2024年房地产行业年度策略

中泰证券研究所专业｜领先｜深度｜诚信 ｜证券研究报告｜ 2024年房地产行业年度策略 2024.1.24 分析师：由子沛 执业证书编号：S0740523020005Email：youzp@zts.com.cn 分析师：侯希得 执业证书编号：S0740523080001Email：houxd@zts.com.cn 分析师：李垚 执业证书编号：S0740520110003Email：liyao01@zts.com.cn 目录 CONTENTS 中泰证券研究所 专业｜领先｜深度｜诚信 01 政策回顾展望 02 行业规模及城中村规模测算 03 行业基本面数据及房企销售情况 04 板块财务分析 05 投资建议 06 风险提示 目 CONTENTSO 中泰 录 E 所 1NT 政策回顾 ｜领先｜深度 政策回顾及展望 2023年，房地产市场先扬后抑，继续底部调整，政策力度前稳后松。7月24日中央政治局会议提出了“行业供需关系发生重大转变”的重要定调，之后行业政策持续优化，需求端方面，降首付、降利率、放开认房不认贷、放松限购等政策接踵而至，供给端方面，信贷优化政策不断推出，支持主体融资，缓解房企资金压力，地方方面，限制政策加速松绑，全年全国各省市持续推进松绑政策，多数城市限制性政策全面放开，行业“政策底部”已然到来。 展望2024年，中央层面来看，房地产政策有望从四个方向发力，一是“三大工程”即保障房、城中村改造、平急两用基础设施的配套措施有望加速落地，并以此为抓手推动构建房地产发展的新模式；二是需求端多措并举，降低购房门槛和购房成本，释放市场潜在需求；三是企业端，防范和化解房企的债务风险，满足及支持房企的合理融资需求；四是保交楼方面，专项款有望加速落地，稳定市场信心。地方层面来看，调控政策将进一步优化，一线及部分强二线城市调控政策尚有松绑空间，放松限购、调整交易税费征免年限、首付比例调整等均是可选方案，多数二三线城市或将全面放开限制性政策并加码需求端的刺激。 4 时间 施政主体 政策内容 1月 中央 央行、银保监、证监会:建立首套住房贷款利率政策动态调整机制:新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降城市可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限；实施改善优质房企资产负债表计划，开展“资产激活”、“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动全国住房和城乡建设工作会议：以增信心、防风险、促转型为主线支持刚性和改善性住房需求，"房住不炒"增加保障性租赁住房供给，推进棚户区改造与城市更新 2月 中央 证监会:启动不动产私募投资基金试点工作央行、银保监会:支持商业银行发放长租房开发建设贷款、租赁住房团体购房贷款、住房租赁企业经营贷及用于住房租赁的金融债券 3月 中央 发改委:支持消费基础设施REITS发行；国务院《政府工作报告》：有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张;加强住房保支持障体系建设，刚性和改善性住房需求；自然资源部不动产“带押过户” 4月 中央 政治局会议:“房住不炒”，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼保民生、保稳定工作，推动建立房地产业发展新模式;银保监会:全面推进乡村振兴，重点为新市民住房消费等方面提供金融支持 地方 杭州:余杭、临平、钱塘部分街道纳入差异化限购范围合肥：庐阳区部分区域取消限购郑州:二环外取消限购，二环内正常限购 5月 中央 国常会:审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》；住建部、市场监管总局:规范房地产经纪服务 6月 中央 央行:5年期以上LPR下调10BP至4.2%国务院《“十四五”新型城镇化实施方案》批复 地方 青岛:非限购区首套最低首付比降低至20%，二套降低至30% 2023年上半年，政策以稳为主，多为对现行制度的优化调整，意在防范风险、规范市场秩序，力度限于“托而不举”。 2023年下半年，以中央政治局会议定调“行业供需关系发生重大转变”为分水岭，政策放松力度逐渐加大。降首付、降利率、认房不认贷放开、核心城市放松限购、“金融16条”、“三个不低于”等政策接连推出。 时间 施政主体 政策内容 7月 中央 住建部:落实好降低套首付比例和贷款利率改善性住房换购税费减免、个人住房贷款认房不认贷”等央行:延长支持房地产“金融16条”政策期限至2024年12月31日，其余长期有效政治局会议:房地产市场供求关系发生重大变化，适时调整优化房地产政策 8月 中央 住建部、央行等:推动首套房认房不认贷，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策财政部税务总局、住建部:延长1年内拉房个税退税优惠政第至2025年末央行、金融监管总局：不区分限购不限购城市，首套首付最低20%，二套30%;支持首套存量房贷利率下调《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出中请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率(LPR)上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限 9月 中央 自然资源部:部署低效用地再开发试点工作决定在43个城市开展4年期试点 地方 南京、合肥、济南、青岛等12个二线城市全面取消限购，广州、天津、西安、厦门、苏州、长沙、成都等收窄限购区域北京、上海、成都、杭州、厦门、长沙、苏州等超50城市落实“认房不认贷”，重庆、沈阳、大连、兰州等明确执行首套房商贷首付比20%，二套房30%的首付比例合肥、福州、济南、青岛、兰州、沈阳、大连、嘉兴、郑州等城市放开限售，重庆调整限售年限的计算方式，由“取得不动产证满2年后方可上市交易”调整为“取得房屋买卖合同备案证明满2年，且取得不动产权证后方可上市交易”广州:限购区域外地户籍社保5改2，非核心区域不限购，增值税5改2 时间 施政主体 政策内容 10月 中央 住建部:城改分3类推进,系统投入运行两个月来入库城中村改造项目162个自然资源部:建议取消土地拍卖中地价限制、郊区容积率1.0限制等中央金融工作会议：一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，加快保障性住房等“三大工程”建设公禁REITs试点资产类型拓展至消费基础设施 地方 《关于规划建设保障性住房的指导意见》:加大保障性住房建设和供给，推动建立房地产业转型发展新模式杭州：限购范围调整为上城区、拱墅区、西湖区、滨江区。本市户籍家庭在限购范围内限购2套住房；非本市户籍家庭在市区范围内有缴纳社保或个税记录的，在本市限购范围内限购1套；法拍房不限购；首套房首付款比例不低于25%;二套房政策首付款比例不低于35%;名下无房执行首套房政策 11月 中央 上海：金山经认定的非沪籍人才缴满3年社保或个税，个人也可购1套房 地方 央行、金融监管总局、证监会:各家银行自身房地产贷款增速不低于银行行业平均房地产贷款增速，对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速，对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速； 12月 地方 深圳：调整普通住宅标准，二套房首付比例由原来普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%北京：首套首付比例统一下调为30%；二套下调为城六区50%、非城六区40%上海：首套首付款比例不低于30%，二套50%。另外，在自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区，二套不低于40% 城市 最低首付比例(限购区) 限购要求 房贷利率 限售年 限 首套 二套 户籍套数 非户籍套数 限购区 非户籍社保个 税月数 首套 二套 北京 30% 城六区50%城六区外40% 2 1 全市 60 城六区50%(LPR+10BP)4.3% 城六区外40%(LPR)4.2% 城六区50%(LPR+50BP)4.8%城六区外40%(LPR+50BP)4.75% 5 上海 30% 主城区50%临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山40% 2 1 全市 60 4.10%(LPR-10BP) 主城区(LPR+30P)4.5%临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山金山(LPR+20BP)4.4% 5 广州 30% 40% 2 1 核心区 24 4.10% 4.50% 2 深圳 30% 40% 2 1 全市 60 4.10% 4.50% 3 南京 25% 35% 不限购 0 4.00% 4.50% 3 杭州 25% 35% 2 1 核心区 1 4.00% 4.50% 0 苏州 20% 30% 3 3 核心区 6 4.00% 4.50% 2 宁波 20% 30% 不限购 0 4.00% 4.80% 0 天津 20% 30% 2 1 核心区 6 3.80% 440% 3 济南 20% 30% 不限购 0 4.00% 4.80% 0 青岛 20% 30% 不限购 0 4.00% 4.40% 0 石家庄 20% 30% 不限购 1 核心区 12 3.70% 4.80% 5 成都 30% 40% 2 1 核心区 6 4.00% 4.50% 3 重庆 20% 30% 不限购 0 400% 4.40% 2 武汉 20% 30% 不限购 6 3.80% 4.40% 0 长沙 20% 30% 3 1 核心区 0 4.00% 4.40% 4 西安 20% 30% 2 1 核心区 6 4.00% 4.40% 2 合肥 20% 30% 不限购 0 4.00% 4.40% 0 郑州 20% 30% 不限购 0 3.70% 4.80% 0 福州 20% 30% 不限购 0 3.70% 4.80% 0 厦门 25% 35% 不限购 0 3.70% 4.80% 2 东莞 20% 30% 不限购 0 4.00% 4.80% 3 沈阳 20% 30% 不限购 0 3.70% 4.80% 0 大连 20% 30% 不限购 0 3.70% 4.80% 0 哈尔滨 20% 30% 不限购 0 3.70% 4.80% 08 资料来源：wind、中国人民银行官网、各地方政府官网、中泰证券研究所 目 CONTENTSO 中泰 录 E 所 2NT 行业规模及城中村规模测算 ｜领先｜深度 我们从人口结构与住房需求分拆两个角度，采用两种模型分别对未来我国每年的住宅潜在需求总量做了简单的测算，测算结果表明2023-2033年的每年住宅需求量均值约为10.8亿平米，并不会出现大幅的衰退。 图表：基于年龄结构及对应户主率测算方法基本思路 资料来源：wind、中泰证券研究所 10 数据取值预测结果 女性 男性 性别 图表：人口预测基础数据取值 图表：模型预测未来全国住宅需求面积 新增住宅需求面积（亿平方米）折旧量（亿平方米）总需求均值 14 12 10 8 6 4 2 0 20232024202520262027202820292030203120322033 新生儿占育龄妇女人数比例（生育率）8.40%6.60% 高年龄段留存率（1-2020年死亡率）96.60%97.40% 资料来源：国家统计局、中泰证券研究所 图表：分年龄段户主率 图表：基于年龄结构及对应户主率测算模型各项指标数据明细 年龄段 男性对应年龄段户主率 女性对应年龄段户主率 14岁以下 0.09% 0.05% 15-19岁 1.76% 1.08% 20-24岁 11.04% 6.17% 25-29岁 28.80% 9.79% 30-34岁35-39岁 45.42%59.77% 12.07%15.44% 40-44岁 72.76% 16.27% 45-49岁 82.16% 14.97% 50-54岁 87.06% 14.58% 55-59岁 87.12% 15.92% 60-64岁 86.19% 17.34% 65岁以上 76