监管政策密集出台，加大住房租赁市场支持力度

证券研究报告 金融行业周报 ——监管政策密集出台，加大住房租赁市场支持力度 证券分析师 王维逸S1060520040001（证券投资咨询）袁喆奇S1060520080003（证券投资咨询）李冰婷S1060520040002（证券投资咨询） 研究助理 韦霁雯S1060122070023（一般证券业务） 许淼S1060123020012（一般证券业务） 2024年01月07日 1 请务必阅读正文后免责条款 核心观点 监管政策密集出台，加大住房租赁市场支持力度 1、监管政策密集出台，金融租赁行业迎新规。1月5日，国家金融监督管理总局就《金融租赁公司管理办法（征求意见稿）》 （下称《征求意见稿》）公开征求意见。本次修订整体而言宽严相济，以严为主，特别是细化了风险处置与市场退出的监 管规定，同时将《金融租赁公司专业子公司管理暂行规定》一并进行了修订。《征求意见稿》将主要发起人的出资比例要求由不低于30%提高至不低于51%，在规范融资租赁业务方面主要关注租赁物范围、租赁物适格性监管以及引导正向发展和价值评估管理四大方面，特别值得注意的是，针对金融租赁公司新增多个监管指标，新增杠杆率不低于6%、财务杠杆倍数不超过10倍、流动性比例和流动性覆盖率等要求，行业“严监管”进程更进一步。结合到最近监管密集出台的政策，“长牙带刺”监管理念进一步深化。 2、强调住房租赁信贷支持力度，地产库存去化进度有望提速。1月5日，中国人民银行、国家金融监管总局联合发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》（下称《意见》），以支持加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，培育和发展住房租赁市场，促进房地产市场平稳健康发展。《意见》鼓励支持商业银行向各类主体提供开发贷，运营阶段支持商业银行发放住房租赁经营性贷款，对于开发建设和持有运营为同一主体的租赁住房项目，经营性贷款可置换项目前期的开发贷款。我们认为在《意见》指引下将有望加速房地产库存去化，截至11月，库销比为6.27个月，位于历史较高水平。在贷款发放价格角度，《意见》相较于征求意见稿而言，新增贷款利率由商业银行综合考虑借款人风险状况等情况确定描述，住房租赁市场有望成为地产行业新的业务增长点。 3、央行年度会议召开，明确2024年年度计划。2024年中国人民银行工作会议1月4日-5日在京召开。会议深入贯彻落实中央经济工作会议和中央金融工作会议精神，总结2023年工作，分析当前形势，部署2024年工作。央行指出2024年重点工作仍围绕着稳健的货币政策灵活适度、精准有效，聚焦五篇大文章支持重点领域和薄弱环节，稳妥推进重点领域金融风险防范化解，全力推动金融高质量发展等十大方面开展工作，延续了23年中央金融工作会议的主基调，货币政策方面延续“灵活适度、精准有效”总基调，提出“促进社会融资规模、货币供应量同经济增长和价格水平预期目标相匹配”以及“信贷均衡投放”，防风险方面提出“指导金融机构按照市场化、法治化原则，合理运用债务重组、置换等手段支持融资平台债务风险化解”以及“满足各类房地产企业合理融资需求”。 22 CONTENT 目录 重点聚焦 •监管政策密集出台，金融租赁行业迎新规 •强调住房租赁信贷支持力度，地产库存去化进度有望提速 •央行年度会议召开，明确2024年年度计划 行业新闻 •银行：央行重启PSL •证券：证监会就《上市公司收购管理办法》部分条约公开征求意见 •保险：金融监管总局财险司表示开展保险风险证券化探索，扩大再保险供给 •金融科技：国家数据局等17部门部署“数据要素×”三年行动计划 行业数据 •本周银行、证券、保险、金融科技指数分别变动+0.68%、-2.81%、-2.69%、-3.82% •银行：公开市场操作实现净净回笼24230亿元，SHIBOR利率表现分化 •证券：周度股基日均成交额环比下降 •保险：十年期国债到期收益率环比下降5.19bps 监管政策密集出台，金融租赁行业迎新规 事件：1月5日，国家金融监督管理总局就《金融租赁公司管理办法（征求意见稿）》（下称《征求意见稿》）公开征求意见。 （资料来源：国家金融监督管理总局，平安证券研究所） 修改完善主要发起人制度 增加国有金融资本投资、运营公司和境外制造业大型企业两类发起人； 提高主要发起人的总资产、营业收入等指标标准，促进股东积极发挥支持作用，切实承担股东责任； 提高金融租赁公司最低注册资本金要求，增强风险抵御能力。 强化业务分级分类监管 按照业务风险程度及所需专业能力差异，进一步厘清基础业务和 主要修订内容 强化资本与风险管理 明确关于金融租赁公司资本充足、信用风险、流动性风险、操作风险以及重大关联交易等方面的监管要求，优化增设部分监管指标，明确监管评级、监管措施和行政处罚等方面监管要求。 完善业务经营规则 根据金融租赁行业业务发展以及经营管理中的薄弱环节，补充完善各项业务经营规则，重点是增加对转受让融资租赁资产、联合租赁、固 专项业务范围，取消非主业、非必要类业务，严格业务分级监管。适当拓宽融资渠道，增强股东流动性支持能力。 加强公司治理监管 明确党的建设、“三会一层”、股东义务、薪酬管理、关联交易、 信息披露等方面的监管要求。 定收益类投资、融资租赁咨询服务、保理融资、合作机构管理、员工管理、消费者权益保护、担保和保险合作、保证金业务等十个方面的具体经营和管理规则。 健全市场退出机制 结合近年来高风险非银机构风险处置实践经验，明确解散、吊销经营 许可证、撤销、接管、破产清算等五种处置方式，做好清算工作安排。 点评：本次修订整体而言宽严相济，以严为主，特别是细化了风险处置与市场退出的监管规定，同时将《金融租赁公司专业子公司管理暂行规定》一并进行了修订。《征求意见稿》将主要发起人的出资比例要求由不低于30%提高至不低于51%，在规范融资租赁业务方面主要关注租赁物范围、租赁物适格性监管以及引导正向发展和价值评估管理四大方面，特别值得注意的是，针对金融租赁公司新增多个监管指标，新增杠杆率不低于6%、财务杠杆倍数不超过10倍、流动性比例和流动性覆盖率等要求，行业“严监管”进程更进一步。结合到最近监管密集出台的政策，“长牙带刺”监管理 念进一步深化。 强调住房租赁信贷支持力度，地产库存去化进度有望提速 事件：1月5日，中国人民银行、国家金融监管总局联合发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》（下称《意见》），以支持加快建 立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，培育和发展住房租赁市场，促进房地产市场平稳健康发展。 《意见》主要内容 （资料来源：国务院，平安证券研究所） 点评：《意见》鼓励支持商业银行向各类主体提供开发贷，运营阶段支持商业银行发放住房租赁经营性贷款，对于开发建设和持有运营为同一主体的租赁住房项目，经营性贷款可 置换项目前期的开发贷款。我们认为在《意见》指引下将有望加速房地产库存去化，截至11月，库销比为6.27个月，位于历史较高水平。在贷款发放价格角度，《意见》相较于征求意见稿而言，新增贷款利率由商业银行综合考虑借款人风险状况等情况确定描述，住房租赁市场有望成为地产行业新的业务增长点。 基本原则和要求 支持住房租赁供给侧结构性改革，支持各类主体新建、改建和运营长期租赁住房，盘活存量房屋，有效增加保障性和商业性租赁住房供应； 重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展； 建立健全住房租赁金融支持体系，以市场配置为主，按市场化原则自主决策。 加强住房租赁信贷产品和服务模式创新 加大住房租赁开发建设信贷支持力度。支持商业银行向房地产开发企业、工业园区、农村集体经济组织、企事业单位等各类主体依法合规新建、改建长期租赁住房发放住房租赁开发建设贷款。住房租赁开发建设贷款期限一般为3年，最长不超过5年，租赁住房建设的项目资本金比例应符合国务院关于固定资产投资项目资本金制度 相关要求； 满足团体批量购买租赁住房的合理融资需求。住房租赁团体购房贷款的期限最长不超过30年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%，贷款利率由商业银行综合考虑借款人风险状况、风险缓释措施等因素合理确定； 支持发放住房租赁经营性贷款； 完善住房租赁相关企业综合金融服务； 拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道 增强金融机构住房租赁贷款投放能力。支持商业银行发行用于住房租赁的金融债券，筹集资金专门用于增加住房租赁开发建设贷款、团体购房贷款和经营性贷款的投放； 拓宽住房租赁企业债券融资渠道； 支持发行住房租赁担保债券； 稳步发展房地产投资信托基金。稳步推进 房地产投资信托基金试点工作； 引导各类社会资金有序投资住房租赁领域 加强和完善住房租赁金融管理 严格住房租赁金融业务边界； 加强住房租赁信贷资金管理； 规范住房租赁直接融资产品创新； 防范住房租赁金融风险。对各类住房租赁企业以及持有租赁住房的房地产开发企业负债水平进行上限控制，确保其资产负债率保持在适度区间。 加强住房租赁金融监测评估； 央行年度会议召开，明确2024年年度计划 事件：2024年中国人民银行工作会议1月4日-5日在京召开。会议深入贯彻落实中央经济工作会议和中央金融工作会议精神，总结2023年工作，分析当前形势，部署2024年工作。 稳健的货币政策精准有力：两次下调存款准备金率，保持流动性合理充裕，促进货币信贷总量适度、节奏平稳。两次下调政策利率，带动贷款市场报价利率等市场利率下行，引导商业银行有序降低存量首套房贷利率； 重点领域金融风险稳妥化解。加强金融风险监测 评估，强化制度和机制建设，推动稳妥处置重点区域和重点机构风险。金融支持融资平台债务风险化解工作有序推进。 三是国际金融合作取得积极进展。牵头设立中美、 中欧金融工作组。积极参与国际金融治理，加强与国际货币基金组织、各国央行等对话沟通。牵头推动二十国集团可持续金融工作组工作。 四是金融改革开放进一步深化。完善宏观审慎管 理体系。推动金融市场制度建设和高质量发展。五是人民币国际化取得新进展。推进本外币一体化资金池试点。人民币跨境收付、贸易融资、外汇交易等功能增强。 六是金融服务和管理水平持续提升，机构改革稳 步推进。《非银行支付机构监督管理条例》出台。 七是全面从严治党进一步深化。 2023年工作总结2024年展望 （资料来源：中国人民银行，平安证券研究所） 持续推进全面从严治党； 稳健的货币政策灵活适度、精准有效。促进社 会融资规模、货币供应量同经济增长和价格水平预期目标相匹配。注重新增信贷均衡投放，提高存量资金使用效率，进一步优化信贷结构，确保社会融资规模全年可持续较快增长。促进社会综合融资成本稳中有降； 聚焦“五篇大文章”支持重点领域和薄弱环节； 持续加强金融市场建设。建设规范、透明、开 放、有活力、有韧性的金融市场； 稳妥推进重点领域金融风险防范化解。指导金融机构按照市场化、法治化原则，合理运用债务重组、置换等手段支持融资平台债务风险化解。满足各类房地产企业合理融资需求。推动 化解中小金融机构风险,推动重点机构风险处置； 积极参与国际金融治理； 稳慎扎实推进人民币国际化； 持续深化金融改革。支持补充商业银行资本， 落实政策性开发性金融机构业务分类分账改革方案； 持续提升金融服务和管理水平； 扎实推进机构改革和业务流程优化再造工作； 点评：央行指出2024年重点工作仍围绕着稳健的货币政策灵活适度、精准有效，聚焦五篇大文章支持重点领域和薄弱环节，稳妥推进重点领域金融风险防范化解，全力推动金融高 质量发展等十大方面开展工作，延续了23年中央金融工作会议的主基调，货币政策方面延续“灵活适度、精准有效”总基调，提出“促进社会融资规模、货币供应量同经济增长和价格水平预期目标相匹配”以及“信贷均衡投放”，防风险方面提出“指导金融机构按照市场化、法治化原则，合理运用债务重组、置换等手段支持融资平台债务风险化解”以及“满足各类房地产企业合理融