《关于做好经营性物业贷款管理的通知》政策点评：经营性物业贷用途优化，融资政策接力“稳出清”

事件：2024年1月24日，中国人民银行办公厅、金融监管总局办公厅联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》，扩大经营性物业贷资金使用范围，改善房企流动性状况。 亮点在用途，可偿还存量贷款与公开市场债券 本次通知明确2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，还可发放经营性物业贷款用于偿还该企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域相关贷款和公开市场债券。本次调整：1）规定使用经营性物业贷偿还存量公开债务的期限为一年，指向缓解因房企行业波动、流动性收紧面临的短期偿债压力；2）规定针对对象为经营规范、前景良好的房企，对具有持有型物业资产的非国央企形成较直接利好，有望增强其资金使用灵活性及效率。 亮点在额度确定方式，额度、期限上限与此前银行要求基本一致 本次通知细化了商业银行经营性物业贷款业务管理口径、期限、额度、用途等要求。对比此前国有大行的经营性物业贷产品制度：1）额度方面，70%贷款额度上限与此前保持一致，新增“根据承贷物业经营状况、评估价值，以及借款人及其集团公司的偿债能力、信用状况、担保方式等因素确定”的表述，亮点在于打破了原有的“唯抵押”论，综合考虑物业的经营及信用情况、对原有融资额度确认标准进行了边界拓宽，我们预计实际融资投放仍与项目运营质量高度相关。2）期限方面，对比部分银行原标准，上限有一定宽松（如农行、工行产品规定上限为不超过10年）。我们认为银行宏观维度仍会审慎控制涉房贷款的总风险敞口，但微观层面对于具有优质资产的房企信贷支持边际向好。 24上半年迎偿债高峰，融资端政策接力“稳出清” 我们认为，继23年末“房企白名单”、”三个不低于”、“租赁17条”后，本次经营性物业贷用途优化展现出融资政策的连贯性，改善房企流动性基调明确。根据我们统计，23年全年房地产境内债发行额规模5105亿元，同比-8.6%，净融资额180亿元，同比-60.9%%，行业融资体量仍在收缩。24年Q1-Q4境内债到期规模分别为1120/811/632/488亿元，偿债高峰集中上半年，此时融资端政策发力的针对性较强。我们认为供给侧政策或采用市场化、精准化思路，预计未来融资政策将保持定力，继续控制出清力度，协助行业完成软着陆，行业性出清或于24年基本结束。 投资建议：北、上等一线城市限贷政策宽松延续，或带动改善需求阶段性释放，长期效果仍需观察，但我们认为需求不稳、政策不停；供给端融资支持继续遵循“三支箭”并行路径，我们预计24年行业融资状况有望迎来修复。 看好供需政策同步发力对板块行情的持续驱动，关注融资支持预期差。标的方面1）推荐优质地产龙头：招商蛇口、保利发展、中国海外发展，建议关注越秀地产、华润置地；2）推荐优质物管企业：招商积余、保利物业，建议关注中海物业、万物云；3）建议关注保障房及城中村改造主题：绿城管理控股，城建发展、天健集团、中华企业。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期