房地产及物业行业周报：开盘去化热度持续，房价环比整体由负转正

行业评级：看好（维持）报告日期：2023年3月19日 房地产及物业行业周报 开盘去化热度持续，房价环比整体由负转正 首创证券房地产团队 张功首席分析师 SAC执证编号：S0110522030003 联系方式：zhanggong1@sczq.com.cn 李枭洋，研究助理 联系方式：lixiaoyang@sczq.com.cn sczq.com.cn 目录 •板块行情回顾 •行业政策动态 •重点城市商品房成交 •重点城市二手房成交 •库存及去化周期 •新推盘及去化率 •房价指数 •土地市场 •重点房企经营数据 核心观点 政策端：中央方面：“促进房地产市场平稳健康发展”小组讨论中，全国政协委员、上海银保监局局长王俊寿提出建议，通过修正资产负债表，保证房地产融资平稳有序。全国政协委员、证监会原副主席赵争平建议，应明确房地产发展模式转型的政策内涵，加强政策协同。因城施策方面：上周杭州市政府提出，进一步放开学历落户和技能人才落户，放宽投靠落户，全面放开县域落户。酒泉市提出农民自愿有偿退出农村宅基地且进城购房的，发放养老补助；进城购买首套房的农民，提供贴息贷款，补贴50%契税。广东揭阳市提出二孩家庭住房公积金贷款额度可上浮10%，三孩家庭上浮20%。湖北襄阳市住房公积金中心出台政策，提出申请公积金贷款可添加共同还款人，共同还款人包括借款人或共同借款人的父母、子女，年龄在65周岁以内，最多不超过4人。 销售回暖势头仍将持续。 市场端：2023W11我们重点监测的39城商品房成交面积为408.2万平米，环比-3.7%，同比20.6%；全年累计成交面积3835万平米，同比-6.7%。跟踪的10个城市商品房可售面积为6234万平米，较上周环比0.45%；库存去化周期为11.4个月，环比-0.7个月。其中上海和杭州去化周期相对健康，分别为4.8和2.8个月；弱二线城市福州，三线城市莆田和宝鸡去化周期较高，分别为24个月以上。重点城市推盘套数为4138套，环比-18.4%，年度累计总推盘数同比-26.6%；周度新开盘去化率61.9%，环比变动6.5%，仍维持在较高水平。整体销售市场热度持续，房企开始积极推盘，我们预计商品房 投资建议：资产质量优化带动优质房企PB回升。当前国央企的销售超预期复苏，预期差将带动国央企估值小幅回升。历史低效资产包袱较小，于周期底部获取三高土储（高能级、高去化、高利润率）的房企，将形成较明显的换牌效应，带动资产质量优化。在区域分化的背景下，资产质量提升将带动优质房企PB逐步回升至2018年行业高周转模式前的水平。持续推荐：1）高能级布局、拿地换牌比例较高、规模适中的头部房企：招商蛇口、华润置地；2）行业底部拿地扩张的优质房企：滨江集团、华发股份。3）融资和拿地后续恢复正常的困境反转类房企，有望迎来估值提升：金地集团。4）永续现金流类房企：龙湖集团、华润置地。 风险提示：销售恢复难以持续，市场对宽松政策反应钝化，房价超预期下跌等。 A股房地产板块，2023W11申万房地产指数涨跌幅为-0.13%，沪深300指数涨跌幅为-0.21%，板块相对沪深300指数收益为0.08%，板块表现13名/31名；年初至今申万房地产指数-3.37%，相对沪深300指数收益为-5.62%。港股房地产板块，2023W11内房股指数涨跌幅为2.49%，恒生指数涨跌幅为1.03%，相对恒生指数收益为1.46%；年初至今内房股指数涨跌幅为-8.23%，相对恒生指数收益为-6.9%。物业板块，2023W11物业指数涨跌幅为1.29%，相对恒生指数收益为0.26%；年初至今物业指数涨跌幅为-5.62%，相对恒生指数收益为-4.29%。 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% 传媒建筑装饰计算机通信 电子公用事业非银金融商贸零售交通运输农林牧渔 银行石油石化房地产家用电器 钢铁纺织服饰建筑材料食品饮料 综合环保 轻工制造医药生物机械设备有色金属美容护理国防军工 煤炭基础化工 汽车社会服务 电力设备 -8% 行业涨跌幅周度指数表现年初至今指数表现 申万房地产指数 -0.13% -3.37% 沪深300指数 -0.21% 2.25% 相对涨跌幅 0.08% -5.62% 周度指数表现 年初至今指数表现 内房股指数 2.49% -8.23% 恒生指数 1.03% -1.33% 相对涨跌幅 1.46% -6.90% 物业指数 1.29% -5.62% 相对涨跌幅 0.26% -4.29% 资料来源：Wind，首创证券资料来源：Wind，首创证券 2023W11房地产指数PB为0.83,较前一周保持不变，仍处于PB底部区间。 保利发展、招商蛇口、滨江集团PB分别为：0.97、1.3、1.34，较上一周分别变动0.01、-0.03、0。 板块行情回顾 房地产行业周报(2023W11) 证券研究报告 资料来源：Wind，首创证券 请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 2019-01-09 2019-02-09 2019-03-09 2019-04-09 2019-05-09 2019-06-09 2019-07-09 2019-08-09 2019-09-09 2019-10-09 2019-11-09 2019-12-09 2020-01-09 2020-02-09 2020-03-09 2020-04-09 2020-05-09 2020-06-09 房地产指数PB 2020-07-09 2020-08-09 2020-09-09 2020-10-09 2020-11-09 2020-12-09 保利 2021-01-09 2021-02-09 2021-03-09 2021-04-09 蛇口 2021-05-09 2021-06-09 2021-07-09 滨江 2021-08-09 2021-09-09 2021-10-09 2021-11-09 2021-12-09 2022-01-09 2022-02-09 2022-03-09 2022-04-09 2022-05-09 2022-06-09 2022-07-09 2022-08-09 2022-09-09 2022-10-09 2022-11-09 2022-12-09 2023-01-09 2023-02-09 2023-03-09 上周“促进房地产市场平稳健康发展”小组讨论中，全国政协委员、上海银保监局局长王俊寿提出建议，通过修正资产负债表，保证房地产融资平稳有序。全国政协委员、上交所总经理蔡建春建议，下一步应拿出更大力度来拯救房企，为促进房地产市场健康发展营造良好环境。全国政协委员、证监会原副主席赵争平建议，应明确房地产发展模式转型的政策内涵，加强政策协同。 中央政策内容 3月10日，“促进房地产市场平稳健康发展”小组讨论中，全国政协委员、上海银保监局局长王俊寿提出建议，通过修正资产负债表，保证房地产融资平稳有序。全国政协委员、上交所总经理蔡建春建议，下一步应拿出更大力度来拯救房企，为促进房地产市场健康发展营造良好环境。全国政协委员、证监会原副主席赵争平建议，应明确房地产发展模式转型的政策内涵，加强政策协同。3月15日，国家统计局发布数据，1-2月全国房地产开发投资13669亿元，同比下降5.7%；2月末住宅待售面积同比增长15.5%；1-2月房企到位资金21331亿元，同比下降15.2%。国家统计局新闻发言人付凌晖表示1-2月房地产市场出现了一些积极变化，总的来看还处在调整阶段，后期随着经济改善、预期转好，有望逐步企稳。3月16日，经济日报发文房地产行业平稳发展对于完成2023年5%的GDP增长目标较为关键。优化调控举措是根据市场情况适时、适度做出的，并非把房地产作为短期刺激经济的手段。3月17日，央行宣布，决定于2023年3月27日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率约为7.6%。 上周杭州市政府提出，进一步放开学历落户和技能人才落户，放宽投靠落户，全面放开县域落户。酒泉市提出农民自愿有偿退出农村宅基地且进城购房的，发放养老补助；进城购买首套房的农民，提供贴息贷款，补贴50%契税。广东揭阳市提出二孩家庭住房公积金贷款额度可上浮10%，三孩家庭上浮20%。湖北襄阳市住房公积金中心出台政策，提出申请公积金贷款可添加共同还款人，共同还款人包括借款人或共同借款人的父母、子女，年龄在65周岁以内，最多不超过4人。 地方政策内容 3月10日，深汕住建局发布通知，提出深汕合作区放开限购，限售调整为2年，大于120平米大户型购买资格不限。3月13日，杭州市政府发布《关于进一步深化户籍制度改革的实施意见（征求意见稿）》。提出，进一步放开学历落户和技能人才落户，放宽投靠落户，全面放开县域落户。学历落户方面，年龄低于35周岁+在杭州有就业单位，大专学历就可以在杭州落户；年龄低于45周岁，研究生学历可以“先落户后就业”，意味着无需社保。技能人才落户方面，年龄低于45周岁，有技师以上职业资格的以及年龄低于35周岁，有高级工职业资格的，在杭州市区工作且社保满6个月（原1年），在杭州市区有合法稳定住所，可办理落户，且本人配偶、未成年子女可随迁。3月13日，酒泉市《激励房地产业健康稳定发展若干措施》出台，提出农民自愿有偿退出农村宅基地且进城购房的，发放养老补助；进城购买首套房的农民，提供贴息贷款，补贴50%契税。3月13日，湖北襄阳市住房公积金中心出台政策，提出申请公积金贷款可添加共同还款人，共同还款人包括借款人或共同借款人的父母、子女，年龄在65周岁以内，最多不超过4人。 3月14日，广东揭阳市印发《关于实施多子女家庭住房公积金支持政策的通知》，提出二孩家庭住房公积金贷款额度可上浮10%，三孩家庭上浮20%。3月14日，央行上海总部发布2月份上海货币信贷运行情况。2月份住户部门贷款减少170亿元，其中中长期贷款减少151亿元；住户存款增加271亿元，同比多增415亿元。3月14日，据证券时报消息，成都天府新区-恒大天府半岛天纪小区、金牛区-龙湖香港置地瑰云里、青羊区-宽窄慢里，3项目开放登记报名火爆，致网络拥塞。3月16日，广东省梅州市将住房公积金贷款额最高至50万元，可按月提取公积金付房租。3月16日，深圳可售型人才房配售火爆。截至目前深圳2023年第一批可售型人才房总计超过10个项目，供应近9000套房源。2019年至今，深圳有超过20宗通过招拍挂成交的宅地涉及可售型人才房。 重点房企新闻动态 3月10日，华夏幸福公告：截至2月底，实现债务重组的金额累计约1723.40亿元；重聘第八届董事会成员，王文学为董事长，赵威任为总裁，陈怀洲为联席总裁。3月10日，旭辉控股集团公告：就潜在债务重组方案与协调委员会展开讨论，预计3月底前与债券持有人小组讨论。初步方案中承诺不削减本金，展期不超7年。3月12日，融创服务披露2022年盈利预警，预计2022年归母净亏损不超5亿元，主要由于集团对关联方应收款项计提的减值准备大幅增加所致。3月13日，新城控股公告，拟A股定向增发募资不超80亿元，用于温州、东营、重庆、泰安、宿迁、大同6个项目的建设，以及补充流动资金。3月13日，碧桂园发布盈利警告，录得剔除公允价值变动、汇兑净损益等影响后的归属股东的核心净利润介乎约人民币10亿元至人民币30亿元，股东应占亏损介乎约人民币55亿元至人民币75亿元。 3月13日，龙光集团发布2022年盈利预警，预计2022年度将录得净亏损约70亿元至90亿元。已将展期方案草稿发送给境外债权人3月13日，金科服务披露2022年业绩预告，预期2022年归母净亏损在18亿～23亿之间。金科服务对账面的其他应收款项、应收票据等资产均进行了严格测试且较大额的减值。3月14日，正荣地产公告，预期2022年度将录得母公司拥有人应占亏损约