轻工制造：地产新模式如何影响家居企业

政策定调，城中村改造启动。7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。推进城中村改造有利于消除城市建设治理短板、改善城乡居民居住环境条件、扩大内需、优化房地产结构。 体量测算：21城城中村建面8.8亿㎡，有望拉动超万亿建安投资。21城城镇人口/2022年新开工住宅面积分别占全国24%/29%。城镇人口（取2020年七普数据）2.16亿人，占全国23.9%；2022年住宅新开工面积约2.54亿㎡，占全国28.8%。测算城中村建筑面积8.8亿㎡，有望拉动约2.4万亿建安投资。 影响幅度：静态测算年新开工约占全国10%， 局部地区改造拉动弹性近100%。定义（年改造面积/2019年住宅新开工面积）为改造拉动率，以此衡量城中村改造对全局及区域住宅投资的影响力度。若按10年完成改造计算，21城总计改造拉动率为24.7%。一线城市拉动幅度普遍较大，按城中村10年完成改造，年改造面积约占总开工面积10%。 家具体量：总规模逾千亿。各地保障性租赁住房面积通常以70平米以下的小户型为主。在三种套型比例相同、套均面积按40㎡计算、不考虑改造后容积率提升的情况下，21个超大特大城市共可提供超过2000万套住房。按套均家具支出5000元计算，市场规模逾1000亿元。 企业影响：B端崛起，哑铃形市场亟需修炼内功。在地产租购并举的新发展模式中，新市民与低收入本地人群的居住需求未来可能有更高比例通过保障性住房实现。对应的相当比例家居产品C端需求可能被整合到房屋运营方这一B端渠道。在这一面向B端客户的标品化市场中，具有较好工程服务能力、售后保障、品牌影响力、能够规模制造取得成本优势的企业有望获取更大市场份额。商品房等改善型需求及其对应家具家装市场仍将保留其重视品牌、设计、个性化等相对高附加值的特征。在此情景下，品牌形象的塑造与多渠道获取相对低价流量的能力将成为市场竞争的关键。 相关标的有：定制领域的欧派家居、索菲亚、志邦家居、金牌厨柜；软体领域的顾家家居、喜临门、敏华控股；大宗领域的江山欧派。 风险提示：1、改造进度不及预期；2、改造具体内容不及预期。3、相关测算及其结果与实际情况不符。4、行业竞争加剧。5、原材料价格上涨。 政策定调，超特大城市改造启动 7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。本轮城中村改造坚持人民政府承担主体责任，多渠道筹措整改资金，鼓励和支持民间资本参与，坚持“留改拆”并举方式进行改造，是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的主要举措。 狭义的城中村是指农村村落在城市化进程中，在城市建成区范围内失去或基本失去耕地，仍然实行村民自治和农村集体所有制的村庄；或全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区。广义的城中村是指在城市高速发展的进程中，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。城中村是很多超大特大城市外来建设者等新市民、青年人奋斗的聚居地，通常具有布局凌乱、房屋破旧密集、公共服务缺失、环境卫生条件相对较差等特征。 实施城中村改造有深远意义。推进城中村改造有利于消除城市建设治理短板、改善城乡居民居住环境条件、扩大内需、优化房地产结构。 图表1：城中村改造政策 21城城中村面积超8亿平，有望拉动建安投资逾万亿 现有城中村体量：测算逻辑 我们采取如下方法对21个超大特大城市城中村建筑面积进行测算： 城中村面积=城市中自建房建筑面积+用于租赁的城中村面积 自建房面积=城市总人口*自建房户数占城市总户数比例*自建房人均建筑面积。 其中自建房人均建筑面积并无直接统计数据，故采用各个城市第七次人口普查数据中该城市人均建筑面积替代； 用于租赁的城中村面积=城市总人口*城中村租户数占城市总户数占比*城中村租户人均建筑面积。 城中村户数占比：由房屋平均月租金估算得出。第七次人口普查数据中将房屋月租金分为10档，分别调查统计了各城市各档位租金的户数占比。我们选取月租金1000元以下的住户作为城中村住户。 2022年，全国居民用于居住的消费支出占可支配收入的比重为15.9%，外出农民工月均收入为5240元。即，如果外出农民工将收入的15.9%用于租赁，其可承受的月租金大概在836元，不超过1000元。因此假定，月租金小于1000元，同时租赁的房屋非公租房（廉租房），这类居民假设为居住在城中村的外来人口。 城中村租户人均建筑面积：根据较低档位人均建筑面积加权计算得出。第七次人口普查数据中将人均建筑面积分为10档，分别调查统计了各城市各档位人均建筑面积的户数占比。假设城中村租客人均享有建筑面积均在19㎡以下，根据8㎡以下、9-12㎡、13-16㎡、17-19㎡这四个档位各档位户数，按照各档位区间上限即8、12、16、19进行加权计算，得出各城市城中村租户人均建筑面积。 图表2：城中村建筑面积测算逻辑 建筑面积占比及投资拉动 本节基于“中国城市百人论坛”对各城市城中村介绍与我们自主测算对各城市城中村规模进行大致描摹。 北京：基于外来人口占比和建设用地占比这两个人口用地的核心指标，同时结合北京的实际特点，增加宅基地容积率等指标进行分析，发现绿化隔离地区和六环周边的村庄外来人口占比最高，呈环状聚集态势。其中，外来人口占比≥30%且宅基地容积率≥0.6的村庄有279个。 上海：根据上海市人大关于“两旧一村”改造工作情况的报告，截至2022年底，上海市还有“城中村”点位682个，其中，项目整体改造点位171个，规划拨点405个，综合整治106个。共涉及村（居）民约11万户，房屋面积超过2千万㎡。全市位于城市开发边界内的农村居民点用地面积约7500公顷，分布在浦东、嘉定、崇明和青浦等9个区。 广州：目前广州市共有1024个村，行政区划面积4572平方公里，其中建设用地面积1048平方公里；总常住人口1528万人，其中外来常住人口908万。城中村主要是指外来人口比重大于30%，且建设用地比重大于40%的村庄；按照外来人口比重和建设用地比重可以将城中村分为刚性村和弹性村，其中刚性村是指外来人口比重大于50%，且建设用地占村行政面积比重大于60%的城中村；弹性村是指外来人口比重小于50%或建设用地比重小于60%的城中村。广州1024个村中，有425个被识别为城中村，其中刚性村207个，弹性村218个。 深圳：城中村私宅的建筑面积和居住人口占全市一半。城中村数量上，行政村330个左右，自然村超过1000个。城中村的居住人口超过1000万，其中外来人口占比约87%。 城中村实际占有土地552平方公里，建设用地299.6平方公里，居住用地120.8平方公里。城中村住房建筑面积约2.25亿㎡，占全市约36.3%；套数510万套，约占比48%。 图表3：21个超大和特大城市城中村面积测算结果 超特大城市总建安投资超万亿，拆建比是核心影响变量 建安投资=建筑面积*单位建安成本。单位建安成本数据源自建筑工程造价信息网，非省会城市取省会城市值。假定全部采取拆除新建的模式，在不考虑改造后容积率提升的情况下，21个超特大城市建安投资总额约2.4万亿元。 考虑到城中村改造涉及拆除新建、整治提升、拆整结合三种模式，各城市根据城中村现状差异，实际改造建安投资可能有所出入。若拆除新建比例较大，则建安投入额度较高，若均采用整治提升模式，则相应建安投入规模较小。 图表4：各地建安投资测算（假定全部拆除新建，不考虑改造后容积率变化） 考虑到实际改造后容积率变化会对总建安投资测算结果产生较大影响，此处针对不同容积率提升情况下的建安成本规模进行敏感性测算。根据图表4计算全国改造平均建安成本为2769元/㎡。在平均建安成本2800元/㎡，改造后容积率为改造前1.5倍的情况下，建安投资拉动规模为3.69万亿元。前文出于保守审慎原则，取不考虑容积率提升情况下的测算建安投资2.4万亿元作为参考值。 图表5：不同建安成本和改造后容积率提升对应的建安投资额度（亿元） 影响幅度：一线较高，深圳、东莞、佛山替代率超100% 21城城镇人口/GDP/2022年新开工住宅面积分别占全国24%/32%/29%。21个超大特大城市城镇人口（取2020年七普数据）21578万人，占全国城镇人口23.9%； 2022年GDP为38.67万亿，占全国31.9%；2022年住宅新开工面积约25403万㎡，占全国28.8%。 城中村建筑面积占城市总建筑面积比例：多数地区城中村建筑面积占比在10%左右。广州、深圳、东莞、佛山、昆明等地建筑面积占比显著高于其余城市水平。 改造拉动：年改造面积/2019年住宅开工面积。21个超大及特大城市总计改造拉动率为24.7%。假定各城市分10年完成城中村改造，测算可得改造新增开工需求对各地地产开工影响程度。一线城市受影响幅度普遍较大，其中广深地区由于城中村建筑面积占比较高，年改造面积/2019年开工面积值分别为77.1%、110.4%；东莞、佛山为117.8%、94.1%。全国层面来看，2022年全国新开工住宅面积88135万㎡，按城中村10年完成改造，对总体的拉动率为10%。 图表6：广深区域城中村面积占比大，改造新增开工需求较强 图表7：城中村建面/城市总建面 图表8：各地改造替代率 和棚改、保障性租赁住房的对比 棚改：2015年6月17日国常会提及“实施三年行动计划，改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户区1800万套，农村危房1060万户……推进棚改货币化安置”。 2014-2019年间棚户区改造住房实际执行3228万套，若按照单套80㎡计算，则可总计拉动住房需求25.8亿㎡，2014-2019期间年均拉动4.3亿㎡。 图表9：2014-2019年间棚改实际执行套数（万套） 图表10：棚改实际执行套数与全国销售套数对比（万套） 保障性租赁住房：2021年6月18日国常会提及“增加租金低于市场水平的小户型保障性租赁住房供给。人口净流入的大城市等，可利用集体经营性建设用地、企事业单位自有土地建设保障性租赁住房，允许将闲置和低效利用的商业办公用房、厂房等改建为保障性租赁住房。”城中村改造将与保障性住房建设相结合。住建部各地城中村改造土地除安置房外的住宅用地及其建筑规模，原则上应当按一定比例建设保障性住房。 图表11：城中村改规模与棚改、旧改、保障性租赁住房对比 家居消费影响：总规模逾千亿，消费形态结构或有变化 总量：主要为中小户型，有望累计释放2000余万套住宅需求。根据各地保障性租赁住房建设导则，保障性租赁住房面积通常以70平米以下的小户型为主。面向人群主要为三类：1）单身（包括未婚、离异、丧偶），2）夫妻2人，3）夫妻及子女三人以上。按人均建筑面积20㎡计算，三种套型分别为20、40、60㎡左右。在三种套型比例相同情况下，套均面积按40㎡计算。则21个超大特大城市共可提供2193万套住房（不考虑改造后容积率提升）。 图表12：各城市保障性租赁住房均以小户型为主，建筑面积多在70平米以下 保障性租赁住房家具市场规模逾千亿 各地已披露的保障性租赁住房家具采购招标结果中，通常包含床、床垫、桌、椅、茶几、电视柜、衣柜等类别。 参考图表12中各项目采购价格，保守假设各类产品采购价格分别为：床1000元/张、床垫500元/张、衣柜1000元/套、桌子500元/张、椅子100元/把、沙发1000元/套、茶几500元/张、电视柜500元/个。此外，根据2023年6月28日丰台区保障性住房公租房项目家具采购及安装招标公告，1000套家具520万元，套均招标价约5200元。 按套均家具支出5000元计算，2193万套住房家具总市场规模逾1000亿元。 图表13：部分保障性租赁住房家具采购价格 形态：小户型为主、装配式装修、拎包入住成为标配 北京：保障住房体系 图表14：北京保障住房体系 公共租赁住房：限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城