对近期物业服务行业政策的跟踪报告：加强住宅物业管理，提升社区服务水平

——对近期物业服务行业政策的跟踪报告 事件：《城市社区嵌入式服务设施建设工程实施方案》发布，引导社区物业、家政公司提供普惠社区服务，更好满足人民群众对美好生活的向往。 点评：社区是居民生活的基本单元，物业是社区基层治理支柱。加强和改进住宅物业管理，提升社区服务水平，中央和地方将持续引导物业行业高质量健康发展。 1）11月26日，国务院办公厅转发国家发展改革委《城市社区嵌入式服务设施建设工程实施方案》的通知，明确提出社区嵌入式服务设施面向社区居民提供养老托育、社区助餐、家政便民等一种或多种服务，引导社区物业、家政公司提供普惠社区服务；城市社区嵌入式服务设施建设工程优先在城区常住人口超过100万人的大城市推进，选择50个左右城市开展试点，每个试点城市选择100个左右社区作为试点。 2）11月27日，国家发展改革委专题新闻发布会解读《城市社区嵌入式服务设施建设工程实施方案》，住房城乡建设部建筑节能与科技司副司长张雁表示，住建部将配合国家发展改革委做好社区嵌入式服务设施建设工程实施工作：①全面开展城市体检，摸清社区设施底数短板；②实施城市更新行动，因地制宜建设社区设施；③加强和改进住宅物业管理，助力提升社区服务水平。 3）我们在20231106外发报告《轻舟即过万重山，物管配置正当时——房地产行业（物业服务）2024年度投资策略》中提出，2023年以来中央延续对物业相关的支持政策，集中在家政服务、家居消费、完整社区建设和养老服务层面，支持力度较强；2023年10月9日起，人民日报推出“关注小区物业服务”系列报道，探讨如何进一步提升物业服务水平和质量，让小区居民生活更舒心。我们认为，社区是承载人民群众美好生活的重要空间，物业是社区基层治理的支柱，提升社区服务水平是“关键小事”，更是“民生大事”，中央和地方将持续引导行业高质量健康发展，物业行业政策面也将持续友好。 4）物业公司逐渐褪去“地产属性”，增厚“服务消费”属性。2022年部分民企物业受到母公司影响导致其归母净利润同比增速大幅度下降，2023H1归母净利润增速已经触底回升；2023H1我们关注的重点公司第三方在管面积占比平均值约60%，物业公司对关联方交付项目的依赖性降低，重点公司地产关联业务收入占比为9.3%，毛利占比为9.3%，地产关联业务影响减弱；2023H1重点公司社区增值业务收入同比增速为8.1%，较2022H2（为3.6%）有所回升，毛利占比为19.4%，社区增值业务是物业公司重要的利润来源。 5）物管板块表现偏离基本面，风险因子缓释，板块有较大修复空间。由于地产信用风险影响持续，美联储仍处于加息周期，且物管公司业绩增长有所放缓，2023年初至11月29日，恒生物业管理指数累计涨跌幅为-41.7%。从PEG以及服务消费的行业属性角度看，当前物管板块表现偏离基本面。参考海外综合后勤服务公司的稳态估值以及海外住宅物业管理公司在稳健增长期的估值，国内物管公司在地产影响出清后，有较大估值修复空间。 投资建议：物业行业定位“社区治理基层支柱”，从中央到地方的各级政府政策支持力度较强；当前板块指数已回调至历史低位，近期房地产利好政策频发，中央持续强化物业社区基层治理的支柱作用，我们建议1）重点关注房地产行业流动性回暖、民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降，推荐新城悦服务、万物云，建议关注融创服务、雅生活服务、碧桂园服务；2）关注均衡发展，业绩稳健，同时社区增值业务表现较为突出的物管公司，推荐绿城服务、保利物业。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期、物业支持政策推进不及预期、关联房企信用风险。