房地产：低基数下开工同比转正，房价环比持续下行

低基数下开工同比转正，房价环比持续下行 房地产|行业简评报告|2023.12.21 评级：看好 李枭洋 房地产行业分析师 SAC执证编号：S0110523050001 lixiaoyang@sczq.com.cn 电话：010-81152673 0.2房地产 沪深300 0 -0.2 -0.4 10-Nov 30-Aug 19-Jun 8-Apr 26-Jan 15-Nov 市场指数走势（最近1年） 资料来源：聚源数据 相关研究 房地产行业周报：多城土拍限价放松，国资委发声支持万科 房地产行业周报：积极构建新发展模式，土地流拍率下降 房地产行业周报：保障房推动新模式，商业REITs破冰 核心观点 房价环比持续下行，沪深超预期松绑。2023年前11月商品房销售金额累计同比增速为-5.2%，较前10月变动-0.3个百分点；11月单月销售金额同比增速为-16.9%，较10月单月变动-2.5个百分点。2023年前11月商品房销售面积累计同比增速为-8%，较前10月变动-0.2个百分点；11月单月销售面积同比增速为-21.3%，较10月单月变动-0.9个百分点。前11月累计销售均价同比增速为7.1%，较前10月变动- 0.1个百分点。11月各地政策出台力度相对有限，整体市场呈现量价齐跌。70城房价环比持续下行，沪深下调首付比例，放宽普宅标准，有望带动市场热度回升。 投资持续低迷，预计后续依旧承压。2023年前11月房地产开发投资累计同比-9.4%，较前10月变动-0.1个百分点；11月单月投资增速-18.1%，较10月单月变动-1.4个百分点。尽管多核心城市放松地价和房价限制，土地市场整体溢价率下行，流拍率上行，整体分化依旧。销售热度下行，房企拿地新开工较为谨慎，我们预计后续投资增速依旧承压。 低基数助力新开工同比转正。新开工方面，2023年前11月新开工累计增速为-21.2%，较前10月变动2个百分点；11月单月新开工增速4.7%，较10月单月变动25.9个百分点。22年新开工的低基数，助力新开工同比转正。房企策略以销定产为主，跟随销售市场同向变动。22年拿地总量大幅下行，可开工资源总量减少。我们认为明年新开工仍有下行压力。竣工方面，2023年前11月竣工累计增速为17.9%，较前10月变动-1.1个百分点；11月单月竣工增速为10.3%，较10月单月变动-3.1个百分点。竣工增速保持高位。目前行业存在大量已开未竣工的项目，在各地政府保交楼措施落地以及预售资金监管正常化的背景下，房企资金铺排从前端投资扩张，逐渐转移到后端施工竣工以释放监管资金，形成正向现金流。我们预计竣工保持正增。 到位资金边际改善，金融机构融资发力。从行业到位资金来看，2023年前11月累计增速为-13.4%，较前10月变动0.4个百分点。到位资金11月单月同比-10.5%，较10月单月变动6.6个百分点。房企融资方面来看，国内贷款前11月累计同比-9.8%，较前10月变动1.2个百分点；11月国内贷款单月增速7%，较10月单月变动16.7个百分点。防风险的底线思维下，监管提出一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，11月金融机构对于房企的支持力度有所增大。 投资建议：持续推荐：1）高能级布局、拿地换牌比例较高、规模适中的头部房企：招商蛇口、华润置地；2）行业底部拿地扩张的优质房企：滨江集团、华发股份、越秀地产。3）永续现金流类房企：龙湖集团、华润置地。 风险提示：宏观经济复苏不及预期，政策反应钝化，二手房挂牌量持续提升，房价超预期下跌等。 1房价环比持续下行，沪深超预期松绑 2023年前11月商品房销售金额累计同比增速为-5.2%，较前10月变动-0.3个百分点；11月单月销售金额同比增速为-16.9%，较10月单月变动-2.5个百分点。2023年前11月商品房销售面积累计同比增速为-8%，较前10月变动-0.2个百分点；11月单月销售面积同比增速为-21.3%，较10月单月变动-0.9个百分点。前11月累计销售均价同比增速为7.1%，较前10月变动-0.1个百分点。11月各地政策出台力度相对有限，整体市场呈现量价齐跌。70城房价环比持续下行，沪深下调首付比例，放宽普宅标准，有望带动市场热度回升。 图1：商品房销售面积累计同比增速图2：商品房销售面积单月同比增速 销售面积累计同比销售面积单月同比 0%0% -5% -10% -15% -20% -25% -30% -10% -20% -30% -40% 资料来源：Wind，首创证券资料来源：Wind，首创证券 图3：商品房销售额累计同比增速图4：商品房销售额单月同比增速 销售金额累计同比销售金额单月同比 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% -30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% 资料来源：Wind，首创证券资料来源：Wind，首创证券 图5：累计销售均价同比图6：销售均价单月值 累计销售均价同比销售均价单月值（元/平） 20% 10% 0% -10% 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 资料来源：Wind，首创证券资料来源：Wind，首创证券 图7：70城住宅价格指数分线城市环比图8：70城住宅价格指数分线城市当月同比 新建商品住宅价格指数环比涨幅新建商品住宅价格指数同比涨幅 0.6% 0.4% 0.2% 0.0% -0.2% -0.4% -0.6% -0.2% 0.0% -0.3%-0.3% -0.2% -0.3% -0.2% -0.3% 2023-08 2023-08 2023-09 2023-10 2023-11 2023-08 2023-09 2023-10 2023-11 -0.4% -0.3% 2023-10 -0.5% 2023-11 -0.4% 7.0% 5.0% 3.0% 1.0% -1.0% -3.0% 0.6%0.7%0.4%0.3%0.3%0.2%0.3%0.2% 2023-08 2023-09 2023-10 2023-11 -1.4%-1.4%-1.5%-1.6% 一线二线三线 2023-08 2023-09 2023-10 2023-11 2023-08 2023-09 2023-10 2023-11 2023-09 一线二线三线 资料来源：Wind，首创证券资料来源：Wind，首创证券 图9：70城商品住宅价格指数图10：70城二手住宅价格指数 70城商品住宅价格当月同比（%） 70城商品住宅价格环比（%，右轴） 70城二手住宅价格当月同比（%） 70城二手住宅价格环比（%，右轴） 1.5 0.0 -1.5 -3.0 0.5 0.3 0.2 0.0 -0.2 -0.3 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-01 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 2023-06 2023-07 2023-08 2023-09 -0.5 0.0 -1.0 -2.0 -3.0 -4.0 -5.0 0.4 0.2 0.0 -0.2 -0.4 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-01 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 2023-06 2023-07 2023-08 2023-09 -0.6 资料来源：Wind，首创证券资料来源：Wind，首创证券 2投资持续低迷，预计后续依旧承压 2023年前11月房地产开发投资累计同比-9.4%，较前10月变动-0.1个百分点；11月单月投资增速-18.1%，较10月单月变动-1.4个百分点。尽管多核心城市放松地价和房价限制，土地市场整体溢价率下行，流拍率上行，整体分化依旧。销售热度下行，房企拿地新开工较为谨慎，我们预计后续投资增速依旧承压。 图11：投资累计同比增速图12：投资单月同比增速 0% -2% -4% -6% 投资累计同比 0% -10% 投资单月同比 -8% -10% -20% -12% -30% 资料来源：Wind，首创证券资料来源：Wind，首创证券 图13：百城土地成交溢价率图14：百城土地成交流拍率 百城土地成交溢价率百城土地成交流拍率 7%50% 6%45% 5%40% 4%35% 30% 3%25% 2%20% 1%15% 0%10% 资料来源：Wind，首创证券资料来源：Wind，首创证券 3低基数助力新开工同比转正 新开工方面，2023年前11月新开工累计增速为-21.2%，较前10月变动2个百分点；11月单月新开工增速4.7%，较10月单月变动25.9个百分点。22年新开工的低基数，助力新开工同比转正。房企策略以销定产为主，跟随销售市场同向变动。22年拿地总量大幅下行，可开工资源总量减少。我们认为明年新开工仍有下行压力。 竣工方面，2023年前11月竣工累计增速为17.9%，较前10月变动-1.1个百分点； 11月单月竣工增速为10.3%，较10月单月变动-3.1个百分点。竣工增速保持高位。目 前行业存在大量已开未竣工的项目，在各地政府保交楼措施落地以及预售资金监管正常化的背景下，房企资金铺排从前端投资扩张，逐渐转移到后端施工竣工以释放监管资金，形成正向现金流。我们预计竣工保持正增。 图15：新开工面积累计同比增速图16：新开工面积单月同比增速 新开工累计同比新开工单月同比 0% -10% -20% -30% -40% -50% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% 资料来源：Wind，首创证券资料来源：Wind，首创证券 图17：竣工面积累计同比增速图18：竣工面积单月同比增速 竣工累计同比竣工单月同比 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% 资料来源：Wind，首创证券资料来源：Wind，首创证券 4到位资金边际改善，金融机构融资发力 从行业到位资金来看，2023年前11月累计增速为-13.4%，较前10月变动0.4个百分点。到位资金11月单月同比-10.5%，较10月单月变动6.6个百分点。销售回款方面 来看，11月个人按揭贷款单月增速为-14.2%，较10月单月变动1.5个百分点，11月定 金及预付款单月增速为-16.1%，较10月单月变动3.6个百分点。 房企融资方面来看，国内贷款前11月累计同比-9.8%，较前10月变动1.2个百分点；11月国内贷款单月增速7%，较10月单月变动16.7个百分点。防风险的底线思维下，监管提出一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，11月金融机构对于房企的支持力度有所增大。 图19：房地产开发资金来源累计增速图20：房地产开发资金来源单月增速 0% -5% -10% -15% -20% -25% 到位资金累计同比 10% 0% -10% -20% -30% 到位资金单月同比 -30%-40% 资料来源：Wind，首创证券资料来源：Wind，首创证券 图21：房地产开发资金来源单月同比 国内贷款单月同比自筹资金单月同比定金及预收款单月同比个人按揭单月同比 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% 22-1122-1223-223-323-423-523-623-723-823-923-1023-11 资料来源：Wind，首