12月房地产行业月报（第54期）：年末“翘尾”未至，2023年市场或弱复苏

房地产行业研究·研究报告2022年1月6日亿翰智库、全联房地产商会 年末“翘尾”未至，2023年市场或弱复苏 ——12月房地产行业月报（第54期） 相关研究：投资要点： 《2022年1-12月中国典型房企销售业绩 研究报告》 《“保项目”与”保主体“矛盾吗？》 《月读数据丨年末“翘尾”还有戏吗？ （2022年1-11月）》 2021年12月-2022年12月行业表现 0.4 0.2 2021/12 2021/12 2022/02 2022/03 2022/04 2022/05 2022/06 2022/07 2022/08 2022/09 2022/10 2022/11 2022/12 0 -0.2 -0.4 行业政策：中央经济工作会议承前启后，2023年稳地产势在必行 12月中央经济工作会议奠定了稳地产的基调，有望对行业政策起到承前启后的作用。需求端方面，会议罕见地将支持住房改善放在扩大内需的首位，更加积极支持合理购房需求；供给端方面，始终强调保交楼、保民生，继续明确支持行业合理融资需求。具体到12月政策，需求端二线城市积极放松购房限制条件，供给端新增支持内保外贷“第四支箭”，同时各地积极落实“三支箭”。目前，“需求端持续提振+供给端短期支撑”的政策格局已经形成，在稳地产的基调下，2023年供给侧和需求侧的政策有望更加精准和有效。 住宅市场：年末“翘尾”未至，2023年市场或弱复苏 从我们监测的40城数据来看，12月全国商品住宅销售面积为1952.5万平米，同比下行21.3%，环比上行25.0%。 总体而言，12月市场“翘尾”并未如期出现，各城的环比上行并不显著，年末成交并未冲上高峰。这一方面是受到了疫情管控放开的影响，同时也是当前市场形势下意料之中的结果。尽管我们已经看到了国家稳地产的决心和行动，但是经济和就业的修复尚需时日，行业政策仍有空间，政策落实也需要时间，因此市场的复苏并非短期就能实现。展望2023年，我们认为市场大概率呈现弱复苏，一线及核心二线城市有望率先企稳，三四线城市的恢复可能较为缓慢。 沪深300房地产指数 注：相对收益与沪深300相比 1土地市场：年末成交冲高，2023年土地成交预计将继续回落 2022年1-12月，监测城市住宅用地供应建筑面积达158054.2万平米，推出土地宗数达25840.0宗，分别同比减少36.3%和27.4%。从单月来看，2022年12月监测城市宅 【关于我们】 全联房地产商会，经国务院批准在民政部注册登记的国家一级社团法人，主管单位全国工商联，是中国房地产界最具影响力的行业组织之一。 亿翰智库是一家以房地产行业的数据分析、行业研判与企业研究为核心的研究机构，并于2017年联合数十家房企共同成立企业研究分会（隶属于全联房地产商会的专业二级机构）。本研究成果由双方团队共同完成，定期向业内与资本市场发布，如有疑问，请及时与我们联系。 联系方式： 联系人： 报告撰写：亿翰智库于小雨、姜晓刚 报告审核：全联房地产商会秦晶、李晨曦官方网站： www.crecc.org www.ehconsulting.com.cn 地成交总建筑面积为28052.3万平米，同比下滑23.4%，环比上升99.8%。和往年一样，2022年12月再度迎来“翘尾”，环比成交大幅度增加。但是从规模来看，整体成交同比出现了一定的下滑，土地市场成交情况不佳。尽管近期监管当局出台了包括“金融十六条”在内的支持政策，但从土地市场的情况来看，其作用相对不明显。 展望2023年，我们认为2023年土地成交或仍将回落，土地市场的修复预计将缓 慢进行。尽管政府出台了一系列的刺激政策，支持地产需求的释放，但2023年的销售规模预计仍将回落。而从过去的历史数据来看，企业拿地往往滞后于销售的改善。我们预计2023年的土地成交仍将出现小幅度的回落，但跌幅将逐渐收窄，表现出“弱复苏”的态势。 企业表现：2022年冷淡收官，民企融资逐渐恢复 投资方面，2022年12月，苏州、长沙等城市的集中供地陆续开展，房企拿地规模同比下降19.0%，环比上升109.1%。拿地平均溢价率2.5%，溢价率有所回落，市场热度较低。受到疫情等因素的影响，整体销售情况仍然较为严峻，12月单月TOP200房企总销售额环比上行26.2%，同比下降31.8%，同比跌幅和11月基本持平，地产销售持续萎靡。融资方面，监管当局释出的“三支箭”政策给予了优质民营企业较大的支持，融资情况也有了一定的恢复。展望2023年，我们认为2023年的融资情况尽管仍然严峻，但从近期的政策表态来看，监管当局“保主体”的意愿相对强烈，后续预计将在融资端予以优质房企较多的支持，融资端将呈现边际向好的趋势。 1 目录 2引言1 3行业政策：中央经济工作会议承前启后，2023年稳地产势在必行1 4住宅市场：年末“翘尾”未至，2023年市场或弱复苏5 5土地市场：年末成交冲高，2023年土地成交预计将继续回落6 6企业经营：2022年冷淡收官，民企融资逐渐恢复10 图表目录 图表1：12月三限放松方面政策2 图表2：12月融资扶持方面政策4 图表3：各能级城市12月商品住宅成交面积情况（万平米）6 图表4：典型城市近半年去化周期情况（月）6 图表5：2022年12月份各能级城市成交规划建筑面积情况（万平米）8 图表6：2022年12月各能级城市土地成交平均溢价率9 图表7：2020年1月至2022年12月全国房企拿地总金额和平均溢价率11 图表8：2021年至2022年1-12月权益拿地金额TOP100房企企业性质11 图表9：2022年1-12月销售额TOP10房企销售情况13 图表10：2022年12月样本房企销售业绩及增速（亿元）13 图表11：2020年1月-2022年12月TOP200房企销售总额及同比14 图表12：2021年-2022年12月房企信用债融资情况（亿元）15 图表13：2021年5月-2022年12月不同性质房企信用债融资情况15 图表14：2021年-2022年12月房企海外债融资情况16 1引言 12月，随着12月中央经济工作会议的召开，政府罕见的将支持住房改善放在扩大内需的首位，未来更加积极支持合理购房需求，整体稳地产的基调已被奠定。市场方面，受到疫情防控政策放开的影响，12月市场“翘尾”并未如期出现，各城的环比上行并不显著，年末成交并未冲上高峰。与之相对应的还有土地市场，尽管土地成交在年末惯性冲高，但规模明显下台阶，下行趋势仍未改变。企业方面，整体销售情况不尽人意，部分国央企销售恢复更加乐观，地方国企继续托底拿地，政策端“三支箭”释放后，房企融资在12月有所改善，但整体融资情况仍然较为严峻。我们认为，尽管政府出台了较多的支持政策，但复苏难以“一蹴而就”，未来2023年的市场大概率呈现弱复苏，行业的恢复仍然任重道远。 2行业政策：中央经济工作会议承前启后，2023年稳地产势在必行 12月中央经济工作会议奠定了稳地产的基调，有望对行业政策起到承前启后的作用。需求端方面，会议罕见地将支持住房改善放在扩大内需的首位，更加积极支持合理购房需求；供给端方面，始终强调保交楼、保民生，继续明确支持行业合理融资需求。具体到12月政策，需求端二线城市积极放松购房限制条件，供给端新增支持内保外贷“第四支箭”，同时各地积极落实“三支箭”。目前，“需求端持续提振+供给端短期支撑”的政策格局已经形成，在稳地产的基调下，2023年供给侧和需求侧的政策有望更加精准和有效。 （1）三限放松：8个二线城市放松购房限制，2023年政策仍存三方面空间 12月，为提振年末市场，8个二线城市继续放松购房限制条件。南京放宽限购，非户籍购首套房几乎无门槛，并终于官宣二套房首付比例最低已至40%，苏州据传未结清贷款的二套房首付比例最低已至40%；武汉、郑州、重庆放宽限购，其中武汉将限购区域缩小至二环以内，重庆多方面放松购房套数计算；东莞、佛山暂停中心城区的限购措施，至此全域解除限购；兰州宣布取消限售措施。 我们认为，2022年二线城市需求端放松有两个特点：一是小步打开，多次到位，试探性较强，倾向于先打开限购，再放宽限贷，同时限购和限贷的打开也是分步进行的，二是倾向于通过非官方口径释放政策。这主要是由于在房住不炒的总基调下，地方政府依然担忧政策会刺激市场，同时也不清楚因城施策的红线，因此选择通过不断试探的方式出台政策，不过这样的放宽方式也在 一定程度上助长了市场的观望情绪。 当前需求端的症结在于意愿不足，除了依赖经济环境和就业修复外，我们认为行业政策还可以从以下几个方面发力：第一，一线城市实质性放宽限制性政策。二线城市年内渐进式放宽，而一线城市则少有放宽，政策的错配依然存在。第二，一、二线城市以官方发布、一步到位的方式出台各项放宽政策，避免信息不对称加重观望情绪。第三，释放居民端实质性的信心激励，例如存量房贷利率的降低，进一步优化房贷延期偿还政策等。 图表1：12月三限放松方面政策 时间地区政策内容 格容缺办、承诺办、居住证办；③全面推行二手房可带押过户；④房交会期间，购房可享受政府专项维修基金和购房消费券补贴。自2022年12月10日起，在佛山市禅城区祖庙街道、南海区桂城街道、顺德区大良 12.9 佛山 街道购买的新建商品住房，须自商品房买卖合同网签备案之日起满3年方可上市交易。上述区域暂停实施住房限购政策。适度调整住房限购政策，进一步满足居民合理住房需求，促进郑州市房地产业良性 12.11 郑州 循环和健康发展。支持团购在售商品住房。落实购房税收优惠政策。执行“认贷不认房”政策。加大住房公积金支持。取消现行限售政策，个人购买的住房，自取得房屋《不动产权证书》后即可上市交 12.15 兰州 易，已按原有限售规定在《不动产权证》上注记限售的按现行规定执行，上市交易不受影响。会议指出，明年经济工作千头万绪，要从战略全局出发，从改善社会心理预期、提振发展信心入手，纲举目张做好工作。一是着力扩大国内需求。要把恢复和扩大消费摆在优先位置。增强消费能力，改善消费条件，创新消费场景。多渠道增加城乡居民收入，支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费。要通过政府投资和政策激励有效带动全社会投资，加快实施“十四五”重大工程，加强区域间基础设施联通。政策性金融要加大对符合国家发展规划重大项目的融资支持。鼓励和吸引更多民间资本参与国家重大工程和补短板项目建设。要继续发挥出口对经济的支撑作用，积极扩大先进技术、重要设备、能 12.16 全国 源资源等产品进口。五是有效防范化解重大经济金融风险。要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。要防范化解金融风险，压实各方责任，防止形成区域性、系统性金融风险。加强党中央对金融工作集中统一领导。要防范化解地方政府债务风险，坚决遏制增量、化解存量。 12.8武汉 据市场消息，12月8日—31日，武汉将举办第39届武汉房地产交易会，带来限时政策组合：①放开限购范围，二环外解除限购；②优化购房资格办理方式，购房资 时间地区政策内容 12.22南京 12.26东莞 南京市居民家庭购买二套住房的商业贷款最低首付比例已优化调整为不低于40%，进一步降低改善性群体购房成本；对玄武区红山新城等城市外围人才集聚板块可在现行购房政策基础上增购1套；加大支持改善性住房需求，对有60岁及以上成员的 本市户籍家庭可增购1套住房，对长期工作在南京但社保或个税缴纳在外地的居 民，提供半年及以上居住证明可在南京购买1套住房。 自印发之日起，该市莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区的新建商品住房和二手商品住房，须自商