恒生中国企业指数涨跌至2.2%，沪深300指数涨跌为-1.4%，物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收

4 本周A股地产、港股地产、物业板块下跌。本周（1.6-1.12）申万A股房地产板块涨跌幅为-1.1%，在各板块中位列第15；WIND港股房地产板块涨跌幅为-2.3%，在各板块中位列第18。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-4.2%，恒生中国企业指数涨跌幅为-2.2%，沪深300指数涨跌幅为-1.4%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-2%和-2.9%。 本周上海、南京开年首拍，土地市场整体延续低迷趋势。本周（1.6-1.12）全国300城宅地成交建面344万㎡，单周环比-38%，单周同比+1%，平均溢价率4%。2024年初至今，全国300城累计宅地成交建面896万㎡，累计同比-77%；年初至今，招商蛇口、中建五局、京能置业、北京城建集团、中建三局的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房销售同环比下降，开年后延续筑底趋势。本周（1.6-1.12）35个城市商品房成交合计275万平米，周环比-11%，周同比-40%。其中：一线城市周环比+0.3%，周同比-32%；二线城市周环比-14%，周同比-46%；三四线城市周环比-9%，周同比+6%。 本周二手房成交同环比上升，延续持续复苏态势。本周（1.6-1.12）15个城市二手房成交合计177万平米，周环比+32%，周同比+5%。其中：一线城市周环比+22%，周同比+3%；二线城市周环比+35%，周同比+5%；三四线城市周环比+34%，周同比-5%。 多地住建系统的新年工作重点聚焦房地产向新模式转型，抓手是“三大工程”。岁末年初之际，多地住建系统召 开住房和城乡建设工作会议，回顾总结23年工作，安排部署24年任务。我们总结发现，各地24年的住建工作总体基调延续“稳中求进、以进促稳、先立后破”，主线为“稳市场、防风险、促转型”，通过在保障房端完善体系，建设配售型保障性住房；在商品房端推进现房销售改革，持续落地政策满足刚性和改善性住房需求；稳步推进老旧小区改造、危房旧房改造、城中村改造，实现构建商品房与保障房双轨制的房地产发展新模式，促进房地产业良性循环和健康发展。 开年以来多地陆续下调首套房贷利率。由于部分城市的新房价格同环比持续承压，根据政策可阶段性维持、下调 或取消当地首套房贷利率下限（参考《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》），2024开年以来已有5城先后降低首套房贷利率，范围涉及二三线城市。我们认为在当前收入预期较不明确的背景下，相较于其他需求端刺激政策，调降房贷利率能直接有效地降低购房成本，结合房企及各地的促销活动，有望带动部分需求入市，同时亦表明多数城市的房贷利率仍存放松空间。在政策延续宽松的基调下，后续更多城市有望出台降低房贷利率、降低首付比例、放松限购等需求端政策组合拳，助力销售市场企稳。 近期多地召开住建工作会议，24年工作旨在促进房地产向新发展模式转型，在供给侧完善保障房体系，推进现房销售改革；需求侧政策持续落地，上海两区出台人才购房新政，多地下调首套房贷利率。推荐在新发展模式下已布局 城中村改造、且主打改善产品双重加持的央国企，如越秀地产、招商蛇口、华润置地；推荐受益于行业K型分化的改善型房企，如建发国际集团；推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度持续提升，拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 内容目录 住建工作聚焦房地产向新模式转型4 多地下调首套房贷利率4 行情回顾5 地产行情回顾5 物业行情回顾5 数据跟踪6 宅地成交6 新房成交7 二手房成交9 重点城市库存与去化周期10 地产行业政策和新闻11 地产公司动态12 物管行业政策和新闻14 非开发公司动态14 行业估值15 风险提示16 图表目录 图表1：近期部分省份/自治区布局2024年住建工作4 图表2：近期多个城市下调首套房贷利率4 图表3：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表4：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表5：本周地产个股涨跌幅前5名5 图表6：本周地产个股涨跌幅末5名5 图表7：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅5 图表8：本周物业个股涨跌幅前5名6 图表9：本周物业个股涨跌幅末5名6 图表10：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率6 图表11：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比6 图表12：2024年初至今权益拿地金额前20房企7 图表13：40城新房成交面积及同比增速7 图表14：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比8 图表15：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比8 图表16：35城新房成交明细（万平方米）8 图表17：15城二手房成交面积及同比增速（周）9 图表18：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比9 图表19：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比9 图表20：15城二手房成交明细（万平方米）9 图表21：12城商品房的库存和去化周期10 图表22：12城各城市能级的库存去化周期10 图表23：12个重点城市商品房库存及去化周期10 图表24：地产行业政策新闻汇总11 图表25：地产公司动态12 图表26：物管行业资讯14 图表27：非开发公司动态14 图表28：A股地产PE-TTM15 图表29：港股地产PE-TTM15 图表30：港股物业股PE-TTM15 图表31：覆盖公司估值情况16 多地住建系统的新年工作重点聚焦房地产向新模式转型，抓手是“三大工程”。岁末年初之际，多地住建系统召开住房和城乡建设工作会议，回顾总结23年工作，安排部署24年任务。我们总结发现，各地24年的住建工作总体基调延续“稳中求进、以进促稳、先立后破”，主线为“稳市场、防风险、促转型”，通过在保障房端完善体系，建设配售型保障性住房；在商品房端推进现房销售改革，持续落地政策满足刚性和改善性住房需求；稳步推进老旧小区改造、危房旧房改造、城中村改造，实现构建商品房与保障房双轨制的房地产发展新模式，促进房地产业良性循环和健康发展。 图表1：近期部分省份/自治区布局2024年住建工作 时间 省/自治区 现房销售 保障房 城市更新 2023/12/26 黑龙江 / / 稳步实施城市更新行动，全面开展城市体检 2024/1/4 辽宁 有力有序推行商品房现房销售 吸引人才来辽置业发展，建设配售型保障性住房 全省14个地级城市全面开展城市体检，改造城中村项目51个，改造老旧小区700个以上 2024/1/10 内蒙古 推动商品房开发销售方式转型，在5个试点城市先行开展商品房现房销售 紧盯新市民、青年人阶段性住房困难问题，筹集建设保障性租赁住房1.69万套。紧盯城镇住房、收入“双困”家庭，筹集公租房500套，发放住房保障家庭租赁补贴2万户 实施城市危旧房改造1500套；改造城镇老旧小区1185个、19.55万户，抓好14个完整社区建设试点 2024/1/11 浙江 推进商品房预售制度等改革 按需增加保障性租赁住房供给，稳步推进配售型保障性住房建设。全年开工筹集公租房5000套以上，建设筹集保障性租赁住房20万套（间） 深入推进城镇老旧小区改造，总结杭州市拱墅区浙工新村等老旧小区改造案例经验做法，全年改造城镇老旧小区450个；积极稳步推进城中村改造，实施城中村改造2.7万户 2024/1/11 湖北 / / 构建可持续发展模式，开展城市更新 来源：各政府官网，澎湃新闻，国金证券研究所 开年以来多地陆续下调首套房贷利率。由于部分城市的新房价格同环比持续承压，根据政策可阶段性维持、下调或取消当地首套房贷利率下限（参考《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》），2024开年以来已有5城先后降低首套房贷利率，范围涉及二三线城市。我们认为在当前收入预期较不明确的背景下，相较于其他需求端刺激政策，调降房贷利率能直接有效地降低购房成本，结合房企及各地的促销活动，有望带动部分需求入市，同时亦表明多数城市的房贷利率仍存放松空间。在政策延续宽松的基调下，后续更多城市有望出台降低房贷利率、降低首付比例、放松限购等需求端政策组合拳，助力销售市场企稳。 图表2：近期多个城市下调首套房贷利率 时间 城市 主要内容 2023/12/28 佛山 自2024年1月1日起，首套房贷利率下限由4.0%（LPR-20BP）改为不设下限，目前佛山多家银行已调至最低3.8%。 2023/12/29 九江 自2024年1月1日起，首套房贷利率下限由3.9%（LPR-30BP）调整为3.8%（LPR-40BP）。 2024/1/2 东莞 自2024年1月1日起，首套房贷利率下限由4.0%（LPR-20BP）改为不设下限，目前东莞多家大行已调至最低3.8%。 2024/1/2 呼和浩特 自2024年1月1日起，首套房贷利率下限由4.0%（LPR-20BP）调整为3.8%（LPR-40BP）。 2024/1/9 南京 自2024年1月9日起，首套房贷利率下限由4.0%（LPR-20BP）调整为3.9%（LPR-30BP），二套仍执行4.5%（LPR+30BP）。 来源：各政府官网，乐居网，财联社，国金证券研究所 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为-1.1%，在各板块中位列第15；WIND港股房地产板块涨跌幅为-2.3%，在各板块中位列第18。本周地产涨跌幅前5名为迪马股份、禹洲集团、中国奥园、弘阳地产、金辉控股，涨跌幅分别为+11.6%、 +10.9%、+9.4%、+9.1%、+5.9%；末5名为国瑞健康、德信中国、华音国际控股、亚太实业、时代中国控股，涨跌幅分别为-15.2%、-15.2%、-12%、-11.9%、-10.7%。 图表3：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序图表4：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% -4% -5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% -4% -5% 媒家耐制商材电资公运能软银多食医半房保零技汽消食 Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ 体庭用药业料信本用输源件行元品疗导地险售术车费品 电商建交有纺采汽银公家食建农房休轻机化综钢医非国传通计电气业筑通色织掘车行用用品筑林地闲工械工合铁药银防媒信算子 与消、和个费生专 人品物业 服货事务物业 与金、保体产 服融饮健与 务料设半 业硬与者与件汽服主 Ⅱ 与车务要 设贸材运金服 事电饮装牧产服制设 生金军机 用与科服 与备导 设零用 备易料输属装 业器料饰渔务造备 物融工 品……务 ……… 备…… 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 图表5：本周地产个股涨跌幅前5名图表6：本周地产个股涨跌幅末5名 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 迪马股份 禹中弘金 洲国阳辉 集奥地控 团园产股 0% 音 国 际 控 代 中 国 控 时 亚太实业 华 德信中国 国瑞健康 股 股 -2% -4% -6% -8% -10% -12% -14% -16% 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-4.2%，恒生中国企业指数涨跌幅为-2.2%，沪深300指数涨跌幅为-1.4%； 物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-2%和-2.9%。本周物业涨跌幅前5名为兴业物联、星盛商 业、弘阳服务、领悦服务集团、融信服务，涨跌幅分别为+12%、+5.7%、+5.3%、+4.6%、+4.5%；末5名为时代邻里、万物云、和泓服务、佳兆业美好、康桥悦生活，涨跌幅分别为-10.8%、-10.1%、-9.8%、-8.8%、-8.2%。 图表7：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 2024/1/8 2024/1/9 2024/1/10 2024/1/11 2024/1/12 0% -1% -1% -2% -