房地产行业简评报告：累计同比跌幅扩大，房企分化加剧

累计同比跌幅扩大，房企分化加剧 房地产|行业简评报告|2023.12.11 评级：看好 李枭洋 房地产行业分析师 SAC执证编号：S0110523050001 lixiaoyang@sczq.com.cn 电话：010-81152673 0.2房地产 沪深300 0 -0.2 -0.4 2-Dec 21-Sep 11-Jul 30-Apr 17-Feb 7-Dec 市场指数走势（最近1年） 资料来源：聚源数据 相关研究 房地产行业周报：深圳下调二套首付，广州推城改细则 融资规模维持低位，成本保持稳定 拿地集中度提升，中海单月拿地金额近400亿 核心观点 累计同比跌幅扩大，预计12月销售依旧承压。根据克而瑞数据，2023年1-11月百强房企全口径销售金额55288亿元，累计同比-15.5%；单月来看，百强房企11月单月销售额为4285亿元，同比-30%，环比-3.4%。年末房企选择加强推盘和促销力度来冲业绩，考虑到去年12月高基数效应，预计12月房企销售依旧承压。全年房地产市场呈现前高、中低、后稳的走势。 市场集中度方面，我们选取2023年1-9月百强权益口径销售额及国家统计局公布的全国商品房销售额，TOP10、TOP20、TOP30、TOP50、TOP100的市场占有率分别为16.2%、22.6%、26%、30.8%和36.7%，较2022全年分别变动0.3%、-0.2%、-0.5%、-0.9%和-1.6%。 头部集中度提升明显。 高信用房企优势领先，中信用房企销售依旧承压。2023年1-11月高信用、十强和百强房企销售全口径金额累计同比分别为+3.6%、-10%、-15.5%。2023年1-11月中信用、低信用房企销售全口径金额累计同比分别为-22.1%、-42.2%。市场集中度方面，我们选取2023年1-10月百强权益口径销售额及国家统计局公布的全国商品房销售额，高信用、中信用和低信用房企的市场占有率分别为22.5%、4.2%和3.2%，较2022年底分别变动+2.5%、-0.4%和-1.3%。 高信用房企增速持续保持领先十强房企，表明目前销售市场中信用优势大于规模优势。高去化项目快速回流现金，支撑新增优质土储的获取，形成良性循环，持续巩固高信用房企竞争优势。中信用房企增速持续弱于百强房企。中信用房企22年以来获取增量土储较少，未来可售货值总量以及新开盘优质项目占比进一步下降。可售货值质量下滑导致整体去化率难以回升。我们预计中低信用房企后续销售依旧承压。 投资建议：历史低效资产包袱较小，于周期底部获取三高土储（高能级、高去化、高利润率）的房企，将形成较明显的换牌效应，带动资产质量优化。在区域分化的背景下，资产质量提升将带动优质房企PB逐步回升至2018年行业高周转模式前的水平。 持续推荐：1）高能级布局、拿地换牌比例较高、规模适中的头部房企：招商蛇口、华润置地；2）行业底部拿地扩张的优质房企：滨江集团、华发股份。3）永续现金流类房企：龙湖集团、华润置地。 风险提示：宏观经济复苏不及预期，政策反应钝化，二手房挂牌量持续提升，房价超预期下跌等。 1累计同比跌幅扩大，预计12月销售依旧承压 根据克而瑞数据，2023年1-11月百强房企全口径销售金额55288亿 元，累计同比-15.5%；单月来看，百强房企11月单月销售额为4285亿元，同比-30%，环比-3.4%。年末房企选择加强推盘和促销力度来冲业绩，考虑到去年12月高基数效应，预计12月房企销售依旧承压。全年房地产市场呈现前高、中低、后稳的走势。 图1百强房企累计销售额及同比增速 百强累计销售额（亿元）百强房企累计同比 80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 资料来源：克而瑞，首创证券 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% 图2百强房企单月销售额与同比和环比增速 百强单月销售额（亿元）百强房企单月同比百强房企单月环比 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 2022-01 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-01 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 2023-06 2023-07 2023-08 2023-09 2023-10 2023-11 -80% 资料来源：克而瑞，首创证券 百强房企各梯队表现来看，2023年1-11月TOP10、TOP11-20、TOP21-30、TOP31-50、TOP51-100房企销售全口径金额累计同比分别为-10%、-13.1%、-16.9%、-23.9%、-23.4%。2023年1-11月TOP10、TOP11- 20、TOP21-30、TOP31-50、TOP51-100房企销售全口径面积累计同比分别为-19.7%、-23.2%、-32.2%、-30.4%、-22.6%。权益比例来看，TOP10、TOP11-20、TOP21-30、TOP31-50、TOP51-100房企分别为70.9%、67%、 66.2%、71.1%、73.5%。头部50强房企销售金额跌幅明显小于销售面积跌幅，龙头房企核心城市销售占比提升，带动销售均价大幅提升。 图3：分梯队全口径销售额及同比图4：分梯队全口径面积及同比 全金额（亿元）同比全面积（万方）同比 27,000 24,000 21,000 18,000 15,000 12,000 9,000 6,000 3,000 0 TOP10TOP11-20TOP21-30TOP31-50TOP51-100 0% -% -13.1% -16.9% -23.9% -2% 3.4 10.0 -10% -20% -30% 16,000 15,000 14,000 13,000 12,000 11,000 10,000 9,000 8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0 TOP10TOP11-20TOP21-30TOP31-50TOP51-100 0% -19.7% -23.2% -22.6% -32.2% -30.4% -10% -20% -30% -40% 资料来源：克而瑞，首创证券资料来源：克而瑞，首创证券 图5：分梯队权益销售额及同比图6：分梯队累计权益比例 权益金额（亿元）同比权益比例 21,000 18,000 15,000 12,000 -7.7% 0% -17.2% -21.1% -22.0%-22.0% -10% 76% 74% 72% 70% 73.5% 9,000 6,000 -20% 68% 70.9% 71.1% 67.0% 66.2% 66% 3,00064% 0 TOP10TOP11-20TOP21-30TOP31-50TOP51-100 -30% 62% TOP10TOP11-20TOP21-30TOP31-50TOP51-100 资料来源：克而瑞，首创证券资料来源：克而瑞，首创证券 市场集中度方面，我们选取2023年1-10月百强权益口径销售额及国家统计局公布的全国商品房销售额，TOP10、TOP20、TOP30、TOP50、TOP100的市场占有率分别为16.4%、22.8%、26.2%、30.8%和36.9%，较2022全年分别变动+0.5%、-0.1%、-0.4%、-0.8%和-1.5%。 图7分梯队销售集中度 60% 55% TOP10TOP20TOP30TOP50TOP100 53.5%53.4%54.4% 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 38.3% 15.9% 46.2% 19.6% 21.3%21.6%21.3% 48.8% 18.4% 38.3%36.9% 15.9%16.4% 201620172018201920202021202223M1-10 资料来源：克而瑞，首创证券 入榜门槛方面，2023年1-11月TOP10、TOP20、TOP30、TOP50和TOP100房企全口径销售入榜门槛分别为1431亿元、624亿元、477亿元、263亿元和125亿元，同比增速分别为-11.2%、-30.3%、-15.4%、-30.6%和 +4.9%。 图8分梯队全口径销售门槛 23年1至11月22年同期21年同期 TOP100 TOP50 TOP30 TOP20 TOP10 050010001500200025003000 资料来源：克而瑞，首创证券 2高信用房企优势领先，中信用房企销售依旧承压 2023年1-11月高信用、十强和百强房企销售全口径金额累计同比分别为+3.6%、-10%、-15.5%。2023年1-11月中信用、低信用房企销售全口径金额累计同比分别为-22.1%、-42.2%。 市场集中度方面，我们选取2023年1-10月百强权益口径销售额及国家统计局公布的全国商品房销售额，高信用、中信用和低信用房企的市场占有率分别为22.5%、4.2%和3.2%，较2022年底分别变动+2.5%、-0.4%和-1.3%。 高信用房企增速持续保持领先十强房企，表明目前销售市场中信用优势大于规模优势。高去化项目快速回流现金，支撑新增优质土储的获取，形成良性循环，持续巩固高信用房企竞争优势。 中信用房企增速持续弱于百强房企。中信用房企22年以来获取增量土储较少，未来可售货值总量以及新开盘优质项目占比进一步下降。可售货值质量下滑导致整体去化率难以回升。我们预计中低信用房企后续销售依旧承压。 图9：高信用房企销售累计同比与百强、十强对比图10：百强、中信用及低信用房企销售累计同比 60% 4 2 -2 -4 2022-01 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-01 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 2023-06 2023-07 2023-08 2023-09 2023-10 2023-11 2022-01 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-01 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 2023-06 2023-07 2023-08 2023-09 2023-10 2023-11 -60% 百强房企累计同比十强房企累计同比高信用房企累计同比 20% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 1 -1 -2 -3 -4 -5 -6 -7 -80% 百强房企累计同比中信用房企累计同比低信用房企累计同比 资料来源：克而瑞，首创证券资料来源：克而瑞，首创证券 图11信用划分房企集中度占比 25% 高信用房企中信用房企低信用房企 20.0% 22.5% 20% 15% 11.0% 12.8% 14.7% 15.7% 17.1%17.4% 10% 5% 3.5% 2.3% 4.4%5.2%5.1%5.2%4.6%4.2% 0% 201620172018201920202021202223M1-10 资料来源：克而瑞，首创证券 图12中信用房企单月拿地金额 中信用单月拿地金额（亿元） 700 600 500 400 300 200 1