房地产行业2024年度策略报告：悟已往之不谏，知来者之可追

证券研究报告 行业研究 2024年01月09日 摘要: 构建房地产发展新模式，加大保障性住房供应：“14号文”中提出加大保障性住房建设和供给、让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求等。复盘新加坡保障房建设模式，1960年新加坡自治后成立建屋局，以建设公共住宅、提高房屋自有率为目标。新加坡家庭房屋自有率从1970s的29%上升至2000年的92%，此后也保持高位。制度方面，2006年新加坡土地国有化占比达87%，降低了土地与组屋建造成本，同时通过储备资金投资等方式，为建屋局提供财政补贴，以持续提供廉价组屋。组屋按需建造，根据家庭收入4-5倍左右设置，配合中央公积金制度支持，居民购房月供负担较低。新加坡私人住宅售价较高，更多针对改善性需求。组屋仅针对新加坡公民和永久居民，非居民只能购买私宅；同时组屋限售期限通常在10年以上，因而套利空间较小。组屋转售价格增速的波动幅度也较私宅更小。 展望2024：我们认为当前房地产总量需求已接近历史低位，销售面积已跌至2007年水平。按照Q4销售状况，年化商品房销售面积已破9亿平方米。根据全球主要国家和地区数据，人均新开工面积长期中枢通常维持在1-1.4平方米/人，我们认为我国商品房市场需求中枢有望保持在9-14亿平左右。根据测算，我们预计2024年全国商品房销售金额增长3.4%，房地产开发投资下降9.5%。 优质房企重点关注：1、开发房企建议关注华发股份、建发股份、招商蛇口、保利发展、滨江集团、越秀地产、金地集团等，2、二手房经纪商我们建议关注贝壳、我爱我家。 信达证券股份有限公司CINDA SECURITIES CO.,LTD北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031 风险因素：1）政策风险：房地产调控政策收紧或放松不及预期。2）市场风险：房地产市场销售情况恢复程度不及预期，行业资金压力缓解不及预期。 目录 1市场回顾：销售“前高后低”，房地产投资开发持续低迷.......................................................61.1 2023年房地产市场表现回顾....................................................................................61.1.1房地产销售“前高后低”，Q1小阳春后市场成交回落..................................61.1.2土拍市场冷淡，房地产投资开发依然低迷....................................................71.2当前已处本轮周期底部，坚定拥抱行业周期新起点.................................................91.2.1房价跌幅已接近历史低位，2024年有望迎来新一轮周期起点......................91.2.2宽松货币环境下，房价有望筑底企稳..........................................................101.3市场延续分化态势，价格在分化中下行.................................................................112历史复盘：2014-15年政策组合拳发力，楼市量价先后企稳.............................................132.1 2015-21年牛市如何产生：地价房价企稳，居民加杠杆.........................................132.2本轮楼市的不同之处：供需结构转变、城市分化加大............................................152.3 2014年：楼市量价齐降，限购限贷政策先后放松..................................................182.3.1政策主线：2014年全国房价承压，政策转向全面宽松...............................182.3.2市场变化：“认贷不认房”后市场热度筑底，降息助推楼市与股市回暖......203本轮政策：限购限贷政策全面放松，力度超过以往...........................................................233.1定调转变：政治局定调转变，政策密集出台..........................................................233.2政策主线：限贷放松降低购房负担，限制性政策全面解除.....................................243.2.1优化住房套数认定标准，全面推行“认房不认贷”....................................243.2.2调整优化差别化住房信贷政策，下调首付比例与贷款利率.........................253.2.3存量首套房贷款利率下调，降低还款压力..................................................284未来发展：构建房地产发展新模式，关注“双轨制”落地情况..............................................314.1保障房、城中村改造和地产息息相关.....................................................................314.2保障房的新加坡模式：大规模兴建组屋，自有率保持高位.....................................324.2.1演变历程：1960年自治后大规模兴建组屋，10年内结束住房危机............324.2.2政策支持：土地国有化降低建造成本..........................................................334.2.3组屋特征：预购模式匹配供求节奏，交易限制减少套利空间......................344.3二元体系比较：新加坡保障房占比较高，国内仍有发力空间.................................374.3.1新加坡二元体系：组屋供应充裕、价格稳定，90s年代后私宅规模提升....374.3.2深圳模式：由“香港模式”转向“新加坡模式”........................................385展望2024年：销售量稳价增，投资或触底回升...............................................................415.1 2024年商品房销售展望.........................................................................................415.2 2024年商品房投资展望.........................................................................................42风险因素...............................................................................................................................43 表目录 请阅读最后一页免责声明及信息披露http://www.cindasc.com 3图表1：2023年全国房地产销售热度仍处低位.......................................................................6图表2：2016年以来商品房销售面积变动（万平方米）........................................................6图表3：2016年份以来商品房销售金额变动（亿元）............................................................6图表4：2023年100大中城住宅类用地成交总价持续下滑....................................................7图表5：百城土地成交规划建面..............................................................................................7图表6：百城土地成交楼面均价..............................................................................................7图表7：2023年房地产新开工面积仍处低位..........................................................................8图表8：2023年房地产竣工面积同比正增..............................................................................8图表9：2023年房地产投资开发依然低迷..............................................................................8图表10：70大中城二手住宅价格指数同环比变化（%）.......................................................9图表11：分城市能级二手房住宅价格指数同比变化（%）.....................................................9图表12：分城市能级二手房住宅价格指数环比变化（%）...................................................10图表13：70大中城房价与M1走势高度正相关...................................................................10图表14：70大中城二手住宅价格指数情况..........................................................................11图表15：典型城市新房成交面积情况...................................................................................12图表16：57%的销售集中在2015-21年这一时期................................................................13图表17：2015年居民收入杠杆率持续走高..........................................................................14 请阅读最后一页免责声明及信息披露http://www.cindasc.com 4图表18：2016年个贷余额增速冲高回落.......................