2024年度港股物管服务行业策略：企稳改善可期盼，静心等待春又来

企稳改善可期盼，静心等待春又来 ——2024年度港股物管服务行业策略 研究部 姓名：陈欣 SFC：BLO515 电话：0755-21516057 Email:chenxin@gyzq.com.hk 证券研究报告 请务必阅读投资评级定义和免责条款 一、板块行情：物管服务板块跑输市场，暂未走出独立行情二、宏观政策：政策暖风频吹，助力行业发展 三、宏观环境：地产行业仍处于调整期 四、行业趋势：重回坚持品质理性发展，国资物企经营韧性凸显五、投资策略及标的推荐 受宏观经济环境、地产市场低迷等因素影响，年初至今恒生物业服务及管理板块下跌45.1%，跑输恒生指数约31.3pct；跑输地产建筑13.9pct，在恒生综合行业指数中排名末尾； 从走势来看，恒生物业服务及管理与恒生地产建筑业走势趋同，物管跟随地产涨跌，暂未脱离地产板块走出独立行情。 图：年初至今，恒生各行业指数涨跌幅图：恒生物业管理及服务和恒生地产建筑业走势（2021/1/1-2023/12/28） 资料来源：Wind、国元证券经纪（香港）整理 备注：股价涨跌幅截至20231228 资料来源：Wind、国元证券经纪（香港）整理备注：股价涨跌幅截至20231228 从估值的角度看，截至2023年12月28日港交所物业管理服务行业估值水平约为14.2倍PE（TTM），处于历史低位波动。 从个股上看，龙头物企均处于历史低位，对于基本面向好、长期成长逻辑依然清晰的国资龙头物企，具有一定配置投资的价值。 表：个股涨跌幅及估值表现 公司名称 代码 收盘价 市值 2023/12/28（百万港元） 华润万象生活 万物云 碧桂园服务保利物业中海物业 绿城服务雅生活服务融创服务 旭辉永升服务新城悦服务世茂服务 越秀服务滨江服务建发物业建业新生活合景悠活金茂服务 远洋服务 1209.HK 2602.HK 6098.HK 6049.HK 2669.HK 2869.HK 3319.HK 1516.HK 1995.HK 1755.HK 0873.HK 6626.HK 3316.HK 2156.HK 9983.HK 3913.HK 0816.HK 6677.HK 26.9 24.0 6.5 27.9 5.8 2.9 3.5 1.9 1.4 3.0 1.2 2.6 16.0 3.3 1.5 0.5 1.8 0.7 61,399 28,224 21,796 15,438 18,932 9,277 5,027 5,686 2,484 2,631 2,888 3,896 4,423 4,647 1,990 912 1,591 864 PE(TTM,202PE年初至今 涨跌幅 3年)(2024E）（%） 21.915.8-30.4 15.910.7-50.7 11.74.9-64.8 11.48.3-38.6 12.88.9-28.0 13.89.7-43.2 2.92.3-62.1 8.66.8-48.0 6.7N.A-65.2 4.93.7-65.8 -2.94.8-58.5 7.95.9-17.6 9.06.0-11.8 14.89.5-22.5 -67.53.5-43.8 -3.4N.A-74.0 4.73.5-54.8 -12.6N.A-64.5 图：港交所物业管理服务PE走势 资料来源：Wind、国元证券经纪（香港）整理备注：股价涨跌幅截至20231228 资料来源：Wind、国元证券经纪（香港）整理 备注：股价涨跌幅截至20231228，预测为Wind一致预期 一、板块行情：物管服务板块跑输市场，暂未走出独立行情二、宏观政策：政策暖风频吹，助力行业发展 三、宏观环境：地产行业仍处于调整期 四、行业趋势：重回坚持品质理性发展，国资物企经营韧性凸显五、投资策略及标的推荐 2023以来，中央利好行业发展的政策频出，包括确立行业标准，以及促进服务消费的内容。其中，有关服务消费的政策主要涉及支持在社区中嵌入养老托育、上门到家、家居消费等服务，积极推动“物业+”模式。中央出台的种种政策旨在规范解决行业问题，激发物企的活力，鼓励物企向更加多元且可持续的方向发展。 表：列举部分中央部门出台相关政策内容 中央部门 政策内容 民政部、商务部等3部门 市场监管总局(标准委)、民政部、商务部联合印发《养老和家政服务标准化专项行动方案》，该行动方案围绕有效满足老年人多样化、多层次养老服务需求，促进家政服务业提质扩容，提出了到2025年养老和家政服务标准化工作的总体目标，以及4大方面、10项重点任务。 国务院 中共中央、国务院印发了《质量强国建设纲要》，明确了六方面主要目标和八大重点任务，其中对服务品质量提升作出一系列部署。《纲要》提出，要促进生活服务品质升级，促进物业管理、房屋租赁服务专业化、规范化发展；加强养老服务质量标准与评价体系建设，扩大日间照料、失能照护、助餐助行等养老服务有效供给，积极发展互助性养老服务等。 商务部 商务部表示积极推进便民生活圈建设，会同有关部门先后出台指导意见和建设指南，在全国确定两批共80个试点地区，指导推动试点工作加快落地。截至目前，80个试点地区共建设便民生活圈1402个，涉及商业网点28万个，覆盖居民社区2766个，服务居民3200多万人。下一步，商务部将会同有关部门在试点基础上，开展三年行动计划，全面推进便民生活圈建设，更好惠及百姓生活。 商务部、发改委 《促进家政服务业提质扩容2023年工作要点》提出实施家政服务标准化专项行动，积极发展居家婴幼儿照护服务。计划将从6个方面实施25项具体措施，推进家政服务业提质扩容，包括提高从业人员职业素养、强化政府监管和行业自律、搭建供需对接平台、积极推动家政进社区、提升从业人员保障水平以及落实助企纾困政策。 住建部 住建部部长倪虹提出要鼓励引导金融机构参与城市建设和更新，推动打造宜居、智慧、韧性城市。要为人民群众建造好房子，提高住房品质，探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期安全保障。要抓住数字化转型机遇，加快推进新型城市基础设施建设，让城市更聪明、更智慧。要深化国际交流与合作，助力建筑业企业“走出去”，打造“中国建造”升级版。 商务部等13部门 发布《全面推进城市一刻钟便民生活圈建设三年行动计划(2023-2025)》，计划提出到2025年在全国有条件的地级以上城市全面推开，推动多种类型的一刻钟便民生活圈建设，使得服务便利化、标准化、智慧化、品质化水平进一步提升，对恢复和扩大消费的支撑作用更加明显，居民综合满意度达到90％以上。 住建部 印发的《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》明确，要坚持城市体检先行，将城市体检作为城市更新的前提，建立由城市政府主导、住房城乡建设部门牵头组织、各相关部门共同参与的工作机制，坚持问题导向，把城市体检发现的问题短板作为城市更新的重点，一体化推进城市体检和城市更新工作。 中共中央政治局 中共中央政治局召开会议会议，指出要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。要有效防范化解地方债务风险，制定实施一揽子化债方案。要加强金融监管，稳步推动高风险中小金融机构改革化险。 数据来源：政府官网、克尔瑞物管、国元证券经纪（香港）整理 各地政府响应国家政策，亦积极出台支持物管行业的相关政策。多省、市均出台了助力物管行业健康发展的政策，包括规范收费标准、明确职责及流程等内容；同时部分城市出台有关城市更新、老旧小区改造政策，为物企扩大服务范围创造有利条件。 表：列举部分省、市政府出台相关政策内容 各省、市政府 政策内容 广州市 《广州市城市更新专项规划（2021-2035年）》公开征求社会公众意见。其中提出，通过微改造、混合改造、全面改造多种更新方式并举，至2035年推进城市更新约300平方公里，拟推进旧村庄旧城镇全面改造与混合改造项目297个。 浙江省 浙江省政府办公厅印发《关于全域推进未来社区建设的指导意见》，其中明确到2025年，全省累计创建未来社区1500个左右、覆盖全省30%左右的城市社区。到2035年，基本实现未来社区全域覆盖。其中，要求加快培育市场主体，积极培育、引入综合集成运营商和托育、养老、社区商业等专项服务运营商，打造行业品牌。引导房地产企业、物业服务企业和地方国有平台通过组建联合体、合资等方式发展综合运营业务，鼓励各设区市培育大型综合运营机构。 哈尔滨市 哈尔滨物协《通知》提出，各物业服务企业可以试行按照以社区为实施单元，以居民为服务对象，通过“物业服务+生活服务”延伸物业服务领域，完善便民商业设施和服务功能，创新服务能力，塑造各社区的多样性和丰富性，以推动全市物业行业服务范围不断延伸，服务品质不断提升。 安徽省 安徽省开展住宅物业管理集中整治提升攻坚行动，针对当前住宅物业管理服务的突出问题，开展大排查、大整治、大提升，着力解决群众的关键小事。持续推进“皖美红色物业”建设，建立健全全省物业管理长效机制，积极推动小区共建共治共享、带动基层致力提质增效、促进住宅物业管理水平提升。 深圳市 发布《深圳市城镇老旧小区改造建设技术指引（试行）》通知，指出老旧小区改造范围主要包括2000年底前建成的小区，2005年底前建成的老旧小区可结合实际情况纳入其中。据统计，深圳现阶段共有1622个符合要求的老旧小区，且存在多种改造需求。 天津市 为深化党建引领基层治理，推动物业管理融入基层治理，全面提升物业服务质量和水平，有效满足人民群众不断增长的美好居住生活新需求，天津市三部门联合印发《实施方案》。 青岛市 青岛市发改委发现在此前执行政策时仍存在一些管理不规范的问题，为进一步规范物业服务收费管理,维护业主、物企等各方合法权益，出台物管办法意见稿，其中包括1.实行菜单式组合计价；2.推行物业服务质量与收费挂钩机制；3.建立前期物业服务收费指导标准动态调整机制；4.进一步规范物业服务收费行为；5.优化空置物业收费政策。 河南省 住建厅出台《河南省物业管理委员会工作办法》，重点规范和明确了部门职责、组建条件、人员资格、成立运行流程、运行职责、终止情形等内容。明确了部门职责分工、规范成立及运行程序等内容。 宁波市 针对海曙区情况最复杂、管理难度最大的城中村零星房屋区域率先探索全域物业管理模式，高桥镇藕缆桥村为第一个引入“城市管家”推行新型物业管理模式的村。经过管理整治，藕缆桥村实现近十年停车秩序最好时候。后续，藕缆桥村将继续提升停车管理系统，对不规范停车实施差异化收费。同时，计划在村内设置20个充电桩，解决村内无公共新能源车充电设备的问题。并优化物业管理服务，开展保洁、垃圾清运、绿化养护、公共设施维修养护等服务。 吉林省 吉林省住建厅运用“五化”闭环工作法，启动实施“三大行动”，即弃管小区“动态清零”行动、物业治理“巩固提升”行动和“提质增效”行动，通过三年物业治理，初步实现“党建引领行业发展、法规体系基本健全、物业服务规范有序”的工作目标。 数据来源：政府官网、克尔瑞物管、国元证券经纪（香港）整理 从地产端看，年内地产政策愈发宽松，在需求端松绑限购、限贷力度，优化调整公积金、税收减免政策，各地政府亦加速“因城施策”措施落地，例如北上广深等多地已实行认房不认贷政策，合肥市全面取消限购限售等，整体政策偏向降低购房门槛和成本；而在供给端则是为化解地产企业经营风险，缓解资金压力，采用放松再融资等手段，支持企业合理融资需求。 表：列举部分中央政府部门出台相关政策内容 政府部门 政策内容 央行、银保监会 建立首套住房贷款利率政策动态调整机制：对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均降的城市，夹断性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下线。 央行 明确金融支持地产的四大政策方面，其中包括需求端差异化信贷支持、完善