房地产行业周报：行业新发展模式加快构建，“稳市场”政策见效可期

核心观点：行业新发展模式加快构建，“稳市场”政策见效可期 我们跟踪的64城新房成交面积同比下降，环比增长。17城二手房成交面积同比增长，环比下降。土地成交面积同比增长，成交溢价率环比下降。2023年1-11月二手房销售好于新房，从长期因素看是房地产市场进入增量存量并重发展阶段的必然趋势，部分对新房的需求转向二手房，二手房对新房形成一定的供应替代。 投资端核心城市核心区域土拍热度依旧，优质房企补货意愿强。我们认为市场“房住不炒”总基调不变，适应新形势下，以政策“进”促市场“稳”。未来政策仍将保持温和积极的态势，超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，更多逆周期调节举措有望加快落地。板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：坚持房住不炒定位，增量存量并存发展 中央层面：住建部在2024年重点工作会议中提出坚持“房住不炒”定位，适应房地产市场供求关系发生重大变化新形势。稳定房地产市场，坚持因城施策、一城一策、精准施策，满足刚性和改善性住房需求，优化房地产政策，持续抓好保交楼保民生保稳定工作，稳妥处置房企风险，重拳整治房地产市场秩序。 地方层面：广州非按揭购买自住住房的，在实际支付购房款两年内提出申请，每3个月可以提取一次，提取总额不超过实际支付的购房款；合肥申请提取本人及配偶账户内的住房公积金支付购房首付款。现将该项政策有效期延长两年，至2025年12月31日止；山西省提出积极稳妥化解房地产风险，扎实做好保交楼工作，促进房地产市场平稳健康发展。 市场端：新房成交环比增长，重点城市土拍热度依旧 销售端：根据房管局数据，2023年第52周，全国64城商品住宅成交面积423万平米，同比下降22%，环比增加13%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达17552万平米，累计同比下降15%。全国17城二手房成交面积为151万平米，同比增速34%，前值67%；年初至今累计成交面积8497万平米，同比增速30%，前值30%。 投资端：2023年第52周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2203万平方米，成交土地规划建筑面积9926万平方米，同比增加11%，成交溢价率为1.7%。 一线城市成交土地规划建筑面积325万平方米，同比增加57%；二线城市成交土地规划建筑面积2762万平方米，同比增加6%；三线城市成交土地规划建筑面积6839万平方米，同比增加12%。杭州6宗地块延续“价高者得”的方式，其中4宗宅地高溢价成交，最高溢价率达36.25%，绿城、滨江集团联合体均有斩获。 融资端：国内信用债发行环比增长 2023年第52周，信用债发行59.3亿元，同比减少11%，环比增加6%，平均加权利率3.69%，环比持平；无新增海外债发行。 风险提示：（1）市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 1、坚持房住不炒定位，增量存量并存发展 中央层面：（1）住建部：数据显示，2023年1-11月，全国二手房成交量同比增长超过40%，而新建商品房销售面积同比则下降8%。住房城乡建设部政策研究中心副主任浦湛表示，二手房销售好于新房，从长期因素看是房地产市场进入增量存量并重发展阶段的必然趋势，部分对新房的需求转向二手房，二手房对新房形成一定的供应替代。（2）住建部：住房和房地产方面，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，适应房地产市场供求关系发生重大变化新形势。稳定房地产市场，坚持因城施策、一城一策、精准施策，满足刚性和改善性住房需求，优化房地产政策，持续抓好保交楼保民生保稳定工作，稳妥处置房企风险，重拳整治房地产市场秩序。 （3）央行：为维护年末流动性合理充裕，12月28日以利率招标方式开展了3740亿元1天期逆回购操作，中标利率为1.8%。Wind数据显示，当日1950亿元逆回购到期因此单日净投放1790亿元。 地方层面：（1）广州：住房公积金管理中心印发《广州市住房公积金提取管理办法的通知》，于2024年1月1日起实施，有效期5年。提取频次及额度方面，非按揭购买自住住房的，在实际支付购房款两年内提出申请，每3个月可以提取一次，提取总额不超过实际支付的购房款。按揭购买自住住房的，可以在购房贷款发放后结清前提出申请，提取总额不超过实际支付的购房本息。（2）合肥：缴存人购买合肥市新建商品住房的，可申请提取本人及配偶账户内的住房公积金支付购房首付款。 现将该项政策有效期延长两年，至2025年12月31日止。（3）三亚：正式启动存量房交易“带押过户”模式，存量房交易时，不再需要卖方提前结清房屋现有贷款，即可通过线下合并办理存量房转移登记及相关抵押权登记。（4）山西省：积极稳妥化解房地产风险，扎实做好保交楼工作，促进房地产市场平稳健康发展。加大存量隐性债务化解力度，坚决防止新增隐性债务，确保政府债务风险可控。防范化解中小金融机构风险，严厉打击非法金融活动，坚决守住不发生系统性风险的底线。（5）福州：四城区（鼓楼、台江、仓山、晋安）内合法建设的住宅、单位宿舍等存量住房，在满足房屋安全、符合规划条件的前提下，可以装修改造后盘活为保障性租赁住房。经城中村改造后的存量房屋，符合保障性租赁住房有关认定要求的，也可以申请盘活为保障性租赁住房。（6）绍兴：市住房公积金管理中心决定于2024年1月1日起将“商转公贷款”申请条件放宽至家庭名下拥有不超过二套住房的缴存职工家庭（具体以区、县不动产部门的查询结果为准），其他申请条件保持不变。（7）徐州：“攀峰”领军人才住房公积金贷款最高额度放宽4倍，即单方申请的最高额度为240万元，双方申请的最高额度为400万元。创新创业人才、社会事业高端人才住房公积金贷款最高额度放宽3倍，即单方申请的最高额度为180万元，双方申请的最高额度为300万元。江苏省内缴存职工在徐州市申请异地公积金贷款的，不受户籍所在地限制。（8）南宁：加大商品房促销。继续实施关于进一步促进南宁市房地产市场平稳健康发展14条措施。组织各类“房地产+”促销活动，结合商贸、文旅、体育等领域自有活动开展异业联动购房推介。发动各开发企业结合项目实际，自行开展面向本地、外地客群的商品房促销活动，吸引消费者在邕购房。（9）义乌：通过新政策，允许购房者提取本人、配偶及直系亲属的住房公积金账户内的资金来支付购房首付款。此举旨在支持刚性和改善性住房需求，减轻购房者的资金压力。（10）赣州：职工在工作所在地无自有住房且租赁住房的，即可按照租赁普通自住住房申请条件提取住房公积金支付房租。（11）佛山：申请落地阶段性取消首套商业性个人住房贷款利率下限政策，预计2024年1月1日正式实施。 表1：坚持房住不炒定位，增量存量并存发展 ` 2、销售端：新房成交环比增长，二手房成交同比增长 2.1、64大中城市新房成交环比增长 根据房管局数据，2023年第52周，全国64城商品住宅成交面积423万平米，同比下降22%，环比增加13%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达17552万平米，累计同比下降15%。 图1：64大中城市新房成交面积同比下降 图2：64大中城市新房成交面积环比增长 图3：2023年第52周64大中城市成交面积同比下降环比增长 图4：2023年第52周64大中城市中一线城市成交面积同环比下降 图5：2023年第52周64大中城市中二线城市成交面积同比下降环比增长 图6：2023年第52周64大中城市中三四线城市成交面积同环比下降 根据房管局数据，2023年第52周，全国64城商品住宅成交面积年初至今累计增速-15%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为-12%、-20%、-32%，年初至今累计增速-1%、-11%、-30%。 图7：2023年初至今高能级市场累计成交面积表现相对更好 2.2、17城二手房成交同比增长 2023年第52周，全国17城二手房成交面积为151万平米，同比增速34%，前值67%；年初至今累计成交面积8497万平米，同比增速30%，前值30%。 图8：17城二手房成交同比增长 图9：二线城市二手房市场单周成交情况相对更好 3、投资端：成交面积同比增长，重点城市土拍热度依旧 2023年第52周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2203万平方米，成交土地规划建筑面积9926万平方米，同比增加11%，成交溢价率为1.7%。一线城市成交土地规划建筑面积325万平方米，同比增加57%；二线城市成交土地规划建筑面积2762万平方米，同比增加6%；三线城市成交土地规划建筑面积6839万平方米，同比增加12%。宁波：中国能建22.2亿摘得宁波鄞州未来社区地块，不设置销售指导价；北京：出让两宗宅地，总出让面积约4.34万m，总规划建面约9.17万数量最多、起拍总价最高、看点最多的一场土拍，计划拍卖43宗地块。总出让面积190.5万m，规划建筑面积444.2万m，总起价403.75亿。37宗涉宅地块除8块延期或中止外，其余29宗地块均以底价成交，揽金约294亿元。其中中建三局、保利均有斩获；北京：挂牌出让两宗涉宅地块，采用“限地价+摇号（交高标）”方式出让。最终，两宗宅地均以底价成交，分别由中海、保利摘得，揽金总计76亿元；杭州：市区年度第十四批次6宗宅地成功出让，总出让面积275亩，总建筑面积34万㎡，总起价57.7亿元。地块延续“价高者得”的方式，最终4宗宅地高溢价成交，最高溢价率达36.25%，绿城28.2亿拿下两宗热门地块，滨江集团联合体也有斩获； 合肥：2023年的最后一场土拍开启，共有3宗涉宅地成功出让，总面积约12.78万m，总起拍价32.83亿元。在“价高者得”的背景下，平均溢价率11.4%，保利、越秀、中交各落一子；宁波：鄞州区明湖板块商住地出让，出让面积 66114m2 ，经过134轮竞价，最终由金茂40.74亿摘得，溢价率19.5%。 图10：100大中城市土地成交面积同比增长 图11：100大中城市土地成交总价同比增长 图12：100大中城市土地成交溢价率环比下降 4、融资端：国内信用债发行环比增长 2023年第52周，信用债发行59.3亿元，同比减少11%，环比增加6%，平均加权利率3.69%，环比持平；无新增海外债发行。 图13：信用债单周发行规模环比增长 图14：信用债累计发行规模同比下降 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2023年12月25-29日，下同）房地产指数下跌0.32%，沪深300指数上涨2.81%，相对收益为-3.13%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第26位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：新华联、广汇物流、中润资源、派斯林、ST世茂，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为*ST中迪、泛海控股、金科股份、亚通股份、大龙地产。 图15：房地产指数下跌0.32%，板块表现弱于大市 表2：本周房地产行业个股中新华联、广汇物流、中润资源涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中*ST中迪、泛海控股、金科股份跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 我们跟踪的64城新房成交面积同比下降，环比增长。17城二手房成交面积同比增长，环比下降。第52周土地成交面积同比增长，成交溢价率环比下降。2023年1-11月，二手房销售好于新房，从长期因素看是房地产市场进入增量存量并重发展阶段的必然趋势，部分对新房的需求转向二手房，二手房对新房形成一定的供应替代。投资端核心城市核心区域土拍热度依旧，优质房企补货意愿强。我们认为市场“房住不炒”总基调不变，适应新形势下，以政策“进”促市场“稳”。未来房地产政策仍将保持温和积极的态势，超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，更多逆周期调节举措有望加快落地。板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 7、风险提示 （1）市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期，房企资金风险进一步加大； （2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。