中国房地产行业 ： 刺激人民币后销售的政策方案 ， 但仅对行业表现产生 ST 效应

2024年1月29日 中国房地产行业 刺激人民币后销售的政策方案，但仅对行业表现产生ST效应 1 CMB国际全球市场|股票研究|行业更新 最近推出了一系列需求和融资方面的政策，包括广州放松限购，住房和住房公积金的融资协调机制以及中国人民银行/CBIRC放松经营性房地产贷款。我们认为，该政策方案应在人民币升值后促进房地产销售，但只会对该行业的股票表现带来ST积极影响，因为导致基本面挑战的核心问题仍未解决：1）居民的购买力没有显着改善，2）金融机构风险评估标准不变，开发商难以获得增量融资。因此，我们认为需要关注的关键领域是：1）宏观经济复苏；2）监管机构是否为金融机构提供了风险评估标准指导，或者开发商的融资合作方式是否有创新。对于股票，我们认为广州的放松将使保利等城市拿地规模更大的开发商受益。、科利和华润土地。我们认为，经营性物业贷款政策在短期内可能会有利于华润置地、龙湖、CMSK、万科等投资性物业比例较高的开发商。 什么是新的和我们的阅读： -广州进一步优化房地产政策,主要措施包括：1）取消对GFA>120平方米的住宅物业的购买限制。2）为完成旧房屋租赁/挂牌登记程序的购房者分配额外的住房购买配额。3）重申增加经济适用房供应，以满足首次购房者的住房需求。我们的阅读 ：政策措施强于预期，可能会有效促进广州后人民币的一级和二级房地产销售，因 为人民币前期往往是交易淡季。该政策反映出高度积极的立场，表明监管机构有意增强市场信心。但是，这并不一定意味着市场正在进入一个类似于过去的强刺激阶段我们认为，鉴于GFA>120平方米的住宅物业与升级需求有关。加上广州对增加经济 适用房供应的重视，该政策明确标志着“双轨制”的进一步实施，这意味着减少商品房供应的中长期趋势保持不变。我们认为其他一线城市可能会实施一些放松政策，但这些措施可能不会比广州强由于广州在过去两年的销售表现相对较弱，并且在一线城市中积累了最高的库存。广州可出售住宅物业的建筑面积达到1150万平方米。截 至2024年1月27日，北京、深圳和上海分别为1,060万、514万和738万平方米 。Mi.因此，其他一线城市同等力度的政策可能会助长投机情绪，这与监管预期不符。我们认为，其他一线城市可能会采取第二项政策措施，因为它旨在解决买家在“确认购房配额”政策后难以出售时购买新房的问题。 -MOHURD建立房地产融资协调机制敦促地方政府在政府，银行和开发商之间建立沟通平台，以促进解决房地产项目融资困难，首批项目清单将于2024年1月底前发布。我们的阅读:来自 请阅读过去的分析师认证和重要披露PAGE 来自彭博社的更多报告：RESPCMBR<GO>或 跑赢大盘 (维护) 中国房地产业张苗 (852)37618910 NikaMa (852)39000805 MOHURD发布的详细信息，我们了解到该机制旨在为房地产项目而不是房地产开发商提供融资支持，这意味着该措施的基本原则是“确保项目交付”而不是“拯救开发商”。虽然列表中包含项目的开发人员可能会获得一些帮助，但仅限于项目级别。因此 ，我们认为该机制可能不会像市场预期的那样显着解决流动性紧张或缓解开发商的债务压力，但可以有效地帮助“交房”资金的利用。 -中国人民银行、银保监会联合发布《关于经营性物业贷款管理的通知》允许以标准化方式运营并具有良好发展前景的开发商扩展经营性物业贷款的利用目的，以偿还现有贷款和公共债券。我们的阅读：这可以帮助某些开发商获得增量资金，但金额有限 。根据我们对银行的渠道检查，其中一些银行在半个月前确实收到了相关通知，而在 执行层面，贷款用途只扩大到包括偿还与“保证交房”或“保障房”相关的现有贷款。目前尚未指示他们调整LTV，贷款利息或经营性物业贷款的项目价值评估标准。因此 ，开发商增量资金方面的政策影响有限。我们认为这可能会给投资性房地产占比较高的开发商带来一些积极的影响。 我们的观点。我们认为，该政策方案应在人民币之后促进房地产销售，但只会对房地产行业的股票表现带来积极影响，因为导致根本性挑战的核心问题仍未解决：1）挑战销售复苏的关键原因是居民的购买力缺乏改善。2）开发商难以获得增量融资主要是由于金融机构的风险偏好不变 。因此，我们认为需要关注的关键领域是：1）宏观经济复苏；2）监管机构是否对金融机构风险评估标准的执行提供指导，或者开发商的融资合作方式是否会有所创新。股票方面,我们认为广州政策将利好保利等广州拿地规模较大的开发商。、科利和华润土地。我们认为，经营性物业贷款政策可能会有利于华润置地、龙湖、CMSK和万科等投资性物业规模较大的开发商。 图1：截至1月27日可出售住宅物业的总建筑面积2024 资料来源：MOHURD，CMBIGM 图2：广州市拿地排名（2023年） 来源：Keyland.com，CMBIGM 图3：截至2013年上半年末的投资性房地产规模 资料来源：公司数据，CMBIGM 披露和免责声明 分析师认证 主要负责本研究报告全部或部分内容的研究分析师证明，就本报告所涵盖的证券或发行人而言：（1）所表达的所有观点都准确地反映了他或她对标的证券或发行人的 个人观点；（2）他或她的补偿中没有任何部分是，是或将直接或间接地与该分析师在本报告中表达的具体观点相关。 此外，分析师确认，分析师及其合伙人（定义见香港证券及期货事务监察委员会发布的行为准则）（1）在本报告发布日期前30个日历日内处理或买卖本研究报告所涵盖的股票；（2）将在本报告发布日期后3个营业日内处理或买卖本研究报告所涵盖的股票；（3） CMBIGM额定值 购买：未来12个月潜在回报率超过15%的股票 HOLD：未来12个月潜在回报率为+15%至-10%的股票 SELL：未来12个月潜在亏损超过10%的股票 NOTRATED：Stock未被CMBIGM评级 跑赢大盘：行业预计将在未来12个月内超越相关的广泛市场基准市场表现：行业预计未来12个月的表现将与相关的广泛市场基准保持一致性能欠佳：行业预期在未来12个月内表现低于相关的广泛市场基准 CMB国际环球市场有限公司 地址:香港花园道3号冠军大厦45楼，电话：(852)39000888传真：(852)39000800 CMBInternationalGlobalMarketsLimited(“CMBIGM”)是CMBInternationalCapitalCorporationLimited(招商银行的全资子公司)的全资子公司 重要披露 任何证券交易都有风险。本报告所载的信息可能不适用于所有投资者。CMBIGM不提供个性化的投资建议。本报告的编制不考虑个人投资目标、财务状况或特殊要求。过去的表现没有未来表现的 迹象，实际事件可能与报告中包含的事件大不相同。任何投资的价值和回报都是不确定的，没有保证，并且可能由于其对基础资产表现或其他可变市场因素的依赖而波动。CMBIGM建议投资者应独立评估特定投资和策略，并鼓励投资者咨询专业财务顾问，以便做出自己的投资决策。 本报告或此处包含的任何信息均由CMBIGM准备，仅用于向CMBIGM或其附属公司的客户提供信息。本报告不是也不应被解释为购买或出售任何证券或证券权益或进行任何交易的要约或招揽。CMBIGM及其任何关联公司、股东、代理人、顾问、董事、高级职员或雇员均不对依赖本报告中包含的信息而导致的任何直接或相应的损失、损害或费用承担责任。任何使用本报告中包含的信息的人都要完全自担风险。 本报告中包含的信息和内容是基于对被认为是公开可用和可靠的信息的分析和解释。CMBIGM竭尽全力确保但不保证其准确性，完整性，及时性或正确性。CMBIGM在“原样”的基础上提供信息、建议和预测。信息和内容如有更改，恕不另行通知。CMBIGM可能会发布与本报告不同的信息和/或结论的其他出版物。这些出版物在汇编时反映了不同的假设、观点和分析方法。CMBIGM可能会做出与本报告中的建议或观点不一致的投资决策或采取专有头寸。 CMBIGM可能会不时为自己和/或代表其客户在本报告中提及的公司的证券中进行头寸、做市或作为委托人或从事交易。投资者应假设CMBIGM确实或寻求与本报告中的公司建立投资银行或其他业务关系。因此，收件人应意识到CMBIGM可能存在利益冲突，可能会影响本报告的客观性，CMBIGM对此不承担任何责任。本报告仅供预期收件人使用，未经CMBIGM事先书面同意，不得出于任何目的复制、转载、出售、重新分发或全部或部分发布本出版物。 有关推荐证券的其他信息可应要求提供。 本文件在英国的收件人 本报告仅提供给（I）符合《2005年金融服务和市场法（金融促进）令》第19（5）条（不时修订）（“该命令”）或（II）属于第49（2）（a）至（d）条（“高净值公司，非法人协会等。,)oftheOrder,admayotbeprovidedtoayotherpersowithotthepriorwrittecosetofCMBIGM. 适用于本文件在美国的收件人 CMBIGM不是美国的注册经纪交易商。因此，CMBIGM不受U.S.关于研究报告准备和研究分析师独立性的规则。主要负责本研究报告内容的研究分析师未在金融业监管局（“FINRA”）注册或获得研究分析师资格。分析师不受FINRA规则的适用限制，旨在确保分析师不会受到可能影响研究报告可靠性的潜在利益冲突的影响。本报告仅在美国发布给“美国主要机构投资者”，如美国《1934年证券交易法》第15a-6条所述，不得提供给美国的任何其他人。收到本报告副本并接受本报告的每个主要美国机构投资者均表示并同意其不得向任何其他人分发或提供本报告。任何U.S.本报告的收件人希望根据本报告中提供的信息进行任何买卖证券的交易，只能通过美国S.-注册经纪交易商。 本文件在新加坡的收件人 本报告由CMBI(新加坡)Pte在新加坡分发。有限公司（CMBISG）（公司注册。不。201731928D)，《财务顾问法》(第110)由新加坡金融管理局监管。CMBISG可以根据《财务顾问条例》第32C条的安排分发其各自的外国实体、附属公司或其他外国研究机构制作的报告。如果报告在新加坡分发给《证券及期货法》(第289）新加坡，CMBISG仅在法律要求的范围内对此类人员的报告内容承担法律责任。新加坡收件人应致电+6563504400联系CMBISG，了解报告引起的或与报告有关的事项。