固定收益专题：读懂城中村改造，展望2024年

固定收益专题 读懂城中村改造，展望2024年 今年以来，中央政治局和国务院多次强调超大特大城市城中村改造，随着各地持作者 续推进城中村改造工作，这将是明年稳投资的重点。2023年4月28日，中央政 证券研究报告|固定收益研究 2023年12月02日 治局会议强调“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和‘平急两用’公共基础设施建设”；7月21日，国务院出台《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，要求坚持本轮城中村改造分三类实施，坚持多渠道筹措资金和将城中村改造与保障房建设相结合。城中村改造是一项民生工程，更是一项发展工程，对于促进投资、扩大内需都能起到重要作用。推进城中村改造将进一步激发上下游相关产业发展活力，带动有效投资和消费，是未来几年稳定经济增长的重要手段。 城中村改造预计涉及住房面积9.9亿平米，改造后价值估计在5.8万亿左右。我 们使用2020年的中国人口普查年鉴中各省、直辖市的自建住房户数占比和租赁 其他住房户数占比来代替超大特大城市的相关占比数据。从估算结果来看，超大特大城市城中村住宅面积合计为9.9亿平米，其中深圳、上海、东莞、北京等地城中村面积较大，分别为16246万平、10972万平、9957万平和8358万平。沈阳、大连和哈尔滨等地城中村面积较小均不足1100万平。我们用估算的各地城中 村面积乘以各地2023年1-10月份百城新建住宅价格的平均值的20%，如果城中村改造之后形成的商品房容积率和此前城中村的容积率相同，对应的住宅价值规模为5.8万亿。如果城中村改造在未来�年完成，每年的改造面积为1.98亿平左 右，改造产生商品房价值为1.16万亿左右，改造面积占去年商品房销售面积的 14.6%，改造后形成的商品房价值占去年商品房销售额的8.7%。 城中村改造流程大致可分为策划和实施两阶段。策划阶段包括项目申报、确定合作方、制定实施方案三步；实施阶段包括前期工作、土地一级开发、后续开发三步。考虑到城中村项目应分类施策，坚持因地制宜、“一村一策”，因此不同项目的流程、各地的政策要求存在差异，但总体而言大致可分为策划与实施两阶段。 基于对城中村流程及各地政策的梳理，结合今年以来关于超大特大城市城中村改造的会议与相关文件，我们梳理本轮城中村改造有六大特点：1）政府主导、市场参与，充分发挥国有企业在土地整理中的作用；2）坚持“净地出让”；3）由“开 发方式”向“经营模式”转变，借助长期运营收入平衡改造投入；4）资源统筹规划，促进资金综合平衡；5）盘活存量低效用地，注重产业安置与转型升级；6）与保障性住房建设相结合。 PSL与专项债或将成为城中村改造重要的资金来源。此前PSL曾作为资金来源，为棚改提供了长期、稳定、低成本的资金。根据中国证券报的报道，保障性住房、 城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”有望获得更多中长期低成本资金支持。PSL可能是重要的资金来源之一。另外，专项债也可能将更多的用于城中村改造。2019年以来，有1180只专项债投向了棚户区改造，规模高 达2.42万亿元，占比约14%。如果按此比例估算，专项债中可能有5000亿左右 用于城中村改造。 估计明年城中村改造将拉动GDP增长0.6%。我们用支出法来估算城中村改造对经济的拉动，如果城中村改造周期在十年左右，那么按此前估计总体改造规模平坦到未来十年，明年城中村改造产生住房价值在1.16万亿左右。由于土地价值 不算做当年GDP，因而把这部分从中扣除。2022年商品房销售额13.3万亿，当年土地购置费4.1万亿，土地购置费占商品房销售额的30.8%，以此比例计算。 1.16万亿城中村改造对应的经济产出为8027亿元。如果假定明年名义GDP规模为133万亿（对应名义增速5.6%），那么城中村改造将拉动经济增长0.6个百分点。 风险提示：政策变化超预期，改造细则有不确定性，测算结果有偏差。 分析师杨业伟 执业证书编号：S0680520050001邮箱：yangyewei@gszq.com 分析师赵增辉 执业证书编号：S0680522070005邮箱：zhaozenghui@gszq.com 相关研究 1、《固定收益点评：高增的财政存款何时能够回落？ 2023-11-29 2、《固定收益点评：央行的关注点——读Q3央行货币政策执行报告》2023-11-28 3、《固定收益定期：需求依然偏弱，价格短期企稳— —基本面高频数据跟踪》2023-11-27 4、《固定收益定期：年内的资金缺口》2023-11-26 5、《固定收益定期：资金跨月，存单攀升——流动性和机构行为跟踪》2023-11-25 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 1城中村改造，如何理解？3 1.1城中村改造的背景与原因3 1.2城中村面积和改造形成商品房价值测算8 2城中村改造，如何进行？10 2.1本轮城中村改造资金来源多渠道化10 2.2改造流程及各地对比12 2.3本轮城中村改造特点17 32024年城中村展望19 3.1城中村改造将形成商品房价值5.8万亿，拉动GDP增长0.6%19 3.2哪些渠道筹措改造资金19 风险提示21 图表目录 图表1：保障房建设、棚改、旧改、城市更新和城中村改造的相关比较5 图表2：保障房建设、棚改、旧改和城市更新开始提及、大规模推进和目前情况的政策或会议6 图表3：城中村改造有关会议/文件7 图表4：估算各超大特大城市城中村住房面积（万平方米）8 图表5：估算各超大特大城市城中村改造形成商品房价值（亿元）9 图表6：有关城中村改造资金来源的文件11 图表7：资金来源框架11 图表8：城中村改造项目大致流程12 图表9：城中村改造项目策划阶段12 图表10：各地细则梳理——策划阶段14 图表11：城中村改造项目实施阶段14 图表12：广州、杭州做地模式15 图表13：各地细则梳理——实施阶段16 图表14：城中村改造与保障性租赁住房18 图表15：基础设施公募REITs发行规模与数量20 图表16：抵押补充贷款（PSL）在棚改发力时期为其提供支持20 图表17：专项债资金用途分布21 1城中村改造，如何理解？ 今年以来，中央政治局和国务院多次强调超大特大城市城中村改造，随着各地持续推进城中村改造工作，这将是明年稳投资和信用研究的重点。2023年4月28日，中央政治局会议强调“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和‘平急两用’公共基础设施建 设”；7月21日，国务院出台《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》1，要求坚持本轮城中村改造分三类实施，坚持多渠道筹措资金和将城中村改造与保障房建设相结合。城中村改造是一项民生工程，更是一项发展工程，对于促进投资、扩大内需都能起到重要作用。推进城中村改造将进一步激发上下游相关产业发展活力，带动有效投资和消费2，是未来几年稳定经济增长的重要手段。而澎湃新闻3，全国共有超大 城市7个，分别为上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津。全国特大城市14个，分别为武汉、杭州、东莞、西安、郑州、南京、济南、沈阳、青岛、长沙、哈尔滨、佛山、昆明、大连。 1.1城中村改造的背景与原因 城中村是指城市化进程中农村村落转移至城市或与城市融合后形成的新型居民区4，城中村改造与保障房建设、棚户区改造、老旧小区改造和城市更新都是对城市化过程的完善，是针对城市化不同阶段出现的问题的解决，我们对�类城市化完善的举措进行梳理： 保障房建设开始于1998年的住房制度改革，我国政府停止福利房分配并实施货币化住房以后，开始建设廉租住房以解决中低收入群体住房困难，2007年左右开始大规模推进保障房建设，将廉租住房保障工作纳入本级国民经济与社会发展规划和住房建设规划， 2021年开始保障房建设逐步服务于城市新市民和青年群体。目前我国保障房建设取得巨 大成果，1994年至2007年，共建设廉租住房、经济适用住房等保障性住房1000多万 套。自2008年大规模实施保障性安居工程以来，到2018年底，全国城镇保障性安居工 程合计开工约7000万套。而在“十四🖂”时期，全国计划建设筹集保障性租赁住房（保 租房）近900万套（间），预计可解决2600多万新市民、青年人的住房困难，可完成 投资3万亿元左右。 我国棚户区改造最早出现在东三省，是为了国有林区（场）、垦区、矿区棚户区的改造， 2015-2017年国务院加快了全国城市棚改步伐并进行货币化安置，重点安排资源枯竭型 城市、独立工矿区和三线企业集中地区棚户区改造，以改善矿工和城市棚户区的住房条件，2021年开始棚改势头消退，住建部在《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》明确要求“严格执行棚户区改造政策，不得以棚户区改造名义开展城市更新”。 老旧小区改造针对建成于2000年以前的小区进行基础设施完善；旧改于2019年提出， 2020年至今逐步开始实施。近�年，全国改造16.7万个老旧小区，惠及2900多万户、 8000多万居民。2023年，希望再开工改造5万个以上老旧小区。 城市更新是对建成区城市空间形态和功能进行整治、改善、优化，目的是推动城市空间结构优化和品质提升；城市更新也是在2019年提出并在2021年写入“十四🖂”规划。 1关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见-广东省三旧改造协会(gdssjgzxh.org.cn) 2城中村改造惠民生扩内需中国政府网(www.gov.cn) 3官宣！21个超大特大城市，被委以重任_澎湃号·政务_澎湃新闻-ThePaper 4韩佩宏.城中村改造项目融资模式选择模型的构建与应用[J].商业观察,2023,9(30):62-65. 城中村改造可以解决城市安全、社会治理隐患多的问题，早在2011年开始就被写入“十 二🖂”规划，但是一直没有得到大力推进，但是2023年开始中央高度重视超大特大城市 城中村改造问题，先后在4月和7月的政治局会议和国务院文件中提出指导意见，强调政府主导、市场参与，充分发挥国有企业在土地整理中的作用、坚持“净地出让”和坚持与保障房建设结合等六大特点。 保障房建设产生于我国住房制度改革过渡阶段，是为了解决中低收入群体住房困难问题，目前逐步服务于城市新市民和青年群体；棚户区改造诞生于东三省国有林区（场）、垦区、矿区棚户区的改造，后来逐步演变成全国的城市棚户区改造；老旧小区改造主要是针对建成于2000年以前的小区进行基础设施完善；而城市更新是对建成区城市空间形态和功能进行整治、改善、优化；城中村改造致力于解决超大特大城市中大规模城中村及城中村租户导致的城市安全、社会治理隐患多的问题，�类举措均是对我国城市化进程的完善。 保障性住房是指政府 为中低收入住房困难家庭或新市民、青年 定义 人所提供的限定标 准、限定价格或租金的住房。 我国棚户区分为国有 垦区危房、国有工矿棚户区、国有林区棚户区以及城市棚户区四大类，其中城市棚户区指城市规划范围内的棚户区，是城市内存在的结构质量简陋、消防安全隐患、设计不够规范、配套不够完善的老旧房屋 小区。 国内老旧小区是指建 成于2000年以前，失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全的小区，对此进行改造。 对建成区城市空间形 态和功能进行整治、改善、优化，从而实现房屋使用、市政设施、公建配套等全面完善，产业结构、环境品质、文化传承等全面提升的建设活动。 对城市化进程中农村 村落转移至城市或与城市融合后形成的新型居民区。进行改造。 图表1：保障房建设、棚改、旧改、城市更新和城中村改造的相关比较 保障房建设棚改老旧小区改造城市更新城中村改造 1998年开始建设廉租住房，2007年开 历史 始大规模推进城镇保 推进 障性安居工程建设， 时点 2021年加快发展保 障房 2004年辽宁率先开始棚改，2005年开始东三省棚改，2008年全国全面启动棚改，2015-2017年加快棚改，2021年开始减少棚改的大拆大建 2019年开始提出旧改，2020年国务院发布