房地产行业周报：构建新发展模式，房地价限制逐步松动

4 本周A股地产上涨，港股地产、物业板块有所下跌。本周（11.4-11.10）申万A股房地产板块涨跌幅为+2.3%，在各板块中位列第5；WIND港股房地产板块涨跌幅为-3.2%，在各板块中位列第18。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-1.7%，恒生中国企业指数涨跌幅为-2.5%，沪深300指数涨跌幅为+0.1%；物业指数对恒生中国企业指数和沪 深300的相对收益分别为+0.8%和-1.8%。 本周厦门开展取消地价上限后的首次土拍，成都、郑州、杭州等地挂牌不设地价上限的宅地。本周（11.4-11.10）全国300城宅地成交建面455万㎡，单周环比-56%，单周同比-54%，平均溢价率3%。2023年初至今，全国300城累 计宅地成交建面31684万㎡，累计同比-30%；年初至今，中海地产、建发房产、保利发展、华润置地、招商蛇口的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房销售同环比均下降，一线城市表现更佳。本周（11.4-11.10）35个城市商品房成交合计291万平米， 周环比-27%，周同比-14%。其中：一线城市周环比+2%，周同比+16%；二线城市周环比-36%，周同比-21%；三四线城市周环比-26%，周同比-37%。 本周二手房成交同比下降，环比连续下降四周，但韧性较一手房更强。本周（11.4-11.10）15个城市二手房成交 合计186万平米，周环比-6%，周同比-17%。其中：一线城市周环比-1%，周同比-23%；二线城市周环比-2%，周同比 -14%；三四线城市周环比-57%，周同比-32%。 多城取消地价上限，回归市场化竞争。自然资源部建议各省市自然资源部主管部门，取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊容积率1.0限制等。在22个集中供地城市中，有包括杭州、南京、合肥等的16城已明确不再设置地价 上限，回归价高者得。地价上限打开预计将使得各城市各板块的分化更加明显，优质项目溢价率将提升，而其他项目延续底价或低溢价成交；对房企而言，在摇号规则下，优质项目的获取更偏“运气”，而未来拿地将更加考验自身实力。同时在地价上限取消的背景下，预计各地房价限制也将松动，改善产品将有更高议价能力，此类房企竞争力更强。 推动构建房地产发展新模式，房企拼高质量、新科技、好服务。在2023年11月12日人民日报发表的住建部长 专访中，权威阐述了房地产新发展模式。新发展模式在理念上要始终坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，以满足刚性和改善性住房需求为重点，努力让人民群众住上好房子；在体制机制上，要建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，建立房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制；在落实上要实施好规划建设“三大工程”，落实中央金融工作会议精神，促进金融与房地产良性循环。现在和未来房企要拼高质量、新科技、好服务，此类房企才有市场、有发展。 房地产新发展模式下，有高质量、新科技、好服务的房企才能有市场发展，同时预计未来土地限价和房价限制将进一步松动，改善产品将更有议价能力。推荐重点布局优质一二线城市、改善产品占比高的央国企，如中国海外发展、建发国际集团、招商蛇口、越秀地产等。受益于政策利好不断落地，将带动一二手房市场活跃度持续提升，推荐拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 内容目录 多城取消地价上限，回归市场化竞争4 住建部长谈推动构建房地产发展新模式4 行情回顾4 地产行情回顾4 物业行情回顾5 数据跟踪6 宅地成交6 新房成交7 二手房成交9 重点城市库存与去化周期10 地产行业政策和新闻11 地产公司动态12 物管行业政策和新闻13 物管公司动态14 行业估值14 风险提示16 图表目录 图表1：全国300城月度累计供求及同比走势4 图表2：全国300城宅地月度成交溢价率/流拍率4 图表3：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序4 图表4：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序4 图表5：本周地产个股涨跌幅前5名5 图表6：本周地产个股涨跌幅末5名5 图表7：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅5 图表8：本周物业个股涨跌幅前5名5 图表9：本周物业个股涨跌幅末5名5 图表10：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率6 图表11：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比6 图表12：2023年初至今权益拿地金额前20房企6 图表13：40城新房成交面积及同比增速7 图表14：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比8 图表15：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比8 图表16：35城新房成交明细（万平方米）8 图表17：15城二手房成交面积及同比增速（周）9 图表18：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比9 图表19：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比9 图表20：15城二手房成交明细（万平方米）9 图表21：12城商品房的库存和去化周期10 图表22：12城各城市能级的库存去化周期10 图表23：12个重点城市商品房库存及去化周期10 图表24：地产行业政策新闻汇总11 图表25：地产公司动态12 图表26：物管行业资讯13 图表27：物管公司动态14 图表28：A股地产PE-TTM14 图表29：港股地产PE-TTM15 图表30：港股物业股PE-TTM15 图表31：覆盖公司估值情况15 2023年9月底，自然资源部建议各省市自然资源部主管部门，取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊容积 率1.0限制等。在22个集中供地城市中，已有包括杭州、南京、合肥等的16城已明确不再设置地价上限，回归市场化的竞争，价高者得。2023年1-10月，全国300城宅底成交建面累计同比-34.7%，10月单月同比-44.1%，土拍溢价率在低水平3.7%，流拍率维持15.5%的高位。地价上限的打开预计将使得各城市各板块的分化更加明显，优质项目溢价率将提升，而其他项目延续底价或低溢价成交；对房企而言，拿地将更加考验自身实力，在摇号规则下，优质项目的获取更偏“运气”，未来将更考验房企自身资金实力、市场熟悉程度、价格判断精准度、产品打造能力等。同时在地价上限取消的背景下，预计各地房价限制也将松动，改善产品将有更高议价能力，此类房企竞争力更强。 图表1：全国300城月度累计供求及同比走势图表2：全国300城宅地月度成交溢价率/流拍率 160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% 2019-01 2019-04 2019-07 2019-10 2020-01 2020-04 2020-07 2020-10 2021-01 2021-04 2021-07 2021-10 2022-01 2022-04 2022-07 2022-10 2023-01 2023-04 2023-07 2023-10 -70% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 累计供应量(万方)累计成交量(万方)累计供应同比累计成交同比 溢价率流拍率 来源：中指研究院，国金证券研究所来源：中指研究院，国金证券研究所 在2023年11月12日人民日报发表的住建部长专访中，权威阐述了房地产新发展模式。目前我国房地产市场供求关系发生重大变化，各类政策措施起到积极作用，2023年的房地产市场总的看是“前高、中低、后稳”，1至10月一手房成交量虽然下降，但二手房成交量是上升的，一、二手房合起来，同比是正增长的。新发展模式在理念上要始终坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，以满足刚性和改善性住房需求为重点，努力让人民群众住上好房子；在体制机制上，要建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，建立房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制；在落实上要实施好规划建设“三大工程”，落实中央金融工作会议精神，促进金融与房地产良性循环。现在和未来房企要拼高质量、新科技、好服务，此类房企才有市场、有发展。 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为+2.3%，在各板块中位列第5；WIND港股房地产板块涨跌幅为-3.2%，在各板块中位列第18。本周地产涨跌幅前5名为融创中国、中国恒大、旭辉控股集团、弘阳地产、华人置业，涨跌幅分别为+33.5%、 +29%、+18.8%、+18.6%、+12.7%；末5名为国瑞健康、越秀地产、*ST泛海、陆家嘴、远东发展，涨跌幅分别为-25.7%、 -13.2%、-11.8%、-10.2%、-10.2%。 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% 图表3：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序图表4：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% -10% Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ 媒技多制软汽医电商家食资耐公零银食房运能材消保半体术元药件车疗信业庭品本用用售行品地输源料费险导 传计通电房电医机休国商轻家综建化非建公采交农纺汽有银钢食 硬金、与与保服和与与货消事业、产者体 Ⅱ Ⅱ Ⅱ 件融生服汽健务专个主物费业饮服与 媒算信气地子药械闲防业工用合筑工银筑用掘通林织车色行铁品 与物务车设业人要品料务半 机设产备 生设服军贸制电物备务工易造器 装金材事 饰融料业 运牧服金饮 输渔装属料 设科零备备……… 服用用与与导 务品………… 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 图表5：本周地产个股涨跌幅前5名图表6：本周地产个股涨跌幅末5名 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 融创中国 中旭弘华 国辉阳人 恒控地置 大股产业 集团 0% 东 发 展 远 陆家嘴 泛海 越秀地产 国瑞健康 *ST -5% -10% -15% -20% -25% -30% 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-1.7%，恒生中国企业指数涨跌幅为-2.5%，沪深300指数涨跌幅为+0.1%； 物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+0.8%和-1.8%。本周物业涨跌幅前5名为恒大物业、建发 物业、奥园健康、烨星集团、朗诗绿色生活，涨跌幅分别为+29.3%、+12.7%、+11.6%、+7.1%、+6.7%；末5名为融信服务、和泓服务、第一服务控股、旭辉永升服务、星盛商业，涨跌幅分别为-22.8%、-10%、-8.3%、-7.4%、-7.2%。 图表7：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 2023/11/6 2023/11/7 2023/11/8 2023/11/9 2023/11/10 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% 恒生物业服务及管理沪深300恒生中国企业指数 来源：wind，国金证券研究所 图表8：本周物业个股涨跌幅前5名图表9：本周物业个股涨跌幅末5名 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 恒大物业 建奥烨朗 发园星诗 物健集绿 业康团色生活 0% 和 泓 服 第 一 服 务控股 旭 辉 永升服务 星 盛 商业 融信服务 务 -5% -10% -15% -20% -25% 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 宅地成交 根据中指研究院数据，2023年第46周，全国300城宅地成交建面455万㎡，单周环比-56%，单周同比-54%，平均溢价率3%。2023年初至今，全国300城累计宅地成交建面31684万㎡，累计同比-30%；年初至今，中海地产、建发房产、保利发展、华润置地、招商蛇口的权益拿地金额位居行业前五，分别为1076、770、746、732、559亿元。 图表10：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率 7000 6000 50