每周经济观察第49期：京沪房地产市场的特殊之处

总结归纳

京沪房地产市场的特殊之处

新房市场：

• 体量与增速：2022年，京沪新房销售面积占全国比重仅为2.1%，远低于其GDP占比7.1%。平均每千人新房销售面积分别为476平方米和748平方米，低于全国平均水平962平方米。今年前10个月，新房销售面积增速为3.3%和1.5%，高于全国平均水平-7.8%。
• 房价表现：11月，全国70城新房价格同比下跌0.7%，而京沪新房房价仍呈增长态势，分别为1.9%和4.7%。

二手房市场：

• 市场规模与结构：京沪二手房成交量占总交易量的60%以上，且主要集中于300万元以下的价格区间，与新房市场形成鲜明对比，新房市场则更聚焦高端改善型需求。
• 价格趋势：11月全国70大中城市二手房价格同比下跌3.7%，京沪跌幅分别为1.4%和3.3%，反映当前市场压力。

购房人群：

• 外来人口影响：京沪常住人口中约40%-38%为外来人口，这部分群体中超过30%集中在25-34岁年龄段，对市场具有重要影响。新政有助于降低外来人口购房首付成本，但实际效果还需考虑居民的杠杆使用意愿。

每周经济观察

宏观指标变动：华创宏观WEI指数显示经济活动整体下行，部分生产指标如货运物流、发电耗煤和水泥发运率均出现下降趋势。

生产活动：货运物流指数下滑，发电耗煤和水泥发运率也呈现负增长。部分行业开工率有所波动，螺纹钢、唐山高炉数据未更新，其余行业开工率表现分化。

消费需求：出行链相关数据走弱，地铁客运量和国内航班数均有减少。汽车零售增速放缓，快递揽收量略有上升。房地产市场12月上半月同比降幅扩大。

政策与金融市场：土地成交规模大幅增加，债券利率整体下行，短端利率有所回调。货币市场操作有所变动，银行间利率高位震荡，利率债市场表现稳定。