2022酒店目的地

酒店及旅游地产事业部 酒店目的地 北亚及大中华区 2022年10月 引言 随着世界逐渐步出新冠疫情危机，大中华区和亚洲北部的国家依然谨慎，继续采取观望态度。该地区正经历着“双轨”复苏：虽然日本和韩国正在放松边境管控，如日本已经取消了行前检测，并允许个人旅行者访问；香港也正在尝试更宽松的边境政策，但中国大陆仍然采取严格的边境管控措施。 国内需求依然是主要驱动力 各国在管控疫情方面的区别自然地导致了不同结果：重新开放的市场在国际访问量上有明显的增长；相反，严格的边境管控限制了外国入境旅游的恢复。然而，这类国家的特点是具有强大的本土需求，而这些已被证明是酒店业绩的重要基石。 如日本，今年年初“紧急状态”的解除释放了国内旅游需求：2022年上半年是日本居民自疫情以来第一次在没有旅行限制的情况下度过春假和黄金周假期。10月11日起，日本入境政策再次放宽，近乎恢复至疫情前。中国大陆继续接待大量的国内游客，包括休闲和商务客人。对于香港而言，其酒店需求仍然主要由入境隔离需求驱动但是随着2022年上半年放宽了“社交距离”措施，“宅度假”的需求依然强劲。 在国际游客团体方面，韩国似乎引领了该区域的旅游业复苏：通过不断放宽限制，越来越多的活动（如会议和音乐会）计划在该国举行。 酒店开业延期，但筹开项目不断增加 与亚洲其他地方类似，亚洲北部地区的待开业项目出现延误，由于严格的边境管控，国际旅游业仍然受到限制。 特别是在中国大陆，像北京等大都市已经出现了延迟甚至取消的项目。随着国际运营商在日本市场的加速扩张外国酒店投资者和运营商的兴趣提升，越来越多的优质 和奢华酒店正在进入日本市场。主要的国际品牌预计将在短期内进入该市场。同时，在韩国，济州、水原和龙仁等省级市场的酒店业态正在逐步扩大。然而由于转换用途的项目，韩国总体酒店供给下降。 随着住宅行业的压力越来越大，以及香港严格的入境隔离措施，引发酒店业主将其酒店剥离给其他国际买家。在过去的12个月中，大多数酒店交易目的都是为了转换用途，如变成共同生活（Co-living）或学生宿舍等住宿产品。因此，该地区的酒店供给减少。 未来展望：“双轨”复苏 那些已经放宽边境管控措施、迎来增长的国际游客的国家预计将在短期内继续取消其余限制。日本已从10月11日开始，将允许免签及独立旅游者入境，并取消每日入境上限。此外，香港从9月26日起放宽了边境管制措施，入境时不再需要隔离，检测要求也大大放宽。随着边境的重新开放，诸如2025年大阪世界博览会等大型国际活动应该会提高人们对这些目的地的兴趣，更多的会展活动会在韩国举行。酒店业绩应在2024年底前恢复到疫情之前的水平。 由于中国大陆重新开放的时间仍然不确定，国内旅游应该在短期内主要驱动需求，特别是在香港等严重依赖中国内地游客的目的地。一旦对入境旅客的限制和国家内部的社会限制解除，我们预计北亚和大中华区将见证国际游客释放出的大量休闲和商务需求，弥补与东南亚复苏的差距。 酒店目的地：北亚及大中华区|2酒店目的地：北亚及大中华区|3 酒店目的地：北亚及大中华区|2酒店目的地：北亚及大中华区|3 酒店目的地：北亚及大中华区|5 酒店目的地：北亚及大中华区|4 北京 2021/22年度值得关注的酒店交易 旅游 截至2022年6月，北京的旅客总人次为79.7万，同比减少39.1%。虽然第一季度入境人次与去年持平，但第二季度几个主要城市疫情的爆发使其下挫，同比减少66%。国际入境者仍然受到严格边境管制的影响，截至2022年6月，国际入境者仅为2019年的6.4%。 •北京辉盛阁国际公寓，357间客房，20亿人民币 •北京通州希尔顿，313间客房，13亿人民币 •北京中冀斯巴鲁酒店，134间客房，6.55亿人民币 •北京大地花园酒店，165间客房，6亿人民币 •北京福地凰城酒店，193间客房，3亿人民币 需求 由于中国大陆几个主要城市在4月和5月的疫情波动，北京商务和会展需求明显下降。严格的入京政策大大影响了商务旅行，第二季度仅有一场会议在北京举行。与此同时，休闲需求主要由短途旅行支撑。 截至2022年6月，日均房价和入住率分别为1,035元人民币和28.3%。因此，每间可出租客房收入仅为293元人民币，同比下降34.8%，约为2019年同期的38.0%。 2021/22年度新开业代表性酒店 •北京延庆万豪，325间客房 •北京西南华邑酒店，393间客房 •北京首钢香格里拉酒店，283间客房 供给 2021年，北京有两个酒店项目开业，共718间客房入市。在2022年上半年，北京首钢香格里拉酒店的新开业为市场增加了283间客房；此外，预计今年下半年开业的北京雁柏山庄会为市场新增67间客房。怀柔区政府表示，位于雁栖湖北岸的北京雁柏山庄是扩大和提高该地区作为重要国际会议场所的知名度和影响力的关键项目之一。 在过去的两年里，由于疫情的影响，大量的未来新增酒店被推迟或取消。随着市场逐步恢复，新的酒店开发计划再次被提出，显示出市场对北京酒店业依旧保持兴趣和信心。我们预计在未来三年内，北京市将有七家酒店开业，共计2,091间客房，占现有存量的2.6%。 2022/23年度即将开业酒店 •北京雁柏山庄，67间客房 •北京大兴凯悦酒店，320间客房 •北京怀柔喜来登酒店，272间客房 未来展望 在短期内，我们预计短途旅行将成为市场需求的驱动力之一。目前的环境为郊区旅游和城市“宅度假”经济的发展创造了条件，为酒店市场业绩的恢复提供了动力。随着主要城市的疫情趋于稳定，北京酒店市场有望在短期内稳定恢复。然而，由于中国大陆仍有严格的边境管制和出行限制，酒店的业绩表现应该需要更长的时间来恢复到疫情之前的水平。 注：酒店业绩表现指的是北京五星酒店市场。 资料来源：JLL，STR，基础设施和运输研究经济局（BITRE） 酒店目的地：北亚及大中华区|5 主要目的地对比 注：酒店业绩表现指的是北京五星酒店、香港奢华酒店、京都全市场、大阪全市场、首尔奢华和高端酒店、上海五星酒店以及东京高端、超高端 和奢华酒店。 资料来源：JLL，STR，基础设施和运输研究经济局（BITRE），香港旅游发展局，日本观光厅（JTA），韩国酒店协会，上海市旅游局。 酒店目的地：北亚及大中华区|4 京都东京大阪 北京 首尔 上海 香港 国际旅游总人次1月至6月 每间可出租客房收入 (当地货币)1月至6月 每间可出租客房收入较2019年1月至6月恢复比例 北京 116,000 293 37% 上海 265,700 304 44% 香港 21,487 763 28% 东京 529,340 10,575 35% 大阪 54,520 6,831 35% 京都 24,124 10,900 50% 首尔 810,172 128,898 83% 数据速览116,000 1,068 28.3% 国际旅游总人次 2021/22新增客房数 入住率 (截至2022年6月） (截至2022年6月） 1,035元 293元 日均房价 每间可出租客房收入 (截至2022年6月) (截至2022年6月) 上海香港 旅游 上海市旅游局2022年6月的数据表明，上海全年国际旅游总人次为26.57万人次，同比下降26.6%。自3月初以来，严格的清零政策和边境管制导致国内和国际整体旅游需求受到严重影响。 需求 2022年3月初的新冠疫情使上海进入了为期两个多月的全城封锁状态。在封锁期间，许多酒店被指定用于检疫和隔离，从而使高端酒店市场的入住率在4月达到52.3%，5月达到49.8%。当上海终于在6月初结束封锁时，6月和7月的入住率分别为19.6%和23.7%，反映了由疫情因素以及严格的清零政策影响下的实际旅游需求有所减弱。因此，整体市场表现急剧下降。截至2022年6月，市场入住率为39.6%，同比下降16.7%，日均房价降至768元，同比下降14.8%。由此产生的每间可出租客房收入仅为304元。 供给 2021年，上海共有8个高端和奢华项目完工，增加了2,317间客房。这使得客房总存量达到62,287间，比2020年增长了3.9%。在2022年上半年，共计有853个新酒店客房进入市场。这些客房分别来自上海虹桥雅辰悦居酒店（246间客房）、上海奉贤希尔顿度假酒店（401间客房）和上海雅诗阁阳光度假村 （206间客房）。展望未来，2022年末预计共有1,335间客房将开业，其中大约80%位于浦西。 2021/22年度值得关注的酒店交易 •上海外滩茂悦大酒店，631间客房，45亿人民币 •上海九龙宾馆，360间客房，8.6亿元人民币 •上海徐汇盛捷服务公寓，167间客房，11亿人民币 •上海新天地辉盛坊国际公寓，106间客房，14亿人民币 2021/22年度新开业代表性酒店 •上海虹桥雅辰悦居酒店,246间客房 •上海前滩香格里拉大酒店,564间客房 •上海中心J酒店，165间客房 •上海奉贤区JW万豪酒店,265间客房 •上海松江广富林希尔顿酒店,244间客房 2022/23年即将开业酒店 •上海九龙索菲特酒店,384间客房 •上海长风华邑酒店，312间客房 •上海西外滩美高梅，161间客房 •上海虹桥voco套房，131间客房 •上海金普顿前滩店,157间客房 数据速览 265,7003,17039.6% 旅游 凭借强劲的经济基本面和有利的旅游业政策，香港的游客人次在疫情前处于持续增长的轨道上。在2019年，由于下半年的政治动荡，国际游客到访人次下降了14.2%。自2020年以来，由于疫情，香港实施了边境管控和相关检疫要求，导致入境游客人次进一步下降。截至2022年5月，由于持续的入境限制，整体游客人次同比收缩22.0%，共计21,487人次。中国大陆是香港的首要客源市场，占入境旅客总人次的近75%，但由于中国大陆收紧了跨境旅游政策，因此，中国大陆的入境旅客持续减少，截至2022年5月，仅16,103人。 需求 随着“社交距离”限制的逐渐放松，“宅度假”需求继续成为香港酒店需求的主要驱动。截至2022年6月，在入住率和日均房价上升的推动下，奢华酒店每间可出租客房的收入提升至763港元。此外，香港的酒店需求也主要由隔离需求驱动，因为居民抵港后需要在专用酒店接受强制性隔离。由于香港对中国大陆客源的依赖性很强，全面复苏将很大程度上取决于边境的重新开放。 供给 根据香港旅游发展局的数据，2021年底，香港酒店市场共有78,052间客房。截至2022年8月，市场上增加了约2,200间客房，相当于客房总存量增加了2.8%。新增酒店包括香港丽豪航天城酒店（1,208间客房）、香港银樾美憬阁酒店（206间客房）、香港富丽敦海洋公园酒店（425间客房）。在2022年剩余时间里，预计还有1,369间客房准备开业，项目分布在港岛和九龙。这些项目包括香港丽晶酒店（500间客房）和香港AKI美憬阁酒店（173间客房）。目前疲软的酒店需求鼓动投资者和业主将现有的酒店转化为共同生活（Co-living）产品，这一点从过去12个月在香港发生的酒店交易中可以看出。 2021/22年度值得关注的酒店交易 •香港逸酒店，388间客房，16.5亿港币 •香港汀兰居，436间客房，14.2亿港币 •香港晋逸精品酒店，158间客房，9.25亿港币 •香港华丽都会酒店，214间客房，9亿港币 •香港中环荷里活道彩鸿酒店，148间客房，8.5亿港币 2021/22年度新开业代表性酒店 •香港东涌福朋喜来登酒店，1,002间客房 •香港丽豪航天城酒店，1,208间客房 •香港银樾美憬阁酒店，206间客房 •香港富丽敦海洋公园酒店，425间客房 2022/23年度即将开业酒店 •香港丽晶酒店，500间客房 •香港AKI美憬阁酒店，173间客房 •香港海员俱乐部金普顿，500间客房 •香港九龙TRIBE酒店，324间客房 •香港中环馨乐庭酒店，42间客房 数据速览 21,4876,71630.3%