对《关于做好经营性物业贷款管理的通知》的点评：金融支持地产再发力，经营性物业贷用途扩大

事件：2024年1月24日，中国人民银行办公厅、金融监管总局办公厅联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》（以下简称《通知》）。 点评：经营性物业贷用途扩大，更好支持房地产企业融资，助力房地产平稳发展。 1）《通知》细化了商业银行经营性物业贷款业务管理口径、期限、额度、用途等要求，包括：①商业性房地产包括但不限于商业综合体、购物中心、商务中心、写字楼、酒店、文旅地产项目等，不包括商品住房、租赁住房；②2024年底前……全国性商业银行……可发放经营性物业贷款用于偿还该企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域相关贷款和公开市场债券；③经营性物业贷款额度原则上不得超过承贷物业评估价值的70％……经营性物业贷款期限一般不超过10年，最长不得超过15年，且贷款到期日应早于承贷物业产权证到期日至少5年等。 2）我们认为，此次《通知》对经营性物业贷款的管理有较多重要突破，包括： ①允许经营性物业贷款用于偿还该企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域相关贷款和公开市场债券，拓宽了房企当前偿还项目开发贷或公开市场债券等债务的资金来源，使房企能有效盘活存量物业的价值，提高偿债能力，但值得注意的是，该方法的使用期限暂限于2024年内；②《通知》规定的经营性物业贷款抵押率（贷款额度占承贷物业评估价值的比例）上限为70%，超出了目前商业银行在实践中普遍执行的贷款抵押率，为房企获得足额融资规模创造了空间等。我们仍需关注到《通知》亦强调了“经营性物业贷款第一还款来源应为承贷物业本身的经营收入”，或将促使房企提高经营性物业运营管理能力以提升物业的融资价值，也将促使商业银行加强对物业经营及价值的跟踪与评估工作。 3）截至23年H1，我们重点关注的13家房企投资性房地产账面为11283亿元，其中10家房企的投资性房地产受限（已办理抵押贷款）比例平均为43.2%，其中新城控股为69.5%、金地集团为56.2%、万科A为11.6%，龙湖集团为42.1%（2022年末值），《通知》将有利于进一步释放房企的抵押融资空间。 4）房企融资端支持力度增强，物业关联方应收款偿付保障性提升。2019-2023H1，重点物业公司金融资产减值（绝对值）/核心经营利润比例算术平均值由2.5%提升至7.0%，其中民企组由3.6%提升至12.4%；国家完善房地产企业经营性物业贷款政策，有助于改善房企流动性问题，缓解现金流压力，物业关联方应收款偿付保障性提升，应收款减值对利润的影响有望缓解。 5）物业行业重回稳健增长轨道，配置价值凸显。2023年恒生物业管理指数累计跌幅44%，2024年初至1月25日累计跌幅13%，重点公司2024年WIND一致预期PE均值为7，板块估值调整充分；2023年上半年，物业行业基本面已触底回升，地产关联业务影响减弱，贸易应收款减值拨备充分，现金流稳定且充沛，物业公司逐渐褪去“地产属性”，增厚“服务消费”属性，重回稳健增长轨道。 投资建议：房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局，中央金融工作会议指出一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，经营性物业贷用途实现突破，有利于满足房地产企业合理融资需求，建议关注：1）地产开发方面：建议关注投资性物业存量充足，商业运营管理能力较强，融资提升空间较大的房企，包括万科A、龙湖集团、新城控股、金地集团等；2）物业服务方面，关注房地产行业流动性回暖、民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降，建议关注新城悦服务、万物云、融创服务、雅生活服务、碧桂园服务等。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。