房地产行业周报(2024年第1周)：深圳发布《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》(征求意见稿)

本周板块回顾：申万房地产指数下跌2.92%，沪深300指数下跌2.97%，板块跑赢沪深300指数0.05pct，在31个板块中排第20位。 行业数据回顾：本周（2023/12/29~2023/1/4）30大中城市商品房成交面积226万平米，环比-39.2%，同比-36.0%。细分城市能级来看，30大中城市中，30大中城市中，一线城市商品房成交面积45万平米，环比-33.7%，同比-47.4%； 二线城市商品房成交面积145万平米，环比-35.2%，同比-27.8%；三线城市商品房成交面积35万平米，环比-55.4%，同比-46.4%。各能级城市同环比仍下跌。我们重点监测的14城二手房成交面积109万平米，环比-33.2%，同比+1.8%。细分城市能级来看，2个一线城市二手房成交面积31万平米，环比-9.7%，同比+19.6%；9个二线城市二手房成交面积74万平米，环比-40.3%，同比-5.2%；3个三四线城市二手房成交面积4万平米，环比-16.9%，同比+29.3%。库存去化方面，一线城市中，上海保持最短的去化周期；二线城市中，杭州去化周期最短。土地方面，一线城市住宅用地成交8宗，平均溢价率为7.96%，土地出让金为250.09亿元；二线城市合计成交住宅用地17宗，总规划建面262.19万方，土地出让金112.21亿元，平均溢价率1.28%；三四线城市共计成交住宅用地180宗，土地出让金125.61亿元，平均溢价率3.58%。 本周行业新闻跟踪：本周各地政策持续出台，如上海市金山区推出的《高品质住宅管理大纲（试行）》；福州《进一步盘活使用存量安置型商品房和配建安置房房源的实施意见》规定，对于被征收人选择上调安置到105平方米以上（含105平方米）户型，上调安置增加面积部分按安置型商品房或配建安置房项目不同区位给予市场评估价不同标准的折扣优惠；上海调整公积金贷款政策，二套改善型住房首付比例设定为50%，特定6区降至40%，新政策自2024年1月3日起实施。深圳发表《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》（征求意见稿）。 重点公司跟踪：本月我们关注的房企暂无拿地及发行债券融资。 投资建议：目前政策环境仍然保持宽松，值得注意的深圳市规划和自然资源局会同深圳市住房和建设局起草的《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》（征求意见稿）发布，深圳城中村改造有望加速推进。我们认为在政策的持续支持下，销售会逐步修复，尤其是高能级城市将率先修复。我们看好前期在核心区域提前布局、以及在融资端具备更强信用优势的房企，此外，建议关注拥有城中村改造经验的地方性国企，建议关注：招商蛇口、保利发展、越秀地产、中海地产、华发股份、建发股份、滨江集团、龙湖集团、绿城中国。 风险提示：基本面不及预期，行业政策收紧，资金面收紧，个别企业出现信用风险等。 表1：重点公司投资评级: 1第1周板块行情回顾 1.1第1周行业指数表现 本周（2023/12/29~2024/1/4）申万房地产指数下跌2.92%，沪深300指数下跌2.97%，板块跑赢沪深300指数0.05pct，在31个板块中排第20位。 图1.本周申万一级行业涨跌幅排名 1.2第1周地产板块个股表现 个股表现方面，板块涨幅排名前5位的个股分别为：云南城投、津投城开、津滨发展、莱茵体育、阳光股份；跌幅排名前5位的个股分别为：招商蛇口、大龙地产、保利发展、滨江集团、皇庭国际。 表1.本周板块个股表现 2本周行业销售概览 2.1总体销售表现 2.1.130大中城市商品房成交情况 本周（2023/12/29~2024/1/4）30大中城市商品房成交面积226万平米，环比-39.2%，同比-36.0%。细分城市能级来看，30大中城市中，一线城市商品房成交面积45万平米，环比-33.7%，同比-47.4%；二线城市商品房成交面积145万平米，环比-35.2%，同比-27.8%；三线城市商品房成交面积35万平米，环比-55.4%，同比-46.4%。 今年1月截止目前（2024/1/4）30大中城市商品房成交面积90万平米，同比-37.5%； 其中一线城市商品房成交面积18万平米，同比-65.9%；二线城市商品房成交面积56万平米，同比-13.6%；三线城市商品房成交面积16万平米，同比-40.8%。 图2.本周30大中城市商品房成交面积及同、环比情况 图3.本周一线城市商品房成交面积及同、环比情况 图4.本周二线城市商品房成交面积及同、环比情况 图5.本周三线城市商品房成交面积及同、环比情况 2.1.214城二手房成交情况 本周（2023/12/29~2024/1/4）我们重点监测的14城二手房成交面积109万平米，环比-33.2%，同比+1.8%。细分城市能级来看，2个一线城市二手房成交面积31万平米，环比-9.7%，同比+19.6%；9个二线城市二手房成交面积74万平米，环比-40.3%，同比-5.2%；3个三四线城市二手房成交面积4万平米，环比-16.9%，同比+29.3%。 今年1月截止目前（2024/1/4）我们重点监测的14城二手房成交面积70万平米，同比+38.4%；其中，2个一线城市二手房成交面积14万平米，同比+55.9%；9个二线城市二手房成交面积53万平米，同比+25.0%；3个三四线城市二手房成交面积3万平米，同比+107.3%。 图6.本周14城二手房成交面积及同、环比情况 图7.本周一线城市二手房成交面积及同、环比情况 图8.本周二线城市二手房成交面积及同、环比情况 图9.本周三四线城市二手房成交面积及同、环比情况 2.2分城市能级销售情况 2.2.1一线城市销售情况 本周（2023/12/29~2024/1/4）4个一线城市中，北京、上海、深圳、广州新房成交环比分别-45.5%、-25.1%、+41.1%、-41.2%；与去年同期相比，北京、上海、深圳、广州同比分别-5.6%、-67.1%、+3.7%、-30.0%。二手房市场本周北京成交面积环比-75.0%，同比-66.2%；深圳成交面积环比-67.0%，同比-70.6%。 表2.本周一线城市销售表现 2.2.2二线城市销售情况 本周（2023/12/29~2024/1/4）我们重点监测的14个二线城市中，所有城市新房成交环比均下跌，其中南京新房成交环比下跌幅度最大，为-72.3%；成都、东莞、佛山、福州、杭州、济南、宁波、青岛、苏州、武汉涨幅分别为-48.3%、-23.9%、-40.6%、-15.9%、-42.4%、-15.3%、-69.9%、-45.7%、-61.3%、-26.0%。与去年同期相比，福州新房成交同比上涨，为34.6%；其余城市同比均下跌，其中佛山、南京、苏州跌幅超过50%，分别为-59.8%、-70.4%、-71.1%。二手房市场方面，南京、厦门二手房成交环比下跌超50%，跌幅为-56.6%、53.9%。同比方面，东莞、佛山、杭州、青岛同比均上涨，涨幅分别为9.7%、0.6%、58.4%、22.0%。 表3.本周二线城市销售表现 2.2.3三四线城市销售情况 本周（2023/12/29~2024/1/4）我们重点监测的13个三四线城市中，惠州、金华、韶关、扬州新房成交环比上涨，涨幅分别为24.9%、1766.8%、9.8%、20.6%；其余城市新房成交环比均下跌，赣州、江门、莆田、泉州、绍兴、泰安、温州、芜湖、肇庆环比分别-86.4%、-36.3%、-27.6%、-96.8%、-47.5%、-58.5%、-49.2%、-27.1%、-46.6%。同比表现方面，芜湖同比+845.6%，表现最佳，韶关、温州、扬州也同比上涨，涨幅为0.5%、59.4%、117.4%；其余城市同比均下跌，惠州、江门、莆田、绍兴、泰安、肇庆同比分别为-23.3%、-62.3%、-39.4%、-71.7%、-49.5%、-40.9%。二手房市场上，江门本周成交环比-36.3%，同比+6.6%；金华环比-39.5%，同比+149.3%；扬州环比+63.9%，同比+5.4%。 表4.本周三四线城市销售表现 3本周库存及去化情况 本周（2023/12/29~2024/1/4）4个一线城市中，北京、上海、广州新房库存面积环比分别下跌3.1%、0.4%、0.8%；北京、上海、广州的去化周期分别为18.01个月、7.11个月、18.41个月。我们跟踪的4个二线城市，福州、杭州和苏州新房库存面积环比分别下跌0.4%、3.0%和0.7%，南京新房库存面积环比上升0.2%；从去化周期来看，福州去化周期最长，为34.19个月；杭州最短，为2.01个月；南京、苏州去化周期分别为16.96个月、16.04个月。我们跟踪的3个三四线城市中，新房库存面积环比均上涨，莆田、泉州、温州涨幅分别为0.3%、0.5%和1.0%；从去化周期来看，泉州去化周期最长，为137.36个月。 表5.本周各线城市库存及去化情况 4本周土地市场概览 本周（2023/12/29~2024/1/4）成交端，一线城市住宅用地成交8宗，平均溢价率为7.96%，规划建面为83.97万方，土地出让金为250.09亿元；商办用地成交1宗，规划建面4.24万方，土地出让金为1.49亿元。二线城市合计成交住宅用地17宗，总规划建面262.19万方，土地出让金112.21亿元，平均溢价率1.28%；成交商办用地29宗，总规划建面225.77万方，土地出让金54.4亿元，平均溢价率0.03%。 供给方面，一线城市合计推出住宅用地4宗，总规划建面49.71万方。二线城市合计推出住宅用地30宗，总规划建面236.11万方；推出商办用地34宗，总规划建面211.89万方。三四线城市共计推出住宅用地360宗，商办用地216宗，总规划建面为1223.86万方、536.87万方。 表6.本周各城市土地市场情况 5本周行业重点新闻追踪 佛山：提高首套住房及第二套住房公积金贷款最高额度 为满足佛山市缴存职工的贷款需求，提高首套住房及第二套住房公积金贷款最高额度：双缴存职工家庭首套住房最高可贷100万元；第二套住房最高可贷80万元。对于绿色建筑、装配式建筑、多孩家庭购买首套住房，最高贷款额度可分别上浮10%且上浮比例可累加，即双缴存职工家庭首套住房最高可贷130万元。 毫州：《关于延续执行我市住房公积金部分政策的通知》 单身或夫妻双方只有一方正常缴存公积金的，购买商品住房时，最高贷款额度由33万元提高至45万元；夫妻双方均正常缴存公积金的，购买商品住房时，最高贷款额度由43万元提高至55万元。购买商品住房的，首次公积金贷款最低首付款比例为20%，第二次公积金贷款最低首付款比例由50%降至30%。 中国房协会：因城施策推进城中村改造的内容 城中村改造没有标准方案，要基于不同城市特点推进，因城施策，重要的是要让群众有幸福感、获得感。居住在“城中村”的主要是外来人口，他们的幸福感和获得感，是决定“城中村”改造成功与否的关键。要将城市外来人口的居住、就业、公共服务以及收入的增加一并纳入“城中村”改造来考量，还应当考虑外来人口的居住成本。 东台：进一步促进东台市房地产市场健康有序发展的措施 在实施购房契税补贴方面，自颁文之日起至2024年6月底，对在全市购买新建商品房的个人或企业给予所缴纳契税50%的补贴；对单个楼盘团购10套以上新建商品住房的个人，给予购房者所缴纳契税100%的补贴。东台市将实施“卖旧换新”住房补贴。自颁文之日起至2024年6月底，对出售自有住房并购买120平方米及以上新建商品住房的个人，在享受本措施第一条购房契税补贴的基础上，再给予所购新房缴纳契税30%的补贴。 湖北孝昌：促进孝昌县房地产市场平稳健康发展 实施个人购房补贴。自2024年1月1日起，对购买面积不超过144平方米新建商品住房的给予100元/平方米补贴，购房契税实行全额先缴后补，支持居民刚性和改善性住房需