限价放松下合肥刷新单价纪录，溢价率仍处年内第二低点

限价放松下合肥刷新单价纪录，溢价率仍处年内第二低点 截止11月26日，全国300城经营性土地成交规模1.1亿平方米，环比上月同期持平，同比下降36%，同比降幅明显扩大。热度方面，月内虽然成都、合肥、济南等城市取消了土拍限价，11月整体溢价率环比仍只有小幅上升，仅3.7%，为2023年以来第二低点。本月流拍率为11.9%，环比基本持平；其中，福州流拍地块数量最多，有10宗地块出现流标或撤牌。 供求：11月土地供应量为4亿平方米，创2023年年内新高。随着年末土地供应规模的周期性高点来临，供地规模进一步攀高。土地成交1.1亿平方米，环比持平，同比下降36%，同比降幅明显扩大。 热度：月内重点城市土拍平均溢价率3.7%，月内虽然成都、合肥、济南等城市取消了土拍限价，溢价率环比仍只有小幅上升，为2023年以来第二低点。流拍率为11.9%，环比基本持平，福州流拍地块数量最多，有10宗地块出现流标或撤牌。 分布：各能级表现一致，成交规模和成交金额同环比均降。其中一线城市降幅最甚，同环比降幅均在八成以上，二三线城市降幅相对较少，环比降幅不足10%。CRIC监测数据显示，截止11月26日，一线城市本月共成交土地仅48万平方米，环比大降90%；成交金额56亿元，环比大降95%。 土拍限价松绑后、市场分化进一步加剧，高去化项目依旧是香饽饽 截止11月26日，全国300城经营性土地成交规模1.1亿平方米，环比上月同期基本持平，同比下降36%，同比降幅明显扩大。热度方面，日前自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，建议取消土地拍卖中的地价限制，成都、合肥、济南等城市快速跟进，部分待出让地块不再限制土地上限价格，重回价高者得。政策刚落地不久，合肥土拍最高成交单价纪录就被刷新，成都、福州等城市土拍相继刷新了楼板价TOP2纪录，热点地块房企竞价盛况再现。不过，整体市场来看，这也仅仅是点状高热，整体上市场热度处于相对低位。11月整体溢价率为3.7%，环比仍只有小幅上升，为2023年以来第二低点。 究其原因，虽然“限价”取消后为开发商留足利润、调动拿地积极性，土拍市场向市场化过度；但考虑到不同地块的区位条件和地块价值不同，即使盈利预期较佳，但在房企资金承压的当下，良好地回款速度和去化预期尤为重要。如此来看，当下土拍热度的维系既要有较好的盈利空间，更离不开良好的项目去化预期。 1、供求：供地规模周期性上扬，成交规模延续年内高位 土地供应方面，截止2023年11月26日，本月土地供应量为4亿平方米，创2023年年内新高。与上月预计一致，随着年末土地供应规模的周期性高点来临，供地规模进一步攀高。与上年同期相比，本月供地建面同比降幅也收窄至一成左右。一线城市方面，京沪穗深月内均发布了宅地供应公告，其中上海住宅用地供应规模最大，13幅地合计建面超过160万平方米，其中有1宗为纯租赁住宅用地，7宗要求配建租赁住宅。二线城市方面，同样绝大多数城市均在月内发布了供地公告，其中贵阳、重庆、长沙单月新增供应含宅用地规模均超过800万平方米。鉴于大多数城市仍远未完成2023年的供地计划，经济发展和财政 收入也正处于增速换挡期，地方层面的供地意愿依旧较为强烈，如北京在月内发布了2023年第四轮预供地清单，突破了年初“原则上三轮以内”的要求，预计年末供地规模的同比降幅有望继续维持年内低位，且有可能出现进一步的收窄。 图：300城经营性用地月度供应情况（万平方米，幅） 注：土地数据截止至2023年11月26日，下同。 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 土地成交方面，截至11月26日，全国300城经营性土地成交1.1亿平方米，环比上月全月已经基本持平，同比下降36%，同比降幅较上月明显扩大。一二线城市中，至截稿时长沙、合肥、西安、福州本月成交建面均超过100万平方米。三四线城市方面，盐城、徐州、淮安等城市月内成交面积也达到100万平 方米以上。随着年末三四线城市土地成交量的增加，月内平均楼板价为2524元/平方米，较上月明显下降，重新回到年内低点。鉴于本月中央部委多次强调改善房企融资环境，加强对于民企扶持，再加之月内供地规模的攀高，预计年末土地成交规模将迎来周期性翘尾，且同比降幅有望出现收窄。 图：300城经营性用地月度成交情况 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 2、热度：土拍限价松绑后，溢价率仍低位徘徊 市场热度方面，至截稿时广州、北京、上海、成都、苏州等市均在月内举行了土拍，11月份平均溢价率3.7%，较上月微增0.1个百分点，为2023年以来第二低点。月内虽然成都、合肥、济南等城市取消了土拍限价，但从实际土拍情况来看，仍呈现点状高热的现象，仅有少数优质地块的溢价率水平有所上升，但是从拿地成本角度来看，地价水平仍处于相对审慎的范围。因此从整体溢价率指标来看，11月平均溢价率并没有出现实质性的大幅上扬。而这也在侧面说明了，在当前这个时点取消土拍价格限制，是较为符合 当前“稳地市”的调控目标。 图：重点监测城市平均溢价率月度走势 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 11月土地流拍率11.9%，环比上月基本持平。就土地属性来看，流拍土地中含宅用地幅数占比为70%，流拍地块中含宅用地的比例有所下降。按城市统计，月内福州流拍地块数量最多，有10宗地块出现流标 或撤牌，且其中有9宗地块为住宅用地，但月内成交的鼓楼区高工、屏西地块依旧拍出了20%以上的高溢价，地块冷热分化极为显著。在进入12月之后，随着年末大量三四线城市传统成交高峰期的到来，再加 之2023年预供地制度的影响，土地流拍率或进一步下行。 图：重点监测城市土地流拍率月度走势 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 3、重点地块：厦门湖里地块夺得金额榜榜首，滨湖地块刷新合肥楼板价纪录 2023年11月，由于一线城市仅有北京两宗宅地成交，整体供地质量明显下降，因此本月两榜榜首和 入榜门槛明显下调。总价榜榜首地块来自福州晋安区，为商住地块，成交总价为48.5亿元，由厦门建发底价竞得；排在第二、三位的分别来自厦门和佛山，其中居于第二位的厦门湖里五缘湾地块，地理位置十分优越，起拍价达47.4亿元，该地吸引了7家房企参与竞拍，仅一轮，就由厦门市鸿垚盛房地产开发有 限公司（建发）以总价48.4亿竞得，成交楼面价45955元/㎡，溢价率2.1%。 排在第三位的来自佛山南海区，为商住地块，被保利以底价47.23亿元竞得，楼板价为16413元/平 方米。排在第四位是合肥滨湖地块，被安徽省高速地产集团有限公司以成交总价为33.9亿元竞得，溢价 率高达44.9%，楼板价18689元/平方米，超过当地政务区融创壹号院地块创造的17100元/平方米纪录，创下合肥土拍最高成交单价纪录。 表：2023年11月成交土地总价排行榜 排名 城市 地块名称 成交价（亿元） 1 福州 榕宗地2023-45号地块 48.5 2 厦门 土地市场2023第062号湖里区2023P12 48.4 3 佛山 2023-10-13南海区TD2023(NH)WG0043 47.2 4 合肥 滨科城遵义路与徽州大道交口西北角BK202305 33.9 5 合肥 包河区上海路与花园大道交口西北角BH202310 26.1 6 福州 榕宗地2023-52号地块 25.4 7 福州 榕宗地2023-41号地 25.4 8 北京 怀柔区雁栖镇、怀北镇02-01、02-02、02-03、02-04、02-05、02-06、02-07、02-08、02-09地块F1住宅混合公建用地(怀柔雁栖小镇B区土地一级开发项目) 24.1 9 福州 榕宗地2023-40号地块 23.8 10 三亚 中心城区控规HP04-03-02地块中心城区控规HP04-03-02地块 22.4 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 单价榜榜首地块即总价榜位居第二的厦门湖里五缘湾地块，排在第二位的则是福州鼓楼2023-40号地块，该地块位于鼓楼区东水路东侧、福新路北侧，对应为高工小区旧改出让地块，地理位置十分优越，经过90轮竞价，由福州兆臻房地产开发有限公司（厦门建发）以23.75亿竞得，溢价率23.31%，成交楼面 地价38524元/㎡。这一楼面地价仅次于2016年阳光城竞得的福州宗地2016-11地块（阳光城龍庭路95號），成为年度“单价地王”。排在第三位的来自南京秦淮区大校场G77地块，仅1轮报价，该地块被南部新城会展中心以底价19.8亿元拿下，成交楼面价31576元/㎡。 表：2023年11月成交土地单价排行榜 排名 城市 地块名称 楼板价（元/平方米） 1 厦门 土地市场2023第062号湖里区2023P12 45955 2 福州 榕宗地2023-40号地块 38524 3 南京 NO.2023G77秦淮区南部新城汇景北路以南、祥天路以西地块 31576 4 南京 NO.2023G70建邺区江心洲街道石桥水道以南、贤坤路以东地块 30518 5 福州 榕宗地2023-43号地块 28734 6 福州 榕宗地2023-41号地 28677 7 苏州 苏地2023-WG-76号工业园区松涛街东、淞江路北 28464 8 金华 永康市高镇中央街街景15#楼1单元 26653 9 上海 杨浦区平凉社区02H1-06地块（大桥街道88街坊西） 25300 10 福州 榕宗地2023-42号地块 23962 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统