每周经济观察第49期：京沪房地产市场的特殊之处

宏观研究 证券研究报告 每周经济观察2023年12月18日 【每周经济观察】第49期 京沪房地产市场的特殊之处 华创证券研究所 证券分析师：张瑜 电话：010-66500887 邮箱：zhangyu3@hcyjs.com执业编号：S0360518090001 证券分析师：陆银波 电话：010-66500831 邮箱：luyinbo@hcyjs.com执业编号：S0360519100003 相关研究报告 《【华创宏观】美联储银行定期融资计划（BTFP）用量激增——海外周报第27期》 2023-11-13 《【华创宏观】�问“平急两用”基础设施建设— —每周经济观察第44期》 2023-11-13 《【华创宏观】躁动或提前——每周经济观察第 43期》 2023-11-06 《【华创宏观】特别国债八大领域的投资体量估算 ——每周经济观察第42期》 2023-10-30 《【华创宏观】美债对欧资和日资吸引力不同— —海外周报第25期》 2023-10-30 主要观点 京沪房地产市场的特殊之处 本周由于京沪出台地产新政，包括下调新发放房贷最低首付款比例、降低新发放房贷利率、调整普宅标准等。我们关注京沪的房地产市场。 我们认为，新政能够降低首付门槛、减轻月供利息压力。但其效果能有多大，或仍有赖于其他因素的配合。例如对于改善性需求，有赖于更多的优质的新房供给增加以及活跃的二手房市场。对于刚需，有赖于外来人口能够筹集首付（活跃的京沪之外的房地产市场）、愿意承担较高的月供（对未来的收入预期回升）。 （一）京沪新房市场：增速高，但体量偏小 体量方面，2022年，京沪商品房销售（新房）面积占全国之比为2.1%，不及其GDP占比（7.1%）。对应到人口上，2022年全国每千人商品房销售面积为962平，北京、上海分别只有476平、748平。 增速方面，今年以来京沪保持偏高增速。1-10月，全国商品房销售面积增速为 -7.8%，北京、上海分别为3.3%、1.5%。房价方面，11月，全国70城新建商品住宅价格同比为-0.7%，但京沪新房房价同比依然为正，分别为1.9%、4.7% （二）京沪二手房市场：体量大，更聚焦刚需 京沪二手房成交量较大。全国二手房/一二手合计在2022年大概在29.1%左右，北京、上海从一些第三方机构的统计来看，或都高于60%。 京沪二手房的客群，根据克尔瑞12月15日的文章《快评｜京沪政策“两降一调”影响几何？》，“新房和二手房市场客群差异越发显著，二手承接刚需（京沪300万以下二手成交占比达60%以上）、新房聚焦高改（京沪1000-3000万 新房成交占比分别为15%和19%）”。 今年以来，从京沪二手房价格表现来看，二手房成交或面临一定压力。11月全国70大中城市二手房住宅价格同比为-3.7%。京沪同样处于下跌态势，同比分别为-1.4%、-3.3%。 （三）京沪购房需求，或受外来人口购买力影响较大 根据统计局，2022年，北京、上海外来人口占比分别为37.8%、40.6%。以北京为例，外来人口中超过30%年龄在25-34岁之间（购房主力人群）。即，可以认为，京沪的购房需求可能受外来人口的购房意愿影响较大。 对于外来人口的购买力，若假设其首付的凑齐来自卖出外地房产，则新政有望降低其凑齐首付的难度，但能否最终体现在京沪成交数据上，或仍取决于居民是否愿意加杠杆。一些细节是，从2023年的数据来看，京沪之外，新房平均 售价1万元左右。即，100万平米的房子，若以新房均价售出，可获得100万 元。京沪二手房成交主力在300万以下，按照调整后的新政首套30%的首付则有望达到首付的要求。（注：调整前35%，略低于首付要求）。 每周经济观察： 景气向上：1）土地成交大幅回升。2）煤价上涨。 景气向下：1）华创宏观WEI指数下行。2）货运物流、发电耗煤、水泥发运增速回落。3）出行链走弱。4）贸易量价增速均回落。 风险提示： 房价下跌，欧洲经济下行。 目录 一、京沪房地产市场的特殊之处5 （一）新房市场：增速高，但体量偏小5 （二）二手房市场：体量大，更聚焦刚需5 （三）购房人群：或外来人群购买力影响较大6 二、每周经济观察7 （一）华创宏观WEI指数下行7 （二）生产：货运物流、发电耗煤及水泥发运增速均下行8 （三）需求：出行链走弱，土地成交大幅回升9 （四）物价：寒潮来袭，煤价上涨11 （🖂）贸易：量价增速均回落11 （六）利率债：首批增发国债支持高标准农田建设12 （七）资金：债券利率有所下行14 图表目录 图表1京沪新房销售体量占比5 图表2京沪每千人新房销售小于全国5 图表3京沪新房销售增速与全国比较5 图表4京沪新房房价同比5 图表5京沪新房与二手房体量对比6 图表6北京：2023年新房与二手房成交价分布6 图表7上海：2023年新房与二手房成交价分布6 图表8京沪二手房房价同比6 图表9京沪：常住人口中外来人口占比7 图表10京沪之外：平均房价7 图表11外省来京人员年龄分布7 图表12华创宏观中国周度经济活动指数和中国季度实际GDP同比增长率8 图表13货运物流指数走势9 图表14发电耗煤增速回落9 图表1512月8日-13日当周，部分行业开工情况9 图表16地铁客运：环比继续走低10 图表17国内航班执行数小幅下行10 图表18电影票房收入小幅回升10 图表1967城地产成交面积走势10 图表20土地成交面积连续两周维持高位10 图表21汽车零售增速再度回落10 图表22本周猪价持平，蔬菜价格上涨11 图表23本周煤炭价格上涨11 图表24本周国际油价企稳11 图表25本周螺纹钢价格小幅下跌11 图表26本周BDI指数同比大幅回落至70.1%，RJ/CRB指数同比回落至-4.3%12 图表27本周我国出口集装箱运价指数环比+1.3%12 图表2812月美国Markit制造业PMI继续回落至48.212 图表29韩国12月前10日出口同比微幅提升至3.3%12 图表30截至12月15日，年内新增专项债已发超4万亿，待发所剩无几13 图表31本轮特殊再融资债发行情况14 图表32本周与下周公开市场操作到期一览14 图表33银行间利率高位震荡15 图表34短端利率有所回落15 一、京沪房地产市场的特殊之处 （一）新房市场：增速高，但体量偏小 对于新房市场，京沪的特征是体量偏小，但今年以来增速好于全国。 体量方面，2022年，京沪商品房销售（新房）面积占全国之比为2.1%，不及其GDP占比（7.1%）。对应到人口上，2022年全国每千人商品房销售面积为962平，北京、上海分别只有476平、748平。 增速方面，今年以来京沪保持偏高增速。1-10月，全国商品房销售面积增速为-7.8%，北京、上海分别为3.3%、1.5%。房价方面，11月，全国70城新建商品住宅价格同比为-0.7%，但京沪新房房价同比依然为正，分别为1.9%、4.7%。 图表1京沪新房销售体量占比图表2京沪每千人新房销售小于全国 资料来源：Wind，华创证券资料来源：Wind，华创证券 图表3京沪新房销售增速与全国比较图表4京沪新房房价同比 资料来源：Wind，华创证券资料来源：Wind，华创证券 （二）二手房市场：体量大，更聚焦刚需 对于二手房市场，京沪的特征是体量大，聚焦客群与新房差异较大，更偏刚需，今年以来从房价表现来看或有一定压力。 二手房体量，我们观察二手房与其一二手合计之比。根据上海中原研究院的研究《2022年上海二手房市场年报！》，上海这一比值在2022年达到63.8%，在2019年更是高达79%。 北京，根据贝壳研究院的研究《2019年北京房地产市场回顾及展望》，北京在2019年这一比值达到68%。而全国，根据我爱我家的中报的分析，这一比值在2022年大概在29.1%。 二手房的客群，根据克尔瑞12月15日的文章《快评｜京沪政策“两降一调”影响几何？》，京沪二手房成交总价与一房差别较大。“新房和二手房市场客群差异越发显著，二手承接刚需（京沪300万以下二手成交占比达60%以上）、新房聚焦高改（京沪1000-3000万新房成交占比分别为15%和19%）”。 今年以来，从京沪二手房价格表现来看，二手房成交或面临一定压力。11月，全国70大中城市二手房住宅价格同比为-3.7%。京沪同样处于下跌态势，同比分别为-1.4%、-3.3%。 图表5京沪新房与二手房体量对比图表6北京：2023年新房与二手房成交价分布 资料来源：贝壳研究院，上海中原研究院，我爱我家，华创证券资料来源：克尔瑞地产研究《快评｜京沪政策“两降一调”影响 几何？》，华创证券 图表7上海：2023年新房与二手房成交价分布图表8京沪二手房房价同比 资料来源：克尔瑞地产研究《快评｜京沪政策“两降一调”影响几何？》，华创证券 资料来源：Wind，华创证券 （三）购房人群：或外来人群购买力影响较大 第三个特殊之处在于京沪的常住人口中外来人口较多。根据统计局统计，2022年，北京、上海外来人口占比分别为37.8%、40.6%。以北京为例，外来人口中超过30%年龄在25-34岁之间（购房主力人群）。即，可以认为，京沪的购房需求可能受外来人口的购房意愿影响较大。 对于外来人口的购买力，若假设其首付的凑齐来自卖出外地房产，则新政有望降低其凑 齐首付的难度，但能否最终体现在京沪成交数据上，或仍取决于居民是否愿意加杠杆。一些细节是，从2023年的数据来看，京沪之外，新房平均售价1万元左右。即，100万 平米的房子，若以新房均价售出，可获得100万元。京沪二手房成交主力在300万以下，按照调整后的新政首套30%的首付，则有望达到首付的要求。（注：调整前35%，略低于首付要求）。 图表9京沪：常住人口中外来人口占比图表10京沪之外：平均房价 资料来源：Wind，华创证券资料来源：Wind，华创证券 图表11外省来京人员年龄分布 资料来源：北京市第七次人口普查，华创证券 二、每周经济观察 （一）华创宏观WEI指数下行 截至2023年12月10日，华创宏观中国周度经济活动指数为5.84%，相对于12月03日下行1.13%。从WEI指数的构成来看，过去两周回落的分项包括煤炭港口吞吐量、商品房成交面积、沥青开工率、乘用车批零、粗钢产量、失业金领取条件（百度搜索指数）， 回升的分项包括BDI、电影票房、半钢胎开工率。 图表12华创宏观中国周度经济活动指数和中国季度实际GDP同比增长率 资料来源：Wind，华创证券 （二）生产：货运物流、发电耗煤及水泥发运增速均下行 货运物流：货运物流指数环比、同比均走弱。根据G7物联数据，12月前16日，货运物流指数平均为115.4，同比5.3%，较2021年-16.9%；11月全月，货运物流指数平均为120，同比+7.2%，较2021年同期-15.7%。 发电耗煤：发电耗煤增速回落。12月第一周，全国重点电厂发电增速大幅回落至-3.2%，耗煤增速回落至-3.9%。11月3日-30日四周，全国重点电厂发电增速平均为+6.2%；全国重点电厂日均耗煤增速+4.5%。 水泥：发运率继续下行。12月2日-12月8日当周，水泥发运率为37.7%，略低于去年同期。11月4日-12月1日四周，水泥发运率平均为42.2%，较去年同期-2.3个百分点。9月30日-11月3日�周，水泥发运率平均为47.5%，较去年同期-3.0个百分点。 开工率：我们统计9个行业开工率情况，其中螺纹钢、唐山高炉数据本周未更新，其余 7个行业情况如下。环比来看，12月8日-12月13日当周，石油沥青装置、PVC行业开工率明显下行，其中石油沥青装置开工率降至20%，前一周为34%；PTA开工率较上周上行6个百分点；半钢胎、全钢胎等4个行业开工率变化不大。同比来看，表现分化， 江浙织机、半钢胎、PVC开工率高于2019年同期；其余行业开工率低于2019年同期。螺纹钢：本周表观消费、产量、库存数据未更新。