房地产：广州大面积段限购解除点评-刚改需求的分界点，因城施策的新突破

房地产 证券研究报告 2024年01月28日 投资评级 刚改需求的分界点，因城施策的新突破 ——广州大面积段限购解除点评 事件：1月27日，广州市人民政府办公厅印发《关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》。 120平以上限购解除，利好改善需求释放 本次新政重点包括：1）取消大面积段限购：在限购区域范围内购买120平方米 以上住房不限购；名下已有的120平方米以上住房，不计入名下已拥有住房套数核算。2）支持“租一买一”和“卖一买一”：居民名下住房用作租赁住房完成备案/系统挂牌计划出售的，买房时核减名下住房套数。梳理此前广州限购政策调整路径：2010年限购开启，13年针对非户籍家庭限购年限从1年延长至3年，17年增加本地户籍单身限购要求、非户籍家庭限购年限延长至5年；20年多区人才限购宽松；23年9月放开部分区域限购、非户籍家庭限购由5年改为 2年。调控基调自17年后逐步宽松，本次调整对已存在超10年的原有政策边界进行拓宽，针对大面积段有利于未来改善性需求释放。 适应供求关系转变，信号意义强 从本次政策出台的市场背景看：1）销售面积：根据中指数据，23年广州商品 行业评级强于大市(维持评级) 上次评级强于大市 作者王雯分析师 SAC执业证书编号：S1110521120005 wangwena@tfzq.com 鲍荣富分析师 SAC执业证书编号：S1110520120003 baorongfu@tfzq.com 行业走势图 房地产沪深300 -1% -6% -11% -16% -21% -26% -31% 房销售面积同比-8.8%（22年同比-32.1%），连续两年销售快速下滑；24年1月 前18天，广州新房高频成交同比-22%，基本面修复缓慢。2）库存：根据CRIC -36% 2023-01 2023-052023-09 数据，截止23年11月，广州商品房可售面积1426万方，库存分位数达94.5%，存在供大于求的去库压力。我们认为广州本次限购解除是适应市场供求关系发生重大变化新形势下的针对性举措，整体基于中央“因城施策”及“赋予城市调控自主权”框架，但政策落地节奏仍超出我们的预期，具有及时性和较强信号意义。考虑限贷端23年广州率先下调二套首付比例及贷款利率，不排除其他一线城市后续跟进限购调整的可能（形式或囊括区域、改善型限购宽松）。 市场归市场，置换链条有望疏通 我们此前判断基本面的政策钝化反应除受房价预期等因素影响外，或也与置换链条未有效打通有关。从广州各面积段成交看，根据中指数据，23年100㎡以下/100-140㎡/140㎡以上商品住宅(除保障房)成交面积占比分别为39%/42%/18%，改善需求占比高；三个面积段成交面积分别同比-1%/+2%/+24%，改善需求增长快。我们认为通过区分面积段对不同需求类型进行分层调控以适应当地的市场发展趋势，符合市场归市场的新模式发展思路，看好本次政策调整对置换链路打通的刺激作用，或有望带动城市基本面边际企稳改善。 投资建议：继23年末北、上调整首付比例及普宅标准后，广州改善性住房限购取消，因城施策框架下各地“四限”调整进入新一轮发力期，有望带动改善需求集中释放。行业基本面止稳定前，我们认为需求不稳、政策延续，供给端融资支持力度持续加码，预计24年供给侧出清基本结束。看好供需政策双向发力对板块行情的持续驱动。标的方面1）推荐优质地产龙头：招商蛇口、保利发展、中国海外发展，建议关注越秀地产、华润置地；2）推荐优质物管企业：招商积余、保利物业，建议关注中海物业、万物云；3）建议关注保障房及城中村改造主题：绿城管理控股，城建发展、天健集团、中华企业。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期 资料来源：聚源数据 相关报告 1《房地产-行业投资策略:房地产行业2024年度策略：寻找“新旧”间的平衡点》2024-01-26 2《房地产-行业点评:经营性物业贷用途优化，融资政策接力“稳出清”—— 《关于做好经营性物业贷款管理的通知》政策点评》2024-01-25 3《房地产-行业研究周报:中枢再回落，寻找新均衡——统计局12月数据点评》2024-01-21 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明1 图1：广州限购政策梳理 资料来源：广州市人民政府网，天风证券研究所 分析师声明 本报告署名分析师在此声明：我们具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，本报告所表述的所有观点均准确地反映了我们对标的证券和发行人的个人看法。我们所得报酬的任何部分不曾与，不与，也将不会与本报告中的具体投资建议或观点有直接或间接联系。 一般声明 除非另有规定，本报告中的所有材料版权均属天风证券股份有限公司（已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）及其附属机构（以下统称“天风证券”）。未经天风证券事先书面授权，不得以任何方式修改、发送或者复制本报告及其所包含的材料、内容。所有本报告中使用的商标、服务标识及标记均为天风证券的商标、服务标识及标记。 本报告是机密的，仅供我们的客户使用，天风证券不因收件人收到本报告而视其为天风证券的客户。本报告中的信息均来源于我们认为可靠的已公开资料，但天风证券对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告中的信息、意见等均仅供客户参考，不构成所述证券买卖的出价或征价邀请或要约。该等信息、意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的、财务状况以及特定需求，在任何时候均不构成对任何人的个人推荐。客户应当对本报告中的信息和意见进行独立评估，并应同时考量各自的投资目的、财务状况和特定需求，必要时就法律、商业、财务、税收等方面咨询专家的意见。对依据或者使用本报告所造成的一切后果，天风证券及/或其关联人员均不承担任何法律责任。 本报告所载的意见、评估及预测仅为本报告出具日的观点和判断。该等意见、评估及预测无需通知即可随时更改。过往的表现亦不应作为日后表现的预示和担保。在不同时期，天风证券可能会发出与本报告所载意见、评估及预测不一致的研究报告。天风证券的销售人员、交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准、采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报 告意见及建议不一致的市场评论和/或交易观点。天风证券没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务。天风证券的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策。 特别声明 在法律许可的情况下，天风证券可能会持有本报告中提及公司所发行的证券并进行交易，也可能为这些公司提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。因此，投资者应当考虑到天风证券及/或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突，投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一参考依据。 投资评级声明 类别说明评级体系 买入预期股价相对收益20%以上 股票投资评级 自报告日后的6个月内，相对同期沪 深300指数的涨跌幅 增持预期股价相对收益10%-20% 持有预期股价相对收益-10%-10% 卖出预期股价相对收益-10%以下 强于大市预期行业指数涨幅5%以上 自报告日后的6个月内，相对同期沪 行业投资评级 深300指数的涨跌幅 中性预期行业指数涨幅-5%-5% 弱于大市预期行业指数涨幅-5%以下 天风证券研究 北京海口上海深圳 北京市西城区德胜国际中心B 座11层 邮编：100088 邮箱：research@tfzq.com 海南省海口市美兰区国兴大道3号互联网金融大厦 A栋23层2301房邮编：570102 电话：(0898)-65365390 邮箱：research@tfzq.com 上海市虹口区北外滩国际客运中心6号楼4层 邮编：200086 电话：(8621)-65055515传真：(8621)-61069806 邮箱：research@tfzq.com 深圳市福田区益田路5033号 平安金融中心71楼邮编：518000 电话：(86755)-23915663传真：(86755)-82571995 邮箱：research@tfzq.com