房地产行业周报：首提健全房企监管制度，十月销售跌幅扩大

4 本周A股地产、物业板块有所下跌，港股地产上涨。本周（10.28-11.3）申万A股房地产板块涨跌幅为-1.8%，在各板块中位列第27；WIND港股房地产板块涨跌幅为+0.8%，在各板块中位列第14。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-1.2%，恒生中国企业指数涨跌幅为+1.2%，沪深300指数涨跌幅为+0.6%；物业指数对恒生中国企业指数和沪 深300的相对收益分别为-2.4%和-1.8%。 本周济南、合肥开展取消地价上限后的首次土拍，带动整体成交溢价率大幅上升。本周（10.28-11.3）全国300城宅地成交建面933万㎡，单周环比-31%，单周同比-53%，平均溢价率33%。2023年初至今，全国300城累计宅地成交建面30221万㎡，累计同比-31%；年初至今，中海地产、保利发展、华润置地、建发房产、绿城中国的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房销售终结国庆后连续三周环比上升的趋势，同环比均下降。本周（10.28-11.3）35个城市商品房成交 合计387万平米，周环比-5%，周同比-15%。其中：一线城市周环比-16%，周同比-18%；二线城市周环比-0.5%，周同比-9%；三四线城市周环比-13%，周同比-57%。 本周二手房成交环比下降同比上升，韧性较一手房更强。本周（10.28-11.3）15个城市二手房成交合计194万平 米，周环比-2%，周同比+17%。其中：一线城市周环比-7%，周同比-2%；二线城市周环比-6%，周同比+19%；三四线城市周环比+97%，周同比+89%。 中央金融工作会议首提健全房地产企业主体监管制度。中央金融工作会议指出“健全房地产企业主体监管制度和 资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”。其中首次提出“健全房地产企业主体监管制度和资金监管”，表明政府将加快建设房企的监管制度，明确监管主体、监管对象、监管内容，严防抽调预售资金落实保交付。“完善房地产金融宏观审慎管理”意在防止发生系统性风险对金融系统造成冲击，预计将对市场过热时期出台的“三道红线”等相关参数进行调整，适度支持房企资产负债表修复。当前房企违约仍在持续，信用危机蔓延到混合所有制房企，“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”旨在将自“金融16条”以来所提出的对国有、混合、民营各背景的房企一视同仁，把支持民营房企融资落实到位。 “银十”销售持续承压，累计同比跌幅继续扩大。根据克而瑞，2023年1-10月百强房企全口径销售51003亿 元，累计同比-14%，较1-9月跌幅扩大1.6pct；10月单月全口径销售4437亿元，环比+0.4%，同比-28%。房企分化延续，1-10月TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100各梯队房企销售金额累计同比分别为-9%、-12%、-23%和-21%。房企累计同比增速持续收窄，TOP20房企中仅A房企、越秀、建发累计同比增速在20%以上，地方国企表现更为亮眼。10月单月前20房企中仅万科、华润、绿地10月单月同比增速为正。 中央金融工作会议明确完善房地产金融宏观审慎管理，防范房地产金融风险，预计融资端将有所放松；10月销售 累计同比跌幅仍在扩大，需求端支持性政策亦将不断落地。推荐重点布局优质一二线城市、改善产品占比高的头部央国企和改善型房企，如中国海外发展、建发国际集团、招商蛇口、绿城中国等。受益于政策利好不断落地，将带动一二手房市场活跃度持续提升，推荐拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 内容目录 房企累计销售同比跌幅继续扩大4 首提健全房地产企业主体监管制度4 行情回顾5 地产行情回顾5 物业行情回顾6 数据跟踪6 宅地成交6 新房成交8 二手房成交9 重点城市库存与去化周期11 地产行业政策和新闻11 地产公司动态12 物管行业政策和新闻14 物管公司动态14 行业估值15 风险提示16 图表目录 图表1：1-10月百强房企累计销售同比跌幅继续扩大4 图表2：房地产企业监管制度5 图表3：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表4：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表5：本周地产个股涨跌幅前5名5 图表6：本周地产个股涨跌幅末5名5 图表7：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅6 图表8：本周物业个股涨跌幅前5名6 图表9：本周物业个股涨跌幅末5名6 图表10：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率7 图表11：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比7 图表12：2023年初至今权益拿地金额前20房企7 图表13：40城新房成交面积及同比增速8 图表14：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比8 图表15：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比8 图表16：35城新房成交明细（万平方米）9 图表17：15城二手房成交面积及同比增速（周）10 图表18：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比10 图表19：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比10 图表20：15城二手房成交明细（万平方米）10 图表21：12城商品房的库存和去化周期11 图表22：12城各城市能级的库存去化周期11 图表23：12个重点城市商品房库存及去化周期11 图表24：地产行业政策新闻汇总11 图表25：地产公司动态12 图表26：物管行业资讯14 图表27：物管公司动态14 图表28：A股地产PE-TTM15 图表29：港股地产PE-TTM15 图表30：港股物业股PE-TTM15 图表31：覆盖公司估值情况16 “银十”销售持续承压，累计同比跌幅继续扩大。根据克而瑞，2023年1-10月百强房企全口径销售51003元，累计同比-14%，较1-9月跌幅扩大1.6pct；10月单月全口径销售4437亿元，环比+0.4%，同比-28%。房企分化延续，地方国资房企表现亮眼。1-10月TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100各梯队房企销售金额累计同比分别为-9%、-12%、-23%和-21%。房企累计同比增速持续收窄，TOP20房企中仅A房企、越秀、建发累计同比增速在20%以上，地方国企表现更为亮眼。10月单月前20房企中仅万科、华润、绿地10月单月同比增速为正。 图表1：1-10月百强房企累计销售同比跌幅继续扩大 来源：克而瑞，国金证券研究所 中央金融工作会议于10.30-31日召开，会议指出“健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”。其中首次提出“健全房地产企业主体监管制度和资金监管”，表明政府将加快建设房企的监管制度，明确监管主体、监管对象、监管内容，严防抽调预售资金落实保交付。“完善房地产金融宏观审慎管理”意在防止发生系统性风险对金融系统造成冲击，预计将对市场过热时期出 台的“三道红线”、银行房地产贷款“两道红线”等相关参数进行调整，适度支持房企资产负债表修复。当前房企违约仍在持续，信用危机蔓延到混合所有制房企，“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”旨在将自“金融16条”以来所提出的对国有、混合、民营各背景的房企一视同仁，把支持民营房企融资落实到位。 图表2：房地产企业监管制度 来源：中指研究院，国金证券研究所 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为-1.8%，在各板块中位列第27；WIND港股房地产板块涨跌幅为+0.8%，在各板块中位列第14。本周地产涨跌幅前5名为金辉控股、同济科技、津投城开、美的置业、财信发展，涨跌幅分别为+13.5%、 +11.5%、+9.8%、+9.5%、+8.7%；末5名为顺发恒业、弘阳地产、珠光控股、金地集团、融信中国，涨跌幅分别为-28%、 -14.9%、-14.1%、-9.1%、-8.7%。 图表3：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序图表4：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% -1% -2% 技半制软耐媒家保食运公多食房零汽电材银资医能商消术导药件用体庭险品输用元品地售车信料行本疗源业费 Ⅱ Ⅱ Ⅱ 硬体、与消与与事金、产业与服货保和者 Ⅱ Ⅱ -3% 传电食农医计轻机综休化国公采商汽非交通有电建银纺家钢房建 件与生服费个主与半物务品人要 业融饮汽务 Ⅱ Ⅱ 料车 物健专服 Ⅱ 设业务 媒子品林药算工械合闲工防用掘业车银通信色气筑行织用铁地筑 设导科与用用与零备服 饮牧生机制设服军事贸金运金设装服电产材 备体技服品品烟部与务 料渔物造备务工业易融输属备饰装器料 生与装零草件服 ………务 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 图表5：本周地产个股涨跌幅前5名图表6：本周地产个股涨跌幅末5名 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 金辉控股 同津美财 济投的信 科城置发 技开业展 0% 弘 阳 地产 珠 光 控股 金 地 集团 融 信中国 顺发恒业 -5% -10% -15% -20% -25% -30% 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-1.2%，恒生中国企业指数涨跌幅为+1.2%，沪深300指数涨跌幅为+0.6%； 物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-2.4%和-1.8%。本周物业涨跌幅前5名为旭辉永升服务、 弘阳服务、和泓服务、京城佳业、中奥到家，涨跌幅分别为+17.5%、+7.5%、+7.4%、+5.4%、+2.5%；末5名为新城悦服务、彩生活、恒大物业、领悦服务集团、朗诗绿色生活，涨跌幅分别为-7.8%、-6.8%、-6.8%、-6.7%、-6.3%。 图表7：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 2023/10/30 2023/10/31 2023/11/1 2023/11/2 2023/11/3 2% 1% 1% 0% -1% -1% -2% -2% -3% -3% -4% 恒生物业服务及管理沪深300恒生中国企业指数 来源：wind，国金证券研究所 图表8：本周物业个股涨跌幅前5名图表9：本周物业个股涨跌幅末5名 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 旭弘和京中辉阳泓城奥永服服佳到升务务业家服 务 0% 朗诗绿色生活 领悦服务集团 恒大物业 彩生活 新城悦服务 -1% -2% -3% -4% -5% -6% -7% -8% -9% 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 宅地成交 根据中指研究院数据，2023年第45周，全国300城宅地成交建面933万㎡，单周环比-31%，单周同比-53%，平均溢价率33%。2023年初至今，全国300城累计宅地成交建面30221万㎡，累计同比-31%；年初至今，中海地产、保利发展、华润置地、建发房产、绿城中国的权益拿地金额位居行业前五，分别为897、712、625、621、495亿元。 图表10：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 2021年第1周 2021年第5周 2021年第9周 2021年第13周 2021年第17周 2021年第21周 2021年第25周 2021年第29周 2021年第33周 2021年第37周 2021年第41周 2021年第45周 2021年第49周 2022年第1周 2022年第5周 2022年第9周 2022年第13周 2022年第17周 2022年第21周 2022年第25周 2022年第29周 2022年第33周 2022年第