统计局11月房地产数据点评：销售尚未回温，新开工单月回正

事项： 统计局公布 2023 年 1-11 月房地产投资和销售数据。2023 年 1-11 月，商品房销售额 105318 亿元，同比-5.2%； 商品房销售面积 100509 万㎡，同比-8.0%；房地产开发投资 104045 亿元，同比-9.4%；房屋新开工面积 87456万㎡，同比-21.2%；房屋竣工面积 65237 万㎡，同比+17.9%。 国信地产观点：1）商品房销售持续承压，政策效果仍未完全显现。2）开发投资降幅扩大，到位资金降幅收窄。3）新开工单月回正，竣工累计增速略有收窄。4）投资建议：11 月份房地产基本面表现仍较弱，预计政策仍将发力，在京沪政策放松的背景下，置换链条将会打通，楼市热度复苏值得期待。另外，新开工数据单月同比回正，我们认为 2024 年新开工表现或将有+15%的增长。个股核心推荐越秀地产、华润置地、中国海外发展、绿城管理控股。5）风险提示：政策落地效果及后续推出强度不及预期；外部环境变化等致行业基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。 评论： 商品房销售持续承压，政策效果仍未完全显现 2023 年 1-11 月，商品房销售额 105318 亿元，同比-5.2%，降幅较 1-10 月扩大了 0.3 个百分点；商品房销售面积为 100509 万㎡，同比-8.0%，降幅较 1-10 月也扩大了 0.2 个百分点。2023 年 11 月单月，商品房销售额 8157 亿元，环比+0.8%，同比-8.6%，降幅较 10 月扩大了 0.5 个百分点；销售面积 7930 万㎡，环比+2.0%，同比-10.3%，降幅较 10 月收窄了 0.7 个百分点；销售均价为 10285 元/㎡，环比-1.2%，同比+1.8%。 截至目前，出台的地产政策的效果仍未完全显现，商品房销售持续承压，潜在购房者观望情绪仍较重。 图1：商品房销售额累计同比 图2：商品房销售面积累计同比 图3：商品房销售面积单月同比 图4：商品房单月销售均价（元/㎡） 开发投资降幅扩大，到位资金降幅收窄 2023 年 1-11 月，房地产开发投资 104045 亿元，同比-9.4%，降幅较 1-10 月扩大 0.1 个百分点；房企到位资金 117044 亿元，同比-13.5%，降幅较 1-10 月收窄 0.4 个百分点。2023 年 11 月单 9699 亿元，环比+4.5%，同比-8.7%，降幅较 10 月收窄 8.1 个百分点。拆解房企资金来源，销售持续趋弱，导致回款占比下降，拖累效果明显；国内贷款占比持平但也较为疲软，始终未能起到正向拉动作用。 图5：房地产开发投资累计同比 图6：房企到位资金累计同比 图7：房地产开发投资单月同比 图8：房企到位资金单月同比 图9：国内贷款占比 vs 销售回款占比 图10：国内贷款拉动 vs 销售回款拉动 新开工单月回正，竣工累计增速略有收窄 2023 年 1-11 月，房屋新开工面积 87456 万㎡，同比-21.2%，降幅较 1-10 月收窄 2.0 个百分点；竣工面积65237 万㎡，同比+17.9%，较 1-9 月收窄了 1.1 个百分点。2023 年 11 月单月，房屋新开工面积 8279 万㎡，环比+17.4%，同比-14.3%，降幅较 10 月收窄了 6.8 个百分点；竣工面积 10086 万㎡，环比+56.5%，同比+29.5%，涨幅较 10 月扩大了 16.2 个百分点。 图11：新开工面积累计同比 图12：竣工面积累计同比 图13：新开工面积单月同比 图14：竣工面积单月同比 投资建议： 11 月份房地产基本面表现仍较弱，预计政策仍将发力，在京沪政策放松的背景下，置换链条将会打通，楼市热度复苏值得期待。另外，新开工数据单月同比回正，我们认为 2024 年新开工表现或将有+15%的增长。 个股核心推荐越秀地产、华润置地、中国海外发展、绿城管理控股。 风险提示： 1、政策落地效果及后续推出强度不及预期；2、外部环境变化等致行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。 《房地产行业 2024 年投资策略-筑底期接近尾声，开工端值得期待》 ——2023-11-17