信用市场点评：经营性物业贷新规，如何解读？

经营性物业贷新规，如何解读？证券研究报告 2024年01月25日 信用市场点评 2024年1月24日，中国人民银行办公厅、金融监管总局办公厅联合印发 《关于做好经营性物业贷款管理的通知》（下称“通知”），旨在满足房地产企业合理融资需求，引发市场关注。 经营性物业贷指商业银行向持有已竣工验收合格、办妥不动产权证书并投 作者 孙彬彬分析师 SAC执业证书编号：S1110516090003 sunbinbin@tfzq.com 孟万林分析师 SAC执业证书编号：S1110521060003 mengwanlin@tfzq.com 近期报告 入运营的综合效益较好的商业性房地产的企业法人发放的，以经营性物业 为抵押，实际用途投向物业本身或与房地产相关领域的贷款。 相比此前已经在执行的政策，《通知》明确经营性物业贷可以用于“偿还该企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域相关贷款和公开市场债券”，但考虑到经营性物业贷在《通知》出台前就一直在正常推进，金地、龙湖等企业等均争取过相应贷款支持，中行等银行也早就在通过相应途径对房企融资进行支持，增量有限。 2022年以来，中央出台了一系列政策，支持民营房企融资。此次出台 《通知》，也明确提出“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”，本质上是支持房企，尤其民营房企，利用优质资产融资。 房企如果具备优质物业资产，此前融资或就已经得到支持，《通知》出台后，融资渠道预计将更为通畅，但若房企本身缺乏优质物业资产，就可能很难从政策中受益。整体而言，考虑到政策增量信息有限，预计对于房企融资的增量支持作用有限。 风险提示：房企经营性物业资产规模有限导致政策落地不及预期，银行放松要求推动政策落地超预期，宏观经济变动超预期 1《固定收益：政策加码，市场怎么 看？-天风总量每周论势（2024-01-24）》2024-01-24 2《固定收益：城投名单怎么看？-固定收益专题研究》2024-01-24 3《固定收益：三大共识、三点差异、三组关系-利率专题报告（2024-01-22）》2024-01-22 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明1 内容目录 1.首先，何为经营性物业贷款？3 2.《通知》下发前，经营性物业贷实际的投放政策要求如何？3 3.《通知》有何新亮点？4 4.《通知》对CMBS/CMBN影响怎么看？4 5.如何看待《通知》的意义？4 6.小结5 图表目录 图1：CMBS/CMBN历年发行规模4 图2：CMBS/CMBN存续规模较高的原始权益人4 图3：房地产销售额持续回落5 图4：房地产库存销售比数据5 图5：民营企业2018年以来融资情况5 图6：国有企业2018年以来融资情况5 表1：各银行经营性物业贷规定3 2024年1月24日，中国人民银行办公厅、金融监管总局办公厅联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》1（下称“通知”），旨在满足房地产企业合理融资需求，引发市场关注。 如何看待这一政策的影响？我们先回顾一下在通知下发前经营性物业贷的情况。 1.首先，何为经营性物业贷款？ 经营性物业抵押贷款是指商业银行向房地产企业法人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，还款来源包括但不限于经营性物业的经营收入的贷款。经营性物业是指完成竣工验收并投入商业运营，经营性现金流量较为充裕、综合收益较好、还款来源稳定的商业营业用房和办公用房，包括商业楼宇、星级宾馆酒店、综合商业设施（如商场、商铺）等商业用房2。 经营性物业抵押贷款不像固定资金贷款、流动资金贷款、项目贷款等对贷款资金的用途有着非常明确的规定，在银行监管方面也没有国家发布的法律法规，大多只是银行内部制定的规章制度2。 2.《通知》下发前，经营性物业贷实际的投放政策要求如何？ 我们梳理了部分银行对于经营性物业贷的要求，可以观测到在1月24日《通知》下发之 前各银行的实质贷款政策特点：期限上一般在10年左右，贷款额度上限为抵押物评估价的60%-70%，资金用途上比较灵活。 表1：各银行经营性物业贷规定 银行内容 中国农业银行 1、经营性物业抵押贷款可用于物业在经营期的资金需求。对于自行建造的物业，可用于置换负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的资金；对于购置的物业，可用于置换购置款。 2、经营性物业抵押贷款可根据物业所有权人的需求、物业租金收入和物业价值来确定贷款期限和贷款金额。 中国邮储1、期限灵活：经营性物业抵押贷款期限一般为5年，最长可达到10年，根据客户具体需求确定；银行2、定价合理：根据客户综合贡献合理确定利率下浮幅度； 3、服务全面：可为客户提供结算、存款、账户管理、票据等一揽子综合金融服务，与客户共同成长。 浙商银行1、期限一般在5年，最长可达10年，企业获得长期稳定的资金，同时可根据经营性物业现金流状况和自身资金情况合理安排还款计划。 2、以经营性物业作抵押，以未来经营性现金流偿还借款本息，有效盘活企业资产，解决融资与担保问题。 兴业银行出租性物业抵押，贷款期限最长可达12年，抵押成数最高可达7成。 渤海银行1、贷款期限长：最长可达8年 2、还款方式灵活：根据租金收入情况分期还款，最长还款周期可达半年 3、贷款用途广：可用作置换负债性资金、物业的日常经营或者正常经营周转等资金 4、抵押物为商场、商品交易市场、写字楼、宾馆酒店、酒店式公寓等商业房产 5、抵押率最高可达60% 资料来源：各银行官网，天风证券研究所 此外，审计署官网2的文章也指出，经营性物业贷的贷款资金用途限制较少，除满足企业流动资金需求外，还可用于置换负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的自有资金。实际使用限制少。 在《通知》下发前，实际上，各家银行就已经通过经营性物业贷等形式给房企投放了部分贷款。 2023年12月中国银行官网新闻3显示：二是助力房企盘活存量资产。在走访中，各家房 企表示持有各类商业物业，迫切希望能快速、足额地利用此类资产获取资金用于企业日常经营。中国银行在业内首推经营性物业贷款产品，有效支持房地产企业利用自持物业 1http://www.pbc.gov.cn/goutongjiaoliu/113456/113469/5218615/index.html 2https://www.audit.gov.cn/n6/n1558/c110825/content.html 3https://www.boc.cn/aboutboc/bi1/202312/t20231204_24176825.html 资产获取资金，截至目前余额达1500余亿元。 各家房企也在积极运用经营性物业贷获取银行的资金支持，2023年12月，金地集团以北京商办项目北京金地中心作为抵押申请一笔经营性物业贷，此外还以物业管理公司金地智慧服务集团的股权向银团申请质押融资4，申请贷款总额达到70亿元。 3.《通知》有何新亮点？ 《通知》指出：2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，还可发放经营性物业贷款用于偿还该企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域相关贷款和公开市场债券。 在《通知》下发前，企业就存在用经营性物业贷资金间接偿还贷款、债券的情况，《通知》通过文件的形式将这一用途合法化、正规化、公开化，进一步放松了经营性物业贷的资金用途。 《通知》中其他相关要求此前大多数银行本身就在执行，如：“经营性物业贷款额度原则上不得超过承贷物业评估价值的70％。”“经营性物业贷款期限一般不超过10年，最长不得超过15年，且贷款到期日应早于承贷物业产权证到期日至少5年。” 4.《通知》对CMBS/CMBN影响怎么看？ CMBS/CMBN作为经营性物业贷的替代性产品，近年来维持着相对不低的发行规模。 2023年，CMBS/CMBN发行规模达到864.9亿元，同比下行31.7%。近年来，房企实际一直在通过物业资产进行融资，在地产纯信用债券发行困难的2022年，CMBS/CMBN发行量反而增长11.9%。2023年发行量的减少，推测或是由于房企真正能够用于发行CMBS/CMBN的资产有限有关，且大量房企已经违约，发CMBS/CMBN难度较高。 但考虑到CMBS/CMBN实际上仍然牵扯到主体的信用资质，且作为公开市场产品，大概率比经营性物业贷流程复杂、审核更严格，预计经营性物业贷对CMBS/CMBN或有一定的替代性。 原始权益人 上海金茂投资管理集团有限公司上海陆家嘴金融发展有限公司金光纸业(中国)投资有限公司金融街控股股份有限公司 中国银泰投资有限公司 广州市新御运营管理有限公司北京中海广场商业发展有限公司北京怡海易诺投资管理有限公司深业资本(深圳)有限公司 华润置地控股有限公司 中国泛海控股集团有限公司北京华联鑫创益科技有限公司上海泛逸旅游发展有限公司 海南亚特兰蒂斯商旅发展有限公司 金融街(北京)置地有限公司 红星美凯龙家居集团股份有限公司深圳市特区建发发展有限公司 上海地铁资产投资管理有限公司华润置地控股有限公司 重庆北祥投资管理有限责任公司重庆龙湖企业拓展有限公司 瑞安新天地(上海)商业管理有限公司海南雅居乐房地产开发有限公司 鲁能集团有限公司 北京华融综合投资有限公司 中航工业产融控股股份有限公司 存量余额(亿) 发行金额(亿) 175.26 144.77 137.58 122.80 102.07 100.00 98.72 79.56 77.37 75.00 70.78 70.39 68.36 66.40 62.45 59.73 47.35 197.41 145.00 228.10 202.80 133.39 100.00 167.06 136.00 80.00 126.04 72.75 123.00 70.01 66.50 127.61 60.00 50.01 46.12 43.71 42.44 41.70 40.52 38.96 46.50 44.01 46.00 45.19 40.52 39.00 图1：CMBS/CMBN历年发行规模图2：CMBS/CMBN存续规模较高的原始权益人 资料来源：Wind，天风证券研究所资料来源：Wind，天风证券研究所注：截止2024-1-24； 5.如何看待《通知》的意义？ 当前房地产市场仍然偏弱，销售仍负增长，库存销售比数据持续上行，房价下行，房企在这样的大环境下，经营性回款压力较大。而持续的房企违约后，市场对于房企缺乏信心，地产债券融资难度同样较大，民营房企尤其如此。 2022年以来，中央出台了一系列政策，支持民营房企融资。此次出台《通知》，也明确提 4https://companies.caixin.com/m/2023-12-21/102148627.html 出“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”，本质上是支持房企，尤其民营房企，利用优质资产融资。 但考虑到经营性物业贷在《通知》出台前就一直在正常推进，此次只是明确可以用于“偿还该企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域相关贷款和公开市场债券”，增量不算多。预计对于房企融资的增量支持作用有限。 图3：房地产销售额持续回落图4：房地产库存销售比数据 资料来源：Wind，天风证券研究所资料来源：Wind，天风证券研究所 图5：民营企业2018年以来融资情况图6：国有企业2018年以来融资情况 资料来源：Wind，天风证券研究所 注：1、Wind口径，含企业债、公司债、短融、中票、项目收益票据、定向工具 2、2024年数据截至2024-1-25 6.小结 资料来源：Wind，天风证券研究所 注：1、含地方国有企业、中央国有企业、公众企业、集体企业 2、Wind口径，含企业债、公司债、短融、中票、项目收益票据、定向工具 3、2024年数据截至2024-1-25 2024年1月24日，中国人民银行办公厅、金融监管总局办公厅联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的