2024年房地产行业年度策略

2024年房地产行业年度策略 2 0 2 4.1.2 4 分析师：由子沛执业证书编号：S0740523020005Email：youzp@zts.com.cn 分析师：侯希得执业证书编号：S0740523080001Email：houxd@zts.com.cn 分析师：李垚执业证书编号：S0740520110003Email：liyao01@zts.com.cn 政策回顾展望行业规模及城中村规模测算行业基本面数据及房企销售情况板块财务分析01.02.03.04.投资建议05.风险提示06. 目录CONTENTS 专 业 ｜ 领 先 ｜ 深 度 ｜ 诚 信中 泰 证 券 研 究 所 CCONTE政策回顾 政策回顾及展望 ➢2023年，房地产市场先扬后抑，继续底部调整，政策力度前稳后松。7月24日中央政治局会议提出了“行业供需关系发生重大转变”的重要定调，之后行业政策持续优化，需求端方面，降首付、降利率、放开认房不认贷、放松限购等政策接踵而至，供给端方面，信贷优化政策不断推出，支持主体融资，缓解房企资金压力，地方方面，限制政策加速松绑，全年全国各省市持续推进松绑政策，多数城市限制性政策全面放开，行业“政策底部”已然到来。 ➢展望2024年，中央层面来看，房地产政策有望从四个方向发力，一是“三大工程”即保障房、城中村改造、平急两用基础设施的配套措施有望加速落地，并以此为抓手推动构建房地产发展的新模式；二是需求端多措并举，降低购房门槛和购房成本，释放市场潜在需求；三是企业端，防范和化解房企的债务风险，满足及支持房企的合理融资需求；四是保交楼方面，专项款有望加速落地，稳定市场信心。地方层面来看，调控政策将进一步优化，一线及部分强二线城市调控政策尚有松绑空间，放松限购、调整交易税费征免年限、首付比例调整等均是可选方案，多数二三线城市或将全面放开限制性政策并加码需求端的刺激。 1-6月中央&地方政策回顾 ➢2023年上半年，政策以稳为主，多为对现行制度的优化调整，意在防范风险、规范市场秩序，力度限于“托而不举”。 7-12月中央&地方政策回顾 ➢2023年下半年，以中央政治局会议定调“行业供需关系发生重大转变”为分水岭，政策放松力度逐渐加大。降首付、降利率、认房不认贷放开、核心城市放松限购、“金融16条”、“三个不低于”等政策接连推出。 7-12月中央&地方政策回顾 CCONTE行业规模及城中村规模测算 2.1.老龄化对住房需求影响有限，行业需求未被透支 我们从人口结构与住房需求分拆两个角度，采用两种模型分别对未来我国每年的住宅潜在需求总量做了简单的测算，测算结果表明2023-2033年的每年住宅需求量均值约为10.8亿平米，并不会出现大幅的衰退。 基于年龄结构及对应户主率的住房需求测算 数据取值 ➢预测结果 资料来源：中泰证券研究所 2.2.我国建筑生命周期呈现短寿命型，存量住房折旧需求占比高 中国的住房设计寿命是70年的周期，但是中国住宅更新速度较快，建筑生命周期呈现短寿命型。我们选取年折旧率范围在1.2%-1.8%之间，来计算现有住房的折旧量，经过两种模型的测算结果均表明存量住房的折旧将带来较大规模的住宅需求。修正M-W模型中，谨慎、中性、乐观情形下预计补偿性住房折旧规模分别为4.5、5.62、6.75亿平方米。 基于需求分拆的修正M W模型的测算 ➢数据取值 资料来源：国家统计局、中泰证券研究所 资料来源：国家统计局、中泰证券研究所 资料来源：国家统计局、中泰证券研究所 基于需求分拆的修正M W模型的测算 ➢谨慎、中性、乐观情况下预测结果汇总 2.3.城中村项目改造的发展也会对我国房地产行业的规模造成深远的影响 城中村规模测算 我们通过测算城中村个数的方式计算得到城中村建筑面积。据各城市的政府网站，我们测算得到21个超大特大城市共有3409个城中村，城中村占地面积约为10.91亿平米。此外，我们假设40%和30%的拆建比，并采用2.5为容积率进行计算，推算出城中村改造的总建筑面积约为8.18-10.90亿平方米，由于城中村建设周期普遍较长，预计需求将在后续8-10年持续释放，平均每年可带动销售面积0.8-1.4亿平方米，每年释放需求约占我们测算的住宅需求量10.8亿平米的7.9%-12.6%。 2.4.总结 综合上述的测算结果，我们认为，房地产行业年均的需求中枢仍将维持在10.8亿平方米的水平，行业整体规模仍旧稳固，在度过当下的下行期后，行业头部效应将愈加凸显，财务安全性高同时土储优质的房企未来有望持续胜出，兼具价值与成长属性。 CCONTE行业基本面数据及房企销售情况 3.1.行业基本面 2023年1-11月，行业景气度持续下行，市场情绪较弱，整体销售表现不佳；房地产开发投资降幅持续扩大，新开工相对弱势，竣工数据表现较强，资金来源数据下滑。 具体数据方面： 2023年1-11月商品房销售面积同比-8.0%，较2023年1-10月的增速下降0.2pct，商品房销售金额同比-5.2%，较2023年1-10月的增速下降0.3pct。 2023年1-11月房地产投资同比-9.4%，较1-10月增速下降0.1pct。 2023年1-11月新开工增速同比-21.2%，较1-10月增速上升2pct。 2023年1-11月竣工面积同比+17.1%，较1-10月增速下降1.3pct。 2023年1-11月房地产开发企业到位资金同比-13.4%，较1-10月增速上升0.4pct。 3.1.行业基本面-销售 2023年1-11月，商品房销售面积同比-8.0%，较2023年1-10月的增速下降0.2pct，销售金额同比-5.2%，较2023年1-10月的增速下降0.3pct。当前行业销售增速仍处下滑阶段，整体市场热度依然较为低迷，我们认为，主要是房地产行业需求不足的体现。展望2024年，在中央政治局会议定调房地产新形势后，市场对政策的宽松预期不断提升，我们预计，在销售持续探底的背景下，行业的各类放松政策有望加速出台，并推动销售逐步回稳。展望2024年，我们预计，行业销售面积同比-5%，销售金额同比-7%。 3.1.行业基本面-销售 分区域销售来看，东部、中部、西部及东北地区销售规模分别同比-6.3%、-12.2%、-7.2%和-3.4%，东北区域表现最强，东部次之，各区域销售增速均表现不佳，东北和东部地区相对优于其他区域。从销售均价来看，2023年1-11月商品房累计销售均价为10286元/平方米，较1-10月下滑约123元/平方米。 3.1.行业基本面-投资 2023年1-11月，房地产开发投资额为104045亿元，同比-9.4%，较1-10月下降0.1pct。综合来看，我们认为市场在供需双弱的情况下，投资数据短期难以企稳，但预计随着政策端的持续发力带动销售的逐步回暖，房企也有望加大拿地力度，行业投资数据将探底回稳。展望2024年，我们预计，房地产开发投资额同比-5%。 3.1.行业基本面-开竣工 1-11月新开工增速同比-21.2%，较1-10月增速上升2pct，其中11月单月新开工面积同比4.7%，较10月大幅回暖25.9pct，也是自2021年3月来首次恢复单月正增长；1-11月竣工面积同比+17.1%，较1-10月增速下降1.3pct。我们认为，拿地及新开工意愿较低的情况下，行业投资数据进一步下滑，新开工增速单月增速回正，则主要系去年11月基数为全年最低所致，在房企拿地强度仍处下滑期的背景下，我们认为新开工增速未来仍难走强。竣工方面表现较强，一方面是上年基数较低，另一方面是在保交楼政策的推动下保持强势。展望2024年，我们预计，新开工面积同比-15%，竣工面积同比-2%。 3.1.行业基本面-到位资金 2023年1-11月房地产开发企业到位资金同比-13.4%，较2023年1-10月增速上升0.4pct。分项来看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款及个人按揭贷款增速分别为-9.8%、-20.3%、-10.9%及-8.1%，各项数据均同比负增长，自筹资金下滑幅度最大。当前，非国有房企持续出现债务违约事件，导致行业融资渠道仍处收缩状态，但随着中央经济工作会议表态“积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求”，以及需求端政策带来的销售回暖，房企到位资金情况未来有望逐步改善。 3.2.房企销售表现 根据克而瑞发布的中国房地产企业销售TOP100排行榜，1-12月百强房企累计实现销售金额60064亿元，同比下降-17.7%，销售增速持续下滑。综合来看，中央政治局会议定调房地产新形势后，重点城市陆续放开“认房不认贷”及限购政策，同时，全国下调房贷利率，政策端发力。我们预计，随着相关政策的持续出台，销售端基本面有望得到改善。2023年1-12月TOP1-5、TOP6-15、TOP16-30和TOP31-100的房企累计全口径销售金额增速分别为-11.8%、-12.7%、-23.2%和-23.7%，TOP1-5和TOP6-15房企表现优于各梯队。 资料来源：克而瑞、中泰证券研究所 3.2.房企销售表现 CCONTE板块财务分析 4.1.板块财务分析-营业收入 我们选取申万房地产板块的117家公司，以2023年三季报数据作为板块数据的样本，另选取5家A股上市公司中销售排名靠前的大中型房企，作为5家大中型房企进行着重分析，这5家包括：万科A、招商蛇口、滨江集团、保利发展、华发股份。 2023年前三季度，板块整体营业收入同比增速-3.49%，5家大中型房企营业收入同比增速2.53%，2023年前三季度，5家大中型房企的收入表现强于板块。 资料来源：Wind、中泰证券研究所 资料来源：Wind、中泰证券研究所 4.2.板块分析-归母净利润 2023年前三季度，板块整体归母净利润同比+55.35%，5家大中型房企归母净利润分别同比为-5.13%。前三季度，5家大中型房企的业绩表现明显弱于板块。 资料来源：Wind、中泰证券研究所 资料来源：Wind、中泰证券研究所 4.3.板块财务分析-销售回款 2023年前三季度，板块整体销售商品及提供劳务收到的现金同比-7.1%，5家大中型房企销售商品及提供劳务收到的现金同比+11.56%，5家大中型房企的销售回款表现强于板块。 整体来看，行业销售数据下滑的背景下，房企在未来一段时间内销售回款方面仍将面临较大压力。 资料来源：Wind、中泰证券研究所 资料来源：Wind、中泰证券研究所 4.4.板块财务分析-盈利能力 2023年前三季度，板块整体销售毛利率17.43%，销售净利率为3.29%，5家大中型房企销售毛利率为18.01%，销售净利率为7.59%，板块整体盈利能力有所下滑，而5家大中型房企的盈利能力明显好于板块。 总体来看，5家大中型房企盈利能力及运营能力显著优于板块，在行业政策持续放松的背景下，未来有望率先受益于行业的复苏。 资料来源：Wind、中泰证券研究所 资料来源：Wind、中泰证券研究所 4.5.板块财务分析-费用管控 2023年前三季度，板块整体期间费用率为9.09%，5家大中型房企期间费用率为5.43%。 总体来看，三季度，板块整体费用率有所下降，而5家大中型房企的费用管控能力显著优于板块。 资料来源：Wind、中泰证券研究所 资料来源：Wind、中泰证券研究所 4.6.板块财务分析-少数股东损益占比 2023年前三季度，板块整体少数股东损益占比同比0.69%，5家大中型房企少数股东损益占比同比为1.16%，5家大中型房企的少数股东损益占比较多。 资料来源：Wind、中泰证券研究所 资料来源：Wind、中泰证券研究所 4.7.板块财务分析-货币资金 2023年前三季度，板块整体在手货币资金同比-8.54%，5家大中型房企在手货币资金同比+7.71%，三季度，5家大中型房企在手货币资金的降幅