2022 年下半年亚太地区酒店投资亮点

2022年下半年 酒店及旅游地产事业部 酒店投资亮点 亚太地区 2|亚太地区酒店投资亮点|2022年下半年 单一酒店资产交易前十名 1 首尔千禧希尔顿酒店 首尔，韩国 成交价(美元):929,800,000 每间房售价(美元):1,367,000 上海外滩茂悦大酒店 2 上海，中国 成交价(美元):720,000,000 每间房售价(美元):1,141,000 3 悉尼希尔顿酒店 悉尼，澳大利亚 成交价(美元):361,100,000 每间房售价(美元):615,000 首尔普瑞玛酒店 4 首尔，韩国 成交价(美元):337,100,000 每间房售价(美元):2,809,000 7 梨泰院皇冠大酒店 首尔，韩国 成交价(美元):210,375,000 每间房售价(美元):1,238,000 九龙珀丽酒店 8 香港，中国 成交价(美元):178,750,000 每间房售价(美元):411,000 亚太地区酒店投资亮点|2022年下半年|3 5 美憬阁乌节山居所酒店*新加坡 6 香港逸酒店香港，中国 成交价(美元): 195,600,000 成交价(美元): 214,600,000 每间房售价(美元): 1,164,000 每间房售价(美元): 553,000 *仅限酒店部分的价格 9 新加坡SO索菲特酒店 新加坡 成交价(美元):172,800,000 每间房售价(美元):1,290,000 京都丽思卡尔顿酒店** 10 京都，日本 成交价(美元):170,200,000 每间房售价(美元):2,592,000 **部分股权出售 2022年亚太地区酒店交易额将 超过107亿美元，同比增长14% 2022年至今 15个国家 2021年同期 12个国家 2022年至今 123单酒店交易 2021年同期 139单酒店交易 2022年至今 超过 20,350间客房 2021年同期 超过23,600间客房 总投资交易额平均每间房售价* 亚太地区 2022年至今84亿美元2021年同期72亿美元 2022年至今455,000美元2021年同期331,000美元 亚洲 2022年至今76亿美元 2022年至今481,000美元 2021年同期59亿美元 2021年同期348,000美元 大洋洲 2022年至今8亿美元 2022年至今317,000美元 2021年同期13亿美元 2021年同期253,000美元 免责声明：由于舍入的影响，总额数字可能有差异。 *单一资产交易的每间房售价 逆风翻盘：启航新征程 伴随着第一缕照亮东京的阳光，日本首都核心商业区之一的丸之内挤满了上班族。地铁上的人摩肩接踵，咖啡馆门前排起了长队。经历了两年居家办公后，熙熙攘攘的人群带着微笑，又回来了。 2022年，在疫苗接种率提高和边境重新开放的推动下，亚太各地区均出现了类似的复苏迹象：人们重返办公室，恢复社交活动，并再次开始旅行。 在入境休闲旅游和企业商旅需求的刺激下，酒店投资市场也重新焕发活力。2022年前9个月，亚太地区总投资交易额达84亿美元，同比增长16%。疫情后首单资产包交易总价高达26亿美元，其资产主要分布于日本和澳大利亚两大市场。由此可见，掌握储备流动资金的机构型投资人已在核心市场布局，旨在更有效地配置资产。 与仲量联行的预测相吻合，多家巨头公司已强劲入市，预计2022年全年交易额将超过107亿美元。 东京奥运会的热潮点燃了酒店投资人的投资热情，日本重拾亚太地区最活跃投资市场的桂冠。本年度截至目前为止，日本酒店市场交易额达到约23亿美元，同比增长23%。 同时，2022年前三季度韩国酒店交易额达18亿美元，创历史新高，仅次于日本位列亚太地区第二。这主要得益于多笔改造类项目交易，即在收购后将酒店改造为另类住宿产品。 中国紧随其后，截至9月录得交易额12亿美元；澳大利亚则以6.96亿美元进入四强榜单。得益于内外资并驾齐驱进入酒店交易市场，四国交易额占亚太地区投资交易总额的72%。 截至2022年9月，亚太地区城市酒店交易额为57亿美元，仅是2019年水平的81%；然而，度假酒店交易额增速显著，达到9.11亿美元，超疫情前水平34%。积压已久的休闲旅行需求将进一步推动市场复苏，增强投资者信心。 然而，伴随“逆风翻盘”而来的是高通胀和高利率，这将在短期内影响市场交易和投资人的资产估值。尽管市场有不利因素，但投资人仍有理由保持乐观。随着越来越多的游客重新飞往他们喜爱的目的地，酒店投资市场一切准备就绪。 亚太地区历史投资交易额(2016年-2023年预期) ⒻⓀⒸⒺ ⒻⒾⒸⒺ ⒻⒼⒸⒺ ō௰gų ⒻⒺⒸⒺ ⓂⒸⒺ ⓀⒸⒺ ⒾⒸⒺ ⒼⒸⒺ Ⓑ +6% ⒼⒺⒻⓀⒼⒺⒻⓁⒼⒺⒻⓂⒼⒺⒻⓃⒼⒺⒼⒺⒼⒺⒼⒻⒼⒺⒼⒼX Ⓕ┈Ⓝň ⒼⒺⒼⒼXћͅ ⒼⒺⒼⒽXћͅ 数据：仲量联行 V´੄VɎҥ#Ý੷фG㳎յɻ֧㳏ڢG˞шȀӛČ^Ńȁ 跨境投资回暖 沉寂两年的投资市场终于迎来交易额井喷式增长。投资人已蓄势待发，积极进行资产配置。在疫情期间，境内交易主导各地区的投资市场，但跨境交易正在卷土重来。 事实表明，自2020年疫情以来，全球与酒店资产相关的封闭式基金总量是两年前疫情初始时的1.6倍，达804亿美元。该类基金旨在专项投资酒店资产，或将酒店资产作为多样化投资策略的一环。亚太地区也亲历了这一显著增长，自2020年以来，该类基金在亚太地区募得52亿美元，较疫情前增长72%。 然而，投资市场障碍重重，可投资酒店资产的稀缺成为投资人面临的最大的挑战。机构型投资人的资金量远超亚太市场可收购酒店的总价，供不应求的情况将令酒店投资行业面临越来越大的压力。利率屡破新高，以及对经济持续下行的讨论，使得潜在买家在定价上趋于保守，或持观望态度。 与此同时，投资人在住宿产品品类上另辟蹊径，旨在最大限度地挖掘物业的创收潜力。尽管受疫情影响，但另类住宿行业已被证明极具韧性。同时不同种类房地产的边界不断被模糊，也加速了各地区另类住宿市场的发展。共享生活行业(Co-living)正快速发展成为亚太地区颇受欢迎的另类住宿类型。 毋庸置疑，随着利率的攀升，所有的投资决策都殊途同归，指向债务问题。仲量联行最新投资人信心调查显示，相较于2021年，74%投资人认为债务融资难易程度不变或更难，并且63%投资人表示其借贷成本增加。 种种迹象表明，现金充裕的高净值人士和家族办公室将会在今年年底和2023年重回酒店投资市场。 拥有大量现金和流动资金储备的高净值人士正寻求亚太地区的酒店投资机会。 2021年末，房地产占亚洲高净值人士资产组合的11%，其中37%高净值人士计划增加对房地产的配置。 据估计，来自亚洲投资者的近400亿美元私人资本计划被配置到房地产领域。 环境、社会责任和公司治理(ESG)因素越来越受众多亚太地区业主和投资人的重视。疫情则加速并加强了其对ESG的关注。可持续发展基金募资额屡创新高，资本合伙人或将优先考虑可以实现ESG目标的投资标的：2022年第二季度，亚太地区共录得792个可持续发展基金，较第一季度增长8%。住宿行业正处在一个转折点，即业主和投资人意识到，如果时机成熟，将ESG原则纳入投资决策中有助于保持或增加房地产价值；而无视ESG将导致资产“棕色折价”(物业因未符合ESG要求而折价)，甚至沦为搁浅资产。 10|亚太地区酒店投资亮点|2022年下半年 日本：凤凰涅槃 自2022年10月11日起，日本取消对外国游客入境的全部限制，位于东京涩谷，世界最繁忙的人行横道，很快将重新迎来昔日涌动的人潮。时尚潮人们穿梭在引领世界潮流的“涩谷109”购物中心里，美食爱好者则再次挤满了街边的拉面店。正如这条重拾繁华景象的著名购物街一样，日本投资交易市场也在2022年呈现出明显的回暖迹象。新加坡政府投资公司(GIC)以11亿美元收购西武控股(SeibuHolding)资产包无疑为投资市场的复苏打了一剂强针。这单具有里程碑意义的交易于2022年6月签署，其中约7.7亿美元的资产已于2022年9月交割。 截至2022年8月，日本核心酒店市场每间可售客房收入较去年增长95%。尽管增长令人鼓舞，但日本酒店业绩表现仍远未恢复至疫情前水平。截至2022年8月，日本多个核心酒店市场每间可售客房收入仍较2019年水平低55个百分点。在边境重新开放的刺激下，住宿需求将持续增长，而酒店客房供应却不断下降。几乎每个市场酒店筹开的速度都在放缓，其中京都市场尤为明显。总体而言，这预示着日本酒店市场将相对迅速地恢复到疫情前水平。 整体上，得益于新宿凯悦酒店等大宗交易的推动，预计今年四季度将录得更多成交，全年累计投资交易额将达到25亿美元。 日本酒店市场是亚太地区投资收益率差幅最大的市场。投资日本市场，收购日本酒店物业，是机构型投资人和高净值人士的首选。今年成立的投资平台的数量也印证了这一投资趋势，例如SCCapitalJapanHospitalityFund和KFSHotelCapital。毫无疑问，日本是酒店投资人当前首选的投资目的地。 随着日本全面开放边境，强劲的国内需求、回升的国际旅游需求，以及近期日元汇率走低等利好因素将转化为交易额的进一步攀升，预计2023年将达到28亿美元。 韩国：勇攀高峰 日本海对岸的韩国，烤肉在炭火的炙烤下滋滋作响。投资人一边品尝开胃菜，一边寻求首尔大型酒店进行住宅再开发，并打破了韩国酒店交易额的历史记录，同比增长85% ，其中包括首尔千禧希尔顿酒店、梨泰院皇冠酒店和首尔诺富特秃山大使酒店。 尽管韩国国内开发商和高净值人士主导了2020年至2022年所有酒店投资交易，但是外资或将在不久的未来重新回归。 但是，由于开发成本增加、房价下跌及利率上升，酒店资产再开发的可行性越来越低，酒店投资交易速度或将在2022年底和2023年放缓。尽管境外投资人仍对韩国市场感兴趣，但是他们将继续观望，等待资产价格下调。 如同在明洞购物街两边的奢侈品牌一样，2022年韩国投资市场惊人的表现吸引了潜在投资人对韩国市场的注意。但我们预测，2023年韩国资本市场将处于低迷状态，预计投资交易额为14亿美元，远低于今年的水平，与韩国市场的历史平均交易额持平。 12|亚太地区酒店投资亮点|2022年下半年 中国：厚积薄发 作为去年亚太市场的引领者，中国酒店投资市场在2022年伊始一派欣欣向荣。上海外滩一幢幢文艺复兴风格、法国古典主义和哥特式建筑在黄浦江边交相辉映，生机盎然；北京的美食街历经两年的沉寂后，再现人头攒动的热闹景象。中国内地第一季度酒店交易额为8.56亿美元，同比增长38%。 然而，随着主要城市疫情反复和国内出行限制收紧，积极向上的市场氛围在第二季度有所抑制。 大量酒店交易推迟或搁置重挫投资人的信心。截至2022年9月，中国内地酒店投资交易额同比下降37%。仲量联行预计2022年全年酒店投资交易额或将低于最初预测的15亿美元。 第二季度末出行限制放宽后，虽然三亚、杭州、深圳等城市6月和7月每间可售客房收入均高于疫情前水平，但谨慎情绪依然存在。自疫情以来，一线城市酒店投资交易额占全国总投资交易额的70%以上。由此可见，投资人对中国门户城市酒店市场的前景和恢复力更有信心。 此外，中国“三条红线”去杠杆政策促使国内房地产开发商通过剥离酒店资产，以缓解资金压力并改善资产负债表，例如以7.2亿美元的价格战略出售的外滩茂悦酒店。预计未来6至12个月，市场将会出现更多此类交易。仲量联行最新投资人信心调查结果显示，中国内地在投资人计划退出酒店项目的市场排名中位列前三，并且多数买家都在寻求高达20%的资产折价。 这类市场利空信号将迫使资产价格预期进一步走低，但将拉动投资人视时机入市交易，2023年或将迎来交易高峰。仲量联行预计2023年中国内地酒店投资交易额将达到20亿美元。 亚太地区酒店投资亮点|2022年下半年|13 澳大利亚：乘风破浪 澳大利亚的冲浪者天堂名副其实是极限