年度盘点丨2023年楼市十大关键词

年度盘点|2023年楼市十大关键词 回顾2023年，房地产市场经历前两年的深度调整后，今年以来购房者置业情绪、企业端市场信心均未扭转，在确保房地产市场平稳发展的目标下，提振供需两端市场信心的政策不断落地。7.24中央政治局会议为楼市定调，首提“我国房地产市场供求关系发生重大变化”，进一步明确“三大工程”建设，不断探索行业新的发展模式。多部委积极落地具体措施，各地的限制性政策也逐步优化，房地产行业真正迎来政策底。 展望2024年，化解房地产风险仍是政策主线，供需两端政策均有发力空间，需求端，降低购房成本、降低购房门槛仍是政策优化聚焦点。供给端，企业资金支持政策有望继续细化落实，各地土拍规则或继续放宽，“保交楼”资金和配套举措有望进一步跟进；“三大工程”建设或是2024年政策主要发力方向，相关政策有望加速落地。 一、市场变化 关键词一：市场调整 2023年，我国房地产市场持续调整，整体处于筑底阶段，主要体现在以下几个方面： 价格方面，新房价格波动调整，二手房价格持续下跌。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2023年1-11月，百城新建住宅价格累计上涨0.16%，年内有5个月价格环比下跌。 1-11月，百城二手住宅价格累计下跌3.00%，至11月，已连续19个月环比下跌，连续6个 月环比下跌的城市数量超90个。 成交方面，新房销售规模继续下行。全国来看，2023年1-11月，全国商品房销售面积同比下降8.0%，商品房销售额同比下降5.2%。重点城市来看，根据中指数据，1-11月重点100城新建商品住宅销售面积同比下降约5%，年末市场仍旧面临下行压力。 土地市场方面，整体低迷态势未改，住宅用地供求规模同比继续下降。根据中指数据， 1-11月，全国300城住宅用地推�、成交面积分别同比下降21.5%、28.0%，绝对规模均是近十年同期最低位水平。 企业方面，房企销售业绩继续下滑，企业资金面依然承压，行业持续�清。根据中指数 据，2023年1-11月，TOP100房企销售总额同比下降14.7%，民营企业经营压力大，房地产企业风险蔓延。 展望：2024年房地产市场恢复节奏仍依赖于居民置业预期能否好转，新房市场依然面 临调整压力，根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，中性情形下，预计2024年全国商品房销售面积同比下降4.9%，乐观情形下，2024年，宏观经济持续恢复，居民置业意愿有所好转，叠加城中村改造如期推进，全国商品房销售面积或可实现小幅增长。而新开工、投资受多项不利因素影响，或将延续下行态势，中性情形下，预计2024年新开工面积同比降幅在10%左右，房地产开发投资额同比下降6.1%，乐观情形下，城中村改造和保障性住房建设发力，开发投资额与2023年基本持平。 关键词二：供求关系发生重大变化 经过20多年房地产市场的快速发展，我国人均住房建筑面积明显提升，根据第七次全国人口普查数据，2020年我国城镇人均住房建筑面积达38.6平方米，户均实现一套房，居民住房需求基本得到满足。与此同时，2022年我国总人口减少了85万人，城镇化率增加0.5个百分点至65.2%，增幅继续收窄，人口对住房需求的支撑力度进一步减弱，住房总需求明显弱化。从供应端来看，前些年伴随着房地产市场的快速发展，土地供给量明显增加，市场整体供给量也逐渐达峰，特别是低能级城市库存量高企，过去供不应求的态势已根本扭转。 7月24日，中央政治局会议明确“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形 势”，意味着我国房地产行业步入了新的发展阶段，新房销售规模见顶后逐渐回落，但住房 结构性问题仍较为突🎧，核心城市住房需求尚未得到满足，而更多低能级城市住房呈现过剩状态。 展望：“房地产市场供求关系发生重大变化”定调楼市，为监管部门和各地优化政策打开 空间。预计2024年，过去在市场过热阶段�台的限制性政策仍有望继续优化调整，供需两端政策均有发力空间。 二、优化限制性政策 7.24中央政治局会议定调“房地产市场供求关系发生重大变化”后，8月底以来，住建部等多部委�台了多项房地产优化政策，随后各地积极响应，根据中指监测，今年截至12月25日，全国已有200余省市（县）�台房地产调控政策超660次，多数城市限制性政策完全放开。 图：2022年以来各地因城施策频次（截至12月25日） 数据来源：中指研究院综合整理 关键词三：取消首套房“认房不认贷” 7月底住建部倪虹部长明确提�要进一步落实个人住房贷款“认房不用认贷”等三大优化方向后，8月25日住建部、央行、金融监管总局联合发布通知，明确将“认房不认贷”政策纳入“一城一策”工具箱。8月底9月初，一线城市全面落地执行相关政策，截至目前，全国多数城市已执行首套房“认房不认贷”。另外，全国已有30余城对于公积金贷款“认房又认贷”标 准进行优化，其中超20城执行公积金“认房不认贷”。 展望：全面执行首套房“认房不认贷”，直接利好两类人群，一类是外地有过贷款记录在本地无房家庭，一类是本地卖一买一的置换家庭。政策优化后，前期观望或积压的购房需求得到释放，而对于卖一买一的购房者来说，二手房挂牌量高企的情况下，这部分需求进入市场仍需要一定时间。 关键词四：降首付、降利率 2023年1月，央行、银保监会建立首套房贷利率动态调整机制，针对新房价格连续下跌的城市，阶段性放宽或取消首套房贷利率下限，为各地房贷利率下调提供了空间。8月，央行、金融监管总局发布通知，明确首套住房商业性个人住房贷款最低首付比例统一为不低于20%、二套30%，调整二套住房商贷利率下限为LPR+20BP（此前为LPR+60BP）。 根据中指监测，截至目前，多数城市商贷已执行首套20%、二套30%的首付比例，并调整二套房贷利率下限至LPR+20BP，部分核心二线城市如杭州首付比例降至首套25%、二套35%。一线城市亦全面下调首付比例、降低房贷利率。12月重点城市首套平均房贷利 率已降至3.86%，较2021年高点下调超150个基点，二套平均房贷利率降至4.41%，大幅降低了居民购房成本。 图：2020年以来全国重点城市首套及二套房平均利率 数据来源：中指研究院综合整理 另外，随着首套房房贷利率的支持政策不断落地，新发放贷款利率与存量贷款利率差距拉大，叠加理财收益率下降，居民提前还贷情况较多。8月31日央行、金融监管总局联合发布通知，明确降低存量首套房贷款利率。9月25日多家银行对符合条件的存量房贷利率进行了统一下调，随后对于贷款时为非首套房但当前已符合所在城市首套政策的购房家庭，银行也普遍要求客户提交申请并提供相关证明，部分购房者的存量贷款利率已经实质下调。 展望：从政策趋势上看，降低购房成本、降低购房门槛仍是2024年政策优化聚焦点， 也是落实“以进促稳”的重要举措。近期北京、上海大力度降低首付比例和下调房贷利率后，短期或以落实为主，未来各地政策仍有优化预期，核心城市降低首付比例、降低房贷利率仍有空间。除此之外，需求端，未来一线城市有望按照因区施策的方式、适度放开限购，核心二线城市或全面取消限购。 关键词五：取消土地地价限制 2023年9月底，自然资源部给各省市自然资源主管部门下发文件，建议取消土地拍卖 中的地价限制等。根据中指监测，截至12月末，22城中有18城已实际落实“取消土地限价”，宁波溢价率上限由15%上调至30%，北上深尚未调整。 从土拍表现来看，11月，多数城市进行了取消地价上限后的土拍，整体成交溢价率提升至7.2%，部分核心城市优质地块土拍升温，个别地块竞拍�高溢价，但其余地块普遍底价成交甚至流拍，分化现象进一步加剧。 表：22城关于地价上限及销售限价取消情况 城市 地价限制 销售限价 已取消未取消 已取消未官宣但新推未取消地块未限价 成都 √ √ 南京 √ √ 福州 √ √ 杭州 √ √(钱塘临平富安临阳取消) 合肥 √ √ 济南 √ √ 重庆 √ √ 厦门 √ √ 长沙 √ √ 武汉 √ √ 苏州 √ √ 青岛 √ √ 无锡 √ √ 天津 √(部分取消) √ 长春 √ √ 沈阳 √ √ 广州 √ √ 郑州 √ √ 宁波 √(溢价率上 限提至30%) √ 深圳 √ √ 北京 √ √ 上海 √ √ 资料来源：中指研究院综合整理 展望：2024年，取消地价上限的城市，在房企投资聚焦下，预计部分核心地块将竞拍 �高溢价，但土拍分化仍将延续，非核心区仍会�现底价成交甚至流拍；而北上深有望根据市场变化优化土拍规则，如部分区域取消或提升溢价率上限等。另外，2024年或有更多城市优化销售最高限价，让价格回归市场，有利于市场预期修复。 三、防范化解房地产风险 2023年，中央及监管部门多次强调防范化解房地产风险，房地产风险主要体现在项目保交付、房企债务化解等方面。上半年监管部门加速推进一系列“保交楼、保民生、保稳定”的举措，央行、银保监会强调“要有效防范化解优质头部房企风险”，住建部也强调“对于�险房企，一方面帮助企业自救，另一方面依法依规进行处置，防范化解风险”。2023年年底中央金融工作会议和中央经济工作会议均强调“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”，积极稳妥化解房地产风险。 关键词六：保交楼 2023年是“保交楼”的重要节点，1月央行新增1500亿元保交楼专项借款投放，加上 2022年下半年投放的2000亿元，累积已推�3500亿元保交楼专项借款，同时提�设立 2000亿元保交楼贷款支持计划、加大保交楼专项借款配套融资力度、强化保交楼司法保障等相关举措。 8月初央行明确将2000亿元保交楼贷款支持计划期限延长至2024年5月底。同月，住建部表示“目前各地保交楼工作顺利推进，项目复工和建设交付加快进行。保交楼专项借款项目总体复工率接近100%，累计已完成住房交付超过165万套，首批专项借款项目住房交付率超过60%”。2023年，“保交楼”工作已取得一定成效，对稳定市场预期也产生了一定积极效果。 展望：化解项目交付风险仍是2024年政策聚焦点之一，预计“保交楼”配套资金和政策 将进一步落实，修复市场预期。加强预售资金监管、改革预售制度或是“保交楼”重要配套举措。此前住建部就已明确“有条件的可以进行现房销售”，2023年已有多地试点现房销售，2024年，预计将有更多城市或地区推进试点现房销售，有望加快预售制改革进程。 关键词七：债务重组 2021年下半年以来，伴随着市场下行且持续底部运行，房企密集�险。2022年四季度以来，对于已经受困企业，政策方面坚持由优质房企、AMC等金融机构、商业银行、地方政府等共同协商风险化解模式，推动加快资产处置。2023年11月，金融监管部门强调，继续配合地方政府和相关部门，坚持市场化、法治化原则，加大保交楼金融支持，推动行业并购重组。在此背景下，部分房企债务重组取得较大进展。 表:部分房企境内外债券重组进展情况 企业 境内债 境外债 富力 境内债：2022年11月，富力发�公告，已发行的全部境内债券获得展期，总额为135亿元。 2022年7月，富力已经完成10笔美元债的整体展期，合计49.43亿美元（约合人民币332.37亿元）。 融创 2023年1月，融创中国表示，集团总计160亿元的境内债券整体展期方案已通过。 2023年9月18日，融创中国发布公告，境外重组方案获得债权人会议高票通过。 奥园 2023年9月，奥园目前存续的12只境内标准化公开债务产品，全部顺利通过整体展期。 2023年11月，中国奥园公告称，公司取得足够境外债权人支持批准债务重组计划。 龙光 2022年12月，资本市场消息显示，龙光境内债整体展期事项已获得债券投资人表决通过。 2023年11月1日，市场消息称，龙光向债券持有人发�了一份拟定的境外债重组方案。 花样年 2023年9月，境内债券重组基本完成，金额约64亿元。 花样年控股境外债重组协议最后截止日期延至2023年12月31日。 时代中国 2023年5月，时代境内债展期计划涉及