千亿贷款、融资协调等供给端金融支持协力稳定市场

克而瑞研究研报 版权所有©克而瑞集团·研究中心1/6 2024年1月 中国房地研产报 千亿贷款、融资协调等供给端金融支持协力稳定市场 千亿贷款、融资协调等供给端金融支持协力稳定市场 文/杨科伟、李诗昀 近日，央行“千亿租赁住房贷款支持计划”在多个试点城市落地，“金融支持租赁17条”中也明确提出支持发放住房租赁团体购房贷款购买存量住房。此外，住建部和金监总局共同推动建立房地产融资协调机制。这一系列政策举措可能产生哪些影响？ 1、金融支持“购楼改租”，“千亿贷款支持计划”或带动7%库存去化 2023年1月，央行创设租赁住房贷款支持计划，在重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青 岛、天津等8个城市开展试点，支持批量收购存量住房用于扩大租赁住房供给，额度为1000亿元，对于符合要求的贷款，按贷款本金的100%予以资金支持，利率为1.75%。 据公开信息，济南、福州、天津、青岛均已经落地首批租赁住房贷款支持计划试点贷款，用于购置存量住房用作保障性租赁住房，首笔贷款均由国家开发银行牵头，贷款金额总计40.8亿元，授 信额度超73亿元，授信和项目运营主体多为市属国企或城投平台。 表：试点城市首笔租赁住房贷款支持计划试点贷款发放情况（亿元） 时间 城市 银行 授信额度 首笔放款 运营主体 2023年5月 济南 国开行 14 4.6 泉城城市更新投资有限公司（济南城投集团） 2023年5月 福州 国开行 4.88 4.88 左海集团（市属国企） 2023年12月 天津 国开行 36.42 12.88 - 2024年1月 青岛 国开行、工行、农行、中行 ≥18.5 18.5 青岛建融投资置业有限公司（青铁置业） 数据来源：公开信息千亿租赁住房贷款支持计划，意在盘活存量住房和扩大租赁供给。一方面，助力楼市去库存， 入选的试点城市多数面临去库存压力，截止2023年12月末，8城商品住宅狭义库存总规模超过8200 万平方米，福州、长春、郑州、青岛等库存消化周期在20个月以上，天津、济南也逼近18个月的 警戒线。按照8个重点城市2023年商品住宅成交均价16789元/平方米测算，千亿资金至少可以带 动596万平方米住宅库存去化，占8城狭义库存规模的7%，考虑到批量购置、城投收购内部项目优惠等因素，房源收购价格很可能低于城市均价，叠加投资撬动效应，实际去库存比例会更高。另一方面，增加租赁住房供给，按照41.8平方米的人均住房面积计算，596万平增量租赁住宅供应，可以满足至少14.3万人租住需求。 版权所有©克而瑞集团·研究中心2/6 版权所有©克而瑞集团·研究中心3/6 表：2023年12月末8个试点城市商品住宅库存面积、消化周期（万平方米、月） 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2024年1月5日，央行、金监总局发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，从加强住 房租赁信贷产品和服务模式创新、拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道、加强和完善住房租赁金融 管理等方面推出17条举措，支持住房租赁市场发展。其中，“团体购买”条款引发市场广泛关注，即支持商业银行向批量购买闲置房屋作为保障性或商业性租赁住房团体发放购房贷款。 值得注意的是，租赁住房贷款支持计划与住房租赁团体购房贷款并不是一码事。性质上，前者属于结构性货币政策工具，由央行创设，经开行等7家全国性金融机构发放，而后者属于商业贷款，由商业银行主导。范围上，前者目前只在试点城市实施，后者无地域限制。融资成本上，央行规定租赁住房贷款支持计划利率原则上不超过3%，符合要求的贷款，利率为1.75%，而后者由商业银行综合考虑借款人风险状况等因素合理确定，大概率会更高。效果上，1000亿元的租赁住房贷款支持 计划落地后至少带动试点城市7%的狭义库存去化，而租赁团体购房贷款的规模、效果还有待观察。表：《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》要点 类别 内容 开发贷款 支持商业银行向房地产开发企业、工业园区、农村集体经济组织、企事业单位等各类主体依法合规新建、改建长期租赁住房发放住房租赁开发建设贷款。住房租赁开发建设贷款期限一般为3年，最长不超过5年，租赁住房建设的项目资本金比例应符合国务院关于固定资产投资项目资本金制度相关要求。 团体购买 支持商业银行向批量购买闲置房屋作为保障性或商业性租赁住房团体发放购房贷款，住房租赁团体购房贷款的期限最长不超过30年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%，贷款利率由商业银行综合考虑借款人风险状况、风险缓释措施等因素合理确定。 经营贷款 住房租赁企业运营自有产权长期租赁住房的，住房租赁经营性贷款的期限最长不超过20年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%。住房租赁企业依法合规改造工业厂房、商业办公用房、城中村等形成的非自有产权租赁住房，住房租赁经营性贷款的期限最长不超过5年，贷款额度原则上不超过贷款期限内应收租金总额的70%。 金融债券 支持商业银行发行用于住房租赁的金融债券，筹集资金专门用于增加住房租赁开发建设贷款、团体购房贷款和经营性贷款的投放。 企业债券 支持住房租赁企业发行债券，专项用于租赁住房建设、购买和运营。鼓励优化债券发行流程，提高住房租赁债券发行效率，为住房租赁企业提供融资便利。 住房租赁担保债券 住房租赁企业持有运营的租赁住房具有持续、稳定现金流的，可将物业抵押作为信用增进，发行住房租赁担保债券。住房租赁担保债券纳入债券管理框架。 房地产投资信托基金 稳步推进房地产投资信托基金试点工作，在把控风险前提下，募集资金用于住房租赁企业持有运营长期租赁住房。支持房地产投资信托基金份额交易流通，促进住房租赁企业长期稳定经营，防范短期炒作。优先支持雄安新区、海南自由贸易港、深圳中国特色社会主义先行示范区等国家政策重点支持区域以及人口净流入的大城市开展房地产投资信托基金试点，为利用各类建设用地（含集体建设用地、企事业单位自有空闲土地等）依法依规建设和持有运营长期租赁住房的企业提供资金支持。 社会资金 支持金融机构、资产管理机构规范投资住房租赁相关金融产品。鼓励住房租赁企业、专业资产管理机构通过房地产投资信托基金长期持有运营租赁住房。支持保险资金等长期资金投资住房租赁市场。鼓励住房租赁企业和金融机构利用利率衍生工具对冲相关利率风险。 资料来源：中国政府网 2、建立融资协调机制，亮点在地级市分管领导挂帅、分类支持“白名单”项目 1月12日，住建部、金监总局联合发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，从建立融资协调机制、筛选确定支持对象、满足合理融资需求、做好融资保障四方面展开，精准支持房地产项目合理融资需求。主要亮点如下： 第一，由地级城市政府牵头，分管副市长任组长、多部门协同，使得政策推行更顺畅。《通知》明确协调机制以地级市为单位建立，体现“因城施策”原则。协调机制组长由城市政府分管住房城乡建设的负责同志担任，住建部门、金监总局派出机构等为成员单位，高级别官员挂帅有助于强化跨部门协同配合，增进工作合力，确保相关举措落实落地。 第二，支持主体由“企业”细化到“项目”维度，进一步区分房地产项目风险与企业集团风险。房企普遍是集团公司加项目公司的架构，然而集团公司出现债务风险，并不能与项目无法交付划等号。《通知》将支持主体由过往的“企业”维度细化到“项目”维度，区分了项目风险和公司债务风险，避免金融机构对出险房企的所有项目搞“一刀切”，这一方面保障了正常项目开发建设环节融资平稳，确保项目完成交付，另一方面，项目销售回款也能反哺企业，进而缓解企业流动性压力。 第三，建立“项目白名单”，分类给予融资支持。对于“白名单”内的优质项目，要建立授信绿色通道，积极满足合理融资需求；对于开发建设暂遇困难但资金基本能平衡的项目，不随意抽断贷并给予贷款展期等支持，有助于防范项目交付风险，稳定和提振市场信心。 版权所有©克而瑞集团·研究中心4/6 图：房地产融资协调机制示意图 资料整理：CRIC 3、供给侧金融支持举措频出，协同发力稳市场 综上所述，1000亿元“租赁住房贷款支持计划”之于试点城市去库存作用不容小觑，未来也不排除试点范围扩容、额度加码的可能，加上“金融支持租赁17条”中的住房租赁团体购房贷款，核心城市住宅库存压力有望得到缓解。同时，增加租赁住宅供给，一方面可以满足更多新市民、青年群体的切实租住需求，另一方面有助于改变房地产市场长期以来“重售轻租”的局面，推动住房供应向租售并举转变。 房地产融资协调机制通过地方高级别领导挂帅、多部门协同的组织形式，建立了会商和对接机制，一定程度上缓和了跨部门目标不统一、步调不一致等问题，使得融资支持政策推行更加顺畅。另外，通过区分项目风险与企业风险，避免金融机构搞“一刀切”，保障了局部出险房企的正常项目交付，防止风险进一步扩大蔓延。 总的来说，无论是金融支持回购存量住房用作租赁，还是房地产融资协调机制，落脚点都在房地产供给一侧。与2023年四季度以来的“一视同仁满足不同所有制房企融资”、“三个不低于”、“房企白名单”等金融支持举措一样，都旨在通过供给端政策优化调整，推动房地产市场平稳健康发展。 版权所有©克而瑞集团·研究中心5/6 版权所有©克而瑞集团·研究中心6/6