房地产：从美日对比看中国都市圈产业和人口聚集潜力

人口产业高度聚集，美国大都市圈核心城市房价体现城市发展 美国三大都市圈（纽约、洛杉矶、芝加哥）人口和产业密集集中。占全国不足2%的土地上聚集了约15%的人口和GDP。这些区域的核心城市，比如国际金融中心如纽约，历史上看房价租金持续上涨。反映了人口和产业集中对房价的影响，尤其在土地资源有限的核心区域，房价向上潜力明显。近年，美国都市圈的GDP占全国比例略有下降，但它们依然是美国经济的关键支撑，其房地产市场展现出稀缺性。 人口产业聚集，日本大都市圈房价极差大，核心城市房价高 日本东京和大阪都市圈人口和产业高度集中。2022年，两大都市圈的总人口为6,827.1万人，占全国人口的54.64%。2019年，两大都市圈的GDP总量为348.72万亿日元，占全国总量的60.04%。核心城市，尤其是东京，房价远高于其他区域，都市圈内房价呈现从核心到外围逐步下降的趋势。人口密度在核心城市最高，近年来也有一定程度的人口外溢。区域的GDP贡献和产业聚集度高，是核心区域房价稳步上涨，超越全国平均水平的重要原因。 存在持续聚集潜力，中国大都市圈核心城市未来发展潜力大 2022年四大都市圈（京津冀、上海、珠三角和成渝）的总人口占全国24.52%，GDP总额占全国33.82%，土地面积仅占5.50%。与美国和日本相比，中国都市圈的人口密度和产业聚集度仍有很大的提升空间。目前，中国都市圈的人口密度为656.21人/平方公里，远低于美国的1652.60人/平方公里和日本的947.96人/平方公里。随着人口和产业的进一步集中，中国都市圈尤其是核心城市的不动产具有长期价值。在全球化和城市化进程中，中国都市圈作为国家经济发展的引擎，有望继续吸引人口和产业，推动房地产市场的平稳健康发展。 城市发展与房价格局，市心和高新区域房价较高 全球主要都市圈的房价分布呈现出特点：城市中心和高新技术区域的房价普遍较高。这一现象在美国的纽约、日本的东京以及中国的北京、上海等城市均有体现。这些地区因其地理位置优越、商业活动密集和交通便利，成为房地产市场中最具吸引力的区域。同时，这些城市的房价还呈现出从中心向外辐射的特点，即离市心和高新区越远，房价通常越低。市郊和远郊区域虽然提供了更加实惠的住房选择，但通常意味着居住者需要在通勤时间和生活质量上做出一定的妥协。 产业转移和人口流失，汽车之城底特律衰退的反思 20世纪60年代底特律的工业繁荣带来了房地产的快速发展，但随着去工业化、社会关系紧张和经济衰退，城市开始面临人口流失和楼市萎缩。1967年文化分裂带来的社会紧张对城市稳定和房产价值产生了破坏性影响。70年代，全球化和制造业外迁加剧了经济衰退，从而进一步影响了房地产市场。次贷危机和市政破产也使情况进一步恶化。 尽管底特律正在通过吸引新企业和改善基础设施努力复苏，但人口减少、GDP增长缓慢以及房价上涨有限，都反映出这座城市在经济转型和市场振兴上所面临的挑战。 投资建议 核心都市圈是大部分经济体的经济中心，都市圈的聚集力和增长潜力，直接影响经济体的发展空间。目前国内房地产市场处于温和复苏阶段，宽松政策下供给和需求逐渐恢复，核心城市的人口和产业聚集仍有空间，未来发展潜力十足。我们建议重点关注资金实力较强、在核心城市土地储备质高量大的优质龙头国央企。此外，此外二手房市场有效恢复，建议关注存量房龙头企业。 风险提示：（1）房地产市场超预期下行风险;（2)金融市场波动风险；（3）经济复苏不及预期 1.美国大都市圈人口产业高度聚集 纽约都市圈坐落于美国东海岸地区，芝加哥都市圈位于美国五大湖附近的中部地区，洛杉矶大都市圈坐落于美国西海岸地区。三大都市圈包含了布朗克斯县、金斯县、纽约县、皇后区、里士满县、洛杉矶县、库克县等39县。 2022年，三大都市圈总人口为4,467.94万人，占全国的13.41%。2022年三大都市圈GDP总额为37,923.76亿美元，占全国的14.91%。其土地面积为133,350.52平方公里，仅占全国的1.46%。美国人口和产业聚集，不到2%的土地占据近15%的人口和GDP。此外，美国都市圈内的房价梯度差异相对较小，以纽约都市圈为例，2023年11月美国以县为单位的典型房价大多位于60-100万美元每套的区间（427.74-712.90万人民币/套，1 USD=7.1289787 CNY）。 纽约、芝加哥和洛杉矶这三大都市圈的人口和经济集中现象，从城市发展和经济分布的角度来看，具有重要意义。首先，这些地区虽然在国土面积上只占很小的比例，但在经济和人口上占据重要地位，反映了美国城市化和产业聚集的趋势。这些都市圈作为经济、文化和科技的中心，不仅为国家经济贡献巨大，还吸引着大量的人才和资源。其次，这些区域内房价的相对稳定和梯度差异较小，说明了房地产市场的成熟和稳定，同时也反映了这些地区的生活成本和生活质量。总的来说，这些都市圈在美国的经济和社会结构中扮演着举足轻重的角色。 图表1：美国三大都市圈不到全国2%的土地拥有近全国15%的人口和GDP 1.1存在一定人口外溢趋势，核心城市人口密度仍然领先 通过计算都市圈人口数量总额除以土地面积总额得到美国都市圈各区域的人口密度。美国人口密度结构均呈从核心区域——中心区域——外围区域的阶梯下降特征。其中，核心城市的人口密度在1,600人/平方公里以上，中心地区人口密度约为于500人/平方公里，外围地区人口密度则低于100人/平方公里。核心区域人口密度为外围区域的16倍左右，人口高度聚集于核心区域。 具有高人口密度的核心城市是经济、文化和教育的中心，提供丰富的就业机会和生活方式选择，吸引了大量的居民和资源。这些区域通常配备完善的基础设施，促进了社会经济活动的高效进行。这种人口分布模式对城市规划和发展提出了挑战和机遇。高密度地区需要有效的交通系统、绿地和公共服务，以维持居住环境的质量和可持续性。同时，对中心和外围地区的发展策略也需考虑到平衡人口分布和促进区域均衡发展。 图表2：2010-2022年美国核心城市人口密度远超中心和外围地区 美国都市圈主要的核心区域出现过人口激增随后下降情况，这表明居民和企业部分逐渐迁移到成本更低、空间更宽敞的中心和外围地区。这种迁移趋势通常与核心区域的产业过度集中、住房成本上升和居民的生活质量追求等因素有关。随着核心区域的经济活动和人口密度达到一定阈值，其自然和社会资源的承载力开始受限，进而促使人口向外围地区转移。这样的人口外溢现象通常伴随着区域合作的加强和城市边界的模糊化。 图表3：近年美国都市圈核心区域人口外溢，外围区域人口密度不断上涨 1.2美国大都市圈GDP占比略有下降 近年来，美国都市圈的GDP总额较稳定，部分反映了成熟经济体的特征。然而，尽管都市圈的GDP保持稳定，其在全国GDP中的占比略有下降。这一现象可能与几个因素有关：首先是产业和人口聚集达到了一定阈值，限制了进一步增长的可能性； 其次，随着技术的发展和经济活动的地理分散，产业开始向非都市地区外溢，推动了这些地区的经济增长；此外，随着人口流动和远程工作的兴起，人们越来越倾向于在成本较低、生活质量更高的地区生活和工作。这些因素共同作用，导致都市圈在全国经济中的结构有所变化，但其仍然是国家经济的重要支柱。 图表4：都市圈GDP占总GDP比下降 图表5：都市圈各区域GDP基本维持稳定 1.3美国核心城市房价跑赢全国 美国都市圈近年来的房价整体呈现上升趋势，反映了经济发展和房地产市场的整体状况。尽管各区域存在差异，但大体上呈现相似的发展模式。尤其是在核心城市如纽约，作为国际金融中心，经济活力吸引了国内外投资者，推动了房地产市场的增长。到2023年11月，Zillow公布的纽约的典型房价达到了约112.06万美元每套。 在都市圈的中心和外围区域，房价走势大致相似，经历了次贷危机时期的下跌后逐步回升。 图表6：美国核心区域房价跑赢全国 在美国的都市圈内，房价梯度差异相对较小，显示出整体上的稳定性和一致性。 然而，在这种相对均衡的格局中，核心城市如纽约、旧金山和芝加哥的房价上涨幅度往往比其它区域更大。观察核心、中心和外围具有代表性的县，核心洛杉矶县的房价一开始与外围萨福克县房价齐平，中心西切斯特县房价领先，但随着都市圈的发展，人口和产业向核心聚集，洛杉矶县房价涨幅快，逐渐超过了中心和外围代表县，并保持领先。 图表7：美国都市圈内房价梯度差小，核心城市上涨幅度更大 2.人口产业聚集，日本都市圈房价极差大 东京都市圈位于日本本州岛东部，涵盖了东京郡、琦玉县、千叶县、神奈川县、茨城县、栃木县、群马县、山梨县和静冈县共9个区域。大阪都市圈位于日本本州岛西部，覆盖了京都府、大阪府、奈良县、和歌山县、滋贺县和兵库县共6个区域。 2022年，两大都市圈的总人口为6,827.1万人，占全国人口的54.64%。2019年，两大都市圈的GDP总量为348.72万亿日元，占全国总量的60.04%。其土地面积为72,026.31平方公里，占全国总面积的19.04%。日本人口和产业高度聚集，两大都市圈不到全国1/5的土地拥有过半的人口和GDP。此外，核心城市对人口和产业的强大吸引力也使得它们拥有较高的房价，2022年东京房产均价为91.13万日元/平米（44,785.93元/平米，1 JPY=0.0491451 CNY），并且房价由核心向外围逐步下降。 两大都市圈占据全国一小部分土地面积，却拥有超过一半的人口和GDP。这种集中趋势表明，两大都市圈成为了人口和经济活动的主要聚集地，同时也是社会、文化和技术创新的中心。核心城市东京和大阪的高房价反映了这些地区的高生活成本和土地稀缺性。房价从核心区域向外围逐步下降的趋势，也揭示了城市内部的经济和社会结构差异。人口和产业的聚集也反映了日本区域发展的不平衡性。其他地区相比之下可能面临人口减少和经济活动减缓的挑战。 图表8：日本两大都市圈占比1/5的土地拥有过半的人口和GDP 2.1日本都市圈核心城市吸引力强劲 日本人口密度结构均呈从核心区域——中心区域——外围区域的阶梯下降特征，其中核心城市的人口密度在5,000人/平方公里以上，中心地区人口密度徘徊于1,200人/平方公里，外围地区人口密度则低于400人/平方公里。核心区域人口密度是外围区域的10倍以上，人口高度聚集于核心区域。 高人口密度的核心城市，如东京和大阪，展现了日本高度城市化的程度。这些地区作为经济、政治和文化的中心，提供了丰富的就业机会和高质量的生活服务，吸引了大量人口迁入。人口密度的差异也暴露了地区发展的不平衡。核心区域的发展迅速，而外围地区可能面临人口减少和经济发展缓慢的问题。这种不均衡对于区域政策制定和资源分配提出了挑战。面对人口高度集中的挑战，有效的城市规划和基础设施建设至关重要。如何在保障经济发展的同时，提高居民的生活质量和环境可持续性，是日本城市化进程中需要考虑的重要问题。 图表9：2010-2022年日本核心城市人口密度远超中心和外围地区 在日本都市圈，人口密度的变化趋势显示核心区域在经历显著增长后趋于稳定，尽管存在一定程度的下降。中心区域的人口密度在2021年和2022年有所减少，而外围区域的下降速率减缓。核心城市区域，如东京，由于土地有限和生活成本高昂，人口增长趋于饱和甚至下降。这些区域对新居民的吸引力减弱，因而人口增长放缓。 此外，日本面临着人口老龄化的挑战。年轻一代可能迁往核心或中心区域寻求工作和教育机会，而老年人口可能选择留在或搬迁至都市圈之外以寻求更为宁静的生活。 图表10：近年日本都市圈人口存在一定外溢趋势，但核心区域吸引力仍然旺盛 2.2都市圈产业高度聚集 观察产业聚集度和地区贡献的变化趋势，日本的核心区域对GDP的贡献最高，外围地区相对较低。在日本，中心区域的产业聚集度与核心区域相近，与外围地区的差距有扩大的趋势，这主要与日本的土地面积和产业结构有关。日本的国土面积较小，使得外围地区相对于核心区域的土地优势不明显。同时，以高科技产业为主