘5年★★☆ 单身1套法拍不限购 (10.16政策) (10.16政策) 重庆保持 放松 20% 30% 4% 4.4% 20% 30% 3.8% 4.4% 20% 30% 4% 4.4% 20% 30% 4% 4.4% 20% 30% 4% 4.4% 20%-25% 30%-35% 4% 4.5% (9.01政策） 合同2年★ 武汉全面取消限购放松/★ 二线城市 苏州局部区域+120m以下限购 (9.19政策)(9.19政策） 本地：不限限购区缩减放松 外地：吴江区不限，其余3-6个月条件放松 2年★★ 法拍不限购 限购三套(9.14政策） (9.14政策) 二环内限购本地：不限限购区缩减放松 西安本地户籍家庭2套、外地户籍家庭1套 多孩加推可增购1-2套 外地：6个月社保条件放松 法拍限购(9.19政策) 放松 (9.19政策） 2年★★☆ 市内六区限购本地：不限限购区缩减 天津本地户籍家庭2套、外地户籍家庭1套外地：6个月社保条件放松 2年★★☆ 单身1套法拍限购(9.01政策) 南京全面取消限购 (9.01政策) 放松 3年★☆ 注：政策来源于各城市官方发布，由CRIC整理； (9.07政策)（9.07政策） 02 投资篇 4大重点关注维度|3大关键信号 ①供求量走势一一宅地供求规模均缩减，处近5年新低克而瑞 重点关注：2023年大成都供应涉宅地可建面积不及去年7成，环比下降36%，整体供地节奏明显放缓；成交规模不足1300万m，处近5年最低值，较去年降幅再次扩大6个百分点至26%；成交金额约1224亿元，环比下降约12%，与去年降幅相当。 大成都涉宅地供求走势大成都涉宅地可建面积供求及成交金额走势 ■供应面积（亩）■成交面积（亩）1供应可建筑面积（万m）1成交可建筑面积（万m）一成交金额(亿元） 1800030001800 16177.6248 160001600 42691426225002368.2 140002162.91400 25052091.61223.6 2002.4 1200020001200 737.2 10000933092311000 8000 1500 1300.61286.1 800 60001000600 4000400 500 2000200 000 2018年2019年2020年2021年2022年2023年2018年2019年2020年2021年2022年2023年 注：1.数据来源CRIC栅格地图；2.此处可建面积为涉宅地总建面积；3.供应不含因故终止地块： ②热度指标一一溢价率结构性上涨，热度聚焦一圈层克而瑞 重点关注：土拍新政导致溢价率高于2021年、2022年，但仍不及2020年之前，流拍率位于次低位；从结构来看，一圈层热度最高，溢价及触顶地 块多位于核心优质板块，二圈层仅不到3成地块有溢价，三圈层均底价成交；投资优中选优，热度分化明显。 大成都涉宅地成交热度走势2023年各圈层成交涉宅地溢价结构(宗数占比) 溢价率一流拍率 ■溢价≥15%■溢价<15%■底价 16% 14% 12% 100% 即使一圈层亦未能全 面高溢价，投资掐尖 不赌预期，只看现