保障性住房专题：新房改发展核心，两万亿市场全面开启

建筑装饰 行业研究/行业专题 保障性住房专题：新房改发展核心，两万亿市场全面开启 2024-1-16 报告日期： 行业评级：增持 主要观点： 行业指数与沪深300走势比较 20% 8% -5%1/23 18% 4/23 7/2310/231/24 31% 33% - - 建筑装饰沪深300 分析师：杨光 执业证书号：S0010523030001电话：13003192992 邮箱：yangg@hazq.com 联系人：季雨夕 执业证书号：S0010123070055电话：15362124429 邮箱：jiyuxi@hazq.com 相关报告 1.“一带一路”十周年，海外建筑市场迎发展新机遇2023-10-24 保障性住房为新房改发展核心，十四五有望拉动2万亿投资规模2023年以来保障性住房多次在重要会议中单独提及，战略高度较往年明显提升，2023年8月国常会审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》（“14号文”），明确保障性住房是新一轮房改的核心内容，将推动建立房地产业转型发展新模式。短期看，保障性住房建设有望实现量速双升；长期看，保障性住房将与商品房形成互补，施行双轨制发展模式。保障性住房分为配租型和配售型，其中保租房规划占比超过80%。十四五期间全国计划筹建870万套保障性租赁住房；在中性假设下，预计十四五期间保障房建设整体将拉动5.24亿平米开工面积，带动23844亿元投资额。 资金来源：政策资金主导，社会资本参与 14号文明确规定保障房建设资金的三大来源：中央补助资金、地方 专项债、公积金发放开发贷；今年1月，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，支持企业、事业单位批量购买存量闲置房屋用作保障性或商业性租赁住房。从目前投资金额来看，专项债仍为保障房建设主要资金来源，中央直接补助及社会资金作为补充；展望未来，保障房的融资渠道将更加广泛，PSL和住房公积金贷款再度重启，REITs发行稳步推进，TOD等城市发展模式同步配建保障房，全方位金融服务体系将支持保障房的长期建设规划。 “装配式+全装修”两大主线，建筑建材相关产业链受益 ①规划设计：保障性住房将在城区人口300万以上城市率先开展，长三角和珠三角的规划设计公司有望率先受益，重点关注【华阳国际】。 ②装配式：各主要省份或城市明确规定保障性住房建设应采用装配式建筑，中性假设下有望拉动预制PC构件市场规模2794亿元。装配式内装从造价、装修时间等具备优势，重点关注【海鸥住工】。 ③土建施工：建筑央企保障房项目在全国范围内均有涉及，但地方建筑国企更具本土优势。重点关注：【中国建筑】【上海建工】。 ④消费建材：保障性住房一定程度上可对冲地产下行压力，为各类消费建材提供增量需求。假设保障房整体建设进度2023年前三季度完成全年计划72%，2021-2023Q3保障房建设拉动的开工面积占当年住宅开工面积16%以上，占竣工面积23%以上。龙头及中小企业受益差别不大，关注估值底部龙头：【北新建材】【三棵树】【东方雨虹】。 风险提示 保障房建设推进不及预期的风险；房地产超预期下行的风险；资金落地不及预期的风险。 正文目录 1政策梳理：保租房仍为发展重点，配售型保障房开始发力5 1.1“两租一售”体系正式确立，保障房战略高度进一步提升5 1.2配租型占比较高，配售型探索加速7 1.3保障房是改善民生的重要措施，长期影响地产发展模式10 2资金来源：政策资金主导，社会资本参与16 2.1中央补助资金：整体规模较小，保障房投入比例将提升16 2.2专项债新增保障房投向，PSL贷款重启提振信心16 2.3住房公积金：时隔四年再次开启发放，各地后续政策值得期待18 2.4REITS：社会资本长期助力保障房建设18 2.5其他资金：银行贷款加大支持力度，TOD项目配建保障房成趋势20 3“装配式+全装修”两大主线，建筑建材相关产业链受益23 3.1建筑：设计、构件生产、土建施工23 3.1.1设计类：长三角与珠三角有相关设计经验的企业有望率先受益23 3.1.2构件类：PC构件相较钢结构受益确定性更强25 3.1.3施工类：央国企在深耕地区各有优势28 3.2建材：装配式装修、消费建材29 3.2.1装配式装修：保障性住房最匹配的装修方式29 3.2.2消费建材：保障房建设有效对冲地产下行，龙头和中小企业或雨露均沾30 风险提示：33 图表目录 图表1保障性住房政策梳理6 图表22023年中央层面保障性住房建设的政策6 图表3主要保障性住房分类7 图表4各重点城市仍以保租房建设为重点8 图表5不同地区共有产权房政策对比8 图表6深圳计划建设各类保障性住房占比9 图表7深圳2023Q4计划供应配售型租赁住房占比明显提升9 图表8深圳首批配售型保障性住房（不完全统计）9 图表9常住人口流动性增强10 图表10人口向大城市聚集明显10 图表11保障性住房比例仍有较大提升空间11 图表12十四五期间300万以上城区人口保租房筹建规划11 图表13保租房土地来源12 图表14保租房建设多以存量土地为主12 图表15新建项目土地来源12 图表16北京城中村可为保障房提供大量集体用地13 图表17北京2023年保障房筹集计划中新建项目土地来源占比13 图表18主要城市十四五保租房建设用地规划14 图表19中性假设下，预计“十四五”期间保障房建设将拉动5.24亿平米开工面积，拉动23844亿元投资额15 图表20中央预算内投资（分建设房屋类别）16 图表21保租房2021第三批-2022第三批累计金额（分省份）16 图表22保障性安居工程专项债新增17 图表232023年12月PSL重启，有望补充保障房建设资金17 图表24住房公积金发放贷款情况18 图表25保障性租赁住房REITS政策18 图表262022年各省保障性支出与地方政府财政负债率情况19 图表275支保障房REITS成功发售，多元化社会资本助力保障房建设20 图表28租赁住房贷款支持计划落地情况梳理21 图表29TOD开发模式22 图表30主要城市TOD配建保障房项目（不完全统计）22 图表31保障性住房建设标准可分为“装配式+全装修”两大主线23 图表32规划设计类企业的区域属性较高24 图表33华东地区分城市看各规划设计公司营收占比24 图表34上市公司保障房建设标志性项目（不完全统计）24 图表35装配式建筑更加节能，符合国家“绿色建筑”发展趋势25 图表36装配式建筑在住宅领域的渗透率较低26 图表37装配式建筑中PC构件仍是主流26 图表38各主要省份或城市政策明确规定保障性住房建设应采用装配式建筑26 图表39主要城市十四五规划装配式建筑比例均远超全国规划27 图表40保障房建设对PC构件和钢结构市场规模的拉动量28 图表41全国性建筑央企中标保障房项目情况（亿元）28 图表42地方性建筑国企中标保障房项目情况（万元）28 图表43上海央国企中标金额较多29 图表44央企全国性覆盖，地方国企深耕本地及周边29 图表45装配式装修体系与传统装修体系对比29 图表46主要一线城市支持选用集成厨卫系统30 图表47装配式厨卫系统与传统装修造价对比30 图表48保障房开工面积占住宅开工端比重31 图表49保障房开工面积占住宅竣工端比重31 图表50住宅建安成本明细32 图表51一般商品房与保障性住房建安成本对比32 1政策梳理：保租房仍为发展重点，配售型保障房开始发力 1.1“两租一售”体系正式确立，保障房战略高度进一步提升 我国保障性住房体系一共可大致分为四个阶段： （1）初步建立（1994-2006）——经济适用房为主，廉租房为辅：1994年国务院发布《深化城镇住房制度改革的决定》明确“建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系”的住房“双轨供应”体系；1998年首次提出“廉租住房”概念，并明确要建立以经济适用住房为主的住房供应体系；2003年明确了经济适用房和廉租房分别的适用人群和相关制度，从政策层面明确提出并确立“经济适用房”及“廉租房”政策体系。 （2）多元发展（2007-2012）——“租购并举”：2007年国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，强调了以廉租住房制度为发展重心；2008年首次提出了城市棚户区（危旧房、筒子楼）改造；2010年国务院正式提出“保障性安居工程”的概念，首次“限价商品住房”和“公共租赁住房”的概念。以“租赁型保障房”和“购置型保障房”为主体的“租购并举”的保障性住房体系形成。 （3）吸收整合（2013-2020）——公租房廉租房并轨，共有产权房延续政策性住房政策：2013年住建部、财政部和发改委发布《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》，将各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行，统一纳入公共租赁住房管理；2014年政府报告提出要发展共有产权住房制度，同年4月住建部提出《关于试点城市发展共有产权性质政策性商品住房的指导意见》并确定在北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石为6个试点城市。 （4）正式确立（2021至今）——“两租一售”保障房体系：2021年国务院发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，首次提出保障性租赁住房的概念，同时明确了以公租房、保障性租赁住房、共有产权房为主体的住房保障体系；2023年8月国常会审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》，此次政策在原有以租为主的住房保障体系基础上拓展配售型保障房的发展路径，旨在最终实现政府保障基本需求、市场满足多层次住房需求，建立租购并举的住房制度。 图表1保障性住房政策梳理 1994-2006（初步建立）： 2013-2020（吸收整合）： 以经济适用房为主、以廉租住房为辅 2007-2012（多元发展）： 建设“租购并举”的保障性安居工程 以公共租赁住房吸纳廉租住房、 以共 的住房保障体系 有产权住房延续政策性住房 2021至今（正式建立）：保障性住房体系框架正式确立 首次提出针对中低收入家庭的经济适用住房 在经济适用房的基础上，试点共有产权性质政策性商品住房 原有的人才住房、共有产权房等调整为符合规定的配售型保障性住房 首次提出面向中等偏下收入家庭的限价商品住房和公共租赁住房 首次提出实施城市棚户区（危旧房、筒子楼）改造 将各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行，并轨后统称为公共租赁住房 首次提出了针对最低收入家庭的廉租房 首次提出以保障性租赁住房来解决新市民、青年人等群体的住房问题 配租型保障性住房 1994年7月《关于深化城镇住房制度改革的决定》 1998年7月《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》 2008年12月《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》 2010年1月《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》2010年4月《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》 2013年12月《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》 2014年4月《关于试点城市发展共有产权性质政策性商品住房的指导意见》 2021年6月《关于加快发展保障性租赁住房的意见》 2023年8月《关于规划建设保障性住房的指导意见》 资料来源：通商律师事务所，华安证券研究所 保障性住房是新一轮房改的核心内容，供不应求现状下建设进度有望提速。2023年以来保障性住房建设多次在重要会议中被单独提及，保障性住房战略高度相较往年进一步提升。2023年7月24日召开的中央政治局会议指出，要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，这是中央层面首次明确我国房地产市场供求关系发生重大变化。2023年8月通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》（以下简称“14号文”）明确了两大目标：一是在大城市加大保障性住房建设和供给，提高保障性住房在住房总供给中的比例，解决工薪收入群体住房困难；二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属