第四批次362亿元，全年集供成交2200亿元！总金额不足2022年八成

第四批次362亿元，全年集供成交2200亿元！总金额不足 2022年八成 01第四批次集中供地概述 上海第四批次集中供地延续前两批交易模式，通过分轮次进行交易。 最终，经过两轮交易，第四批次成功出让12幅地块，覆盖9个行政区，包括8幅纯住宅用地和4幅含住宅的混合用地，交易总金额达到362亿元，其中6幅地块溢价成交。 值得注意的是，本批次供地计划推出15幅地块，但目前仅成功交易12幅。明年1月中旬，预计将有2幅地块进行交易。至于另外一幅地块的交易安排，官方尚未公布具体信息。 022023年上海集中供地特点 2023年，上海集中供地计划推出76幅地块。目前已有72幅成功交易，1幅流标，另有2幅预计将在明年1月中旬进行交易，还有1幅的交易时间尚未确定。这72幅地块交易总额达到2200亿元。 今年，上海集中供地市场主要表现出以下特征： 1.住宅用地集中供应不再限制供应批次 2023年自然资源部发布《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》，取消了住宅用地出让公告“全年不超过3次”的要求。今年，上海共计推出四个批次的集中供地。从第二批开始，每个批次供地都被拆分为多次进行交易。通过适时地完善和优化原有的集中供地政策，以及放宽全年供地批次数量的限制，可以更好地适应当前房地产市场环境，发挥土地调节作用，有助于房地产市场稳定。而同一批次的地块分多轮交易，可能与土地市场的热度下降有关。通过延长地块从供应到成交的时间，可以让房地产企业有足够的时间进行筹备，在一定程度上促进成交。 2.央国企为拿地主力，民营企业参与度下降 目前，央国企已成为土地市场的主要参与者，民营企业参与度下降趋势明显。在经济环境不稳定和房地产市场调控政策持续收紧的背景下，央国企凭借其强大的资金实力和资源优势，在土地拍卖中占据了主导地位。相较之下，民营企业面临较大的资金压力，拿地意愿减弱，直接导致其在土地市场的参与度有所下降。 相关部门已经关注到这一现象，并已加大金融支持力度，帮助民营企业缓解和解决实际困难。 表：2023年各批次民企拿地情况 3.联合拿地增加 房地产企业通常采用以下三种模式进行合作拿地： 模式一：央企与国企合作。如招商局集团与中国旅游、招商局集团与南昌市政公用集团等。 模式二：“强强”联合。如上海临港新片区投资控股集团与深圳市特发集团，以“区域优势国企 +外部国企”的组合，也于年内在上海成功获地。 模式三：中型民企和国企合作。部分中型民营企业仍有一定的规模需求，通过与国有企业合作实现扩张。如浙江荣盛控股集团（民）与临港经济发展集团、上海南江集团（民）与保利集团等。 4.全年出让金不到去年八成，华润集团居榜首 2023年，受多重因素影响土地市场表现相对较弱。据统计，2023年土地出让金总额为2200亿元，2022年全年达到2839亿元，今年土地出让金总额不足去年的八成。 然而，仍有部分企业凭借其稳健的战略布局和良好的财务状况，积极获取优质土地资源。其中，华润集团以约244亿元的金额位居榜首，招商局集团、保利集团、珠海华发集团等央国企也在拿地金额榜单上位居前列。 表：2023年房企上海拿地金额排名 03第四批次交易特点 1.地块整体质量较好，但房企参与热情不高 整体来看，与今年前三批次相比，第四批次的质量更好，位于外环内的地块占比也达到了今年的最高水平。理论上，随着优质地块占比上升，应该会吸引更多房地产企业参拍。然而，实际情况是，参与拿地企业超过10家的地块数量仅有2幅。此外，有一半的地块仅有1名竞买人。 这种情况的出现，一方面是因为第三批次土地拍卖结束至第四批次竞买申请截止时间至多50日，给房地产企业规划和筹集资金的时间有限。另一方面，由于房地产市场整体降温明显，新房销售的热度降低也反映到土地市场，房企拿地变得更加谨慎。 2.“项目品质”把控更为严苛，个别看似热门地块竞争并不激烈 第四轮土地拍卖对项目品质的要求有所提升。例如，普陀区中外环间的两幅地块，装修费用标准从上一批次的不低于3000元/㎡提升至5000元/㎡。 在“项目品质”把控更为严苛后，意味着房企需要投入更多的资金和精力来提升项目品质。这对开发商提出了一定的“门槛”要求，因此可能会“劝退”一部分企业，从而降低地块的竞争激烈程度。 04第二轮热门地块分析 本批次12幅地块中，共有6幅地块采取了“招挂复合”出让方式。下面是在第二轮交易中的3幅“招挂复合”地块： 1.嘉定区南翔镇JDC2-0202单元29-01、31-02、32-01、33-02地块 地上建筑容积率：29-01地块2.4，31-02地块2.4，32-01地块2.2，33-02地块2.4；出让面积：125339.87㎡ 该地块由4个纯住宅子地块组成，位于云翔大居的最佳位置。该地块距离11号线陈翔公路站直线距离约1公里，对于外环外区域来说，公共交通便利度较高；距离南翔印象城MEGA直线距离约900米，可以满足购物、休闲和娱乐等需求。地块周边环境优美，配套设施较完善，是较为理想的居住区域。 最终，由华润和华发以891445万元的价格联合竞得，溢价5%。 2.宝山区顾村大型居住社区BSP0-0103单元0304-06、0303-02、0309-04地块 地上建设用地规划性质：0304-06地块-商业服务业用地，0303-02地块-三类住宅组团用地，0309-04地块-三类住宅组团用地；地上建筑容积率：0304-06地块2.9，0303-02地块2.2，0309- 04地块2.3 出让面积：129405.7㎡ 该地块位于7号线潘广路附近，是一幅综合性用地，其中商业部分占到土地总面积的近五成。未来，该地块将成为宝山TOD体系的重要组成部分，为周边居民提供更加便捷、完善的生活配套服务。同时，该地块有望成为宝山地区新的商业中心，吸引更多商业活动和人流，推动宝山地区经济发展。 在本次竞拍活动中，招商局集团以459481万元的底价成功竞得该地块，最终成交楼面价约 13900元/㎡。 3.徐汇区斜土街道xh128A-11a地块 混合用地各用途建筑面积比例：商业10%，办公60%，住宅30%地上建筑容积率：6.19出让面积：20539.72㎡ 该地块为综合用地，位于徐汇滨江核心位置，未来将成为一个集住宅、商业、办公于一体的社区。地块毗邻西岸金融城和正大乐城，步行即可到达7号线和12号线交汇的龙华中路站，交通便 利，周边配套设施齐全。 该地块最终由中国能源建设和安徽电气联合以535700万元的底价成功竞得，成交楼面价约42100元/㎡。 05房地联动价分析 本批次供地与今年前三批次房地联动价进行比较后发现，临港新片区和杨浦区平凉社区的房地联动价有所提升。具体变动如下图所示： 通过比较房地联动价、周边最贵二手房均价以及近两个月入市新盘成交均价，非热门或外围区域一二手房价格倒挂的现象正在缓解。 免责声明 本报告刊载信息时间截止2023年12月15日，城市测量师行确信刊载信息来自可靠来源，但未进行独立消息来源证实。本报告仅供参考使用，不可作为房产、证券或其他产品的交易依据，任何人使用以上信息而导致的任何损失和费用，城市测量师行概不负责。 主办单位： 城市测量师行——上海城市房地产估价有限公司 编辑部地址：上海市北京西路1号新金桥广场11、15-18F邮编：200003 网址：www.surea.com 电子邮箱：surea@surea.com电话：862163589988