NIFD季报：房地产金融

NIF 中国 D季报主编:李扬 宏观金融 殷剑峰张旸王蒋姜 NIFD季报主编:李扬 房地产金融 蔡真 崔玉、陶琦 2023年11月 《NIFD季报》是国家金融与发展实验室主要的集体研究成果之一，旨在定期、系统、全面跟踪全球金融市场、人民币汇率、国内宏观经济、中国宏观金融、国家资产负债表、财政运行、金融监管、债券市场、股票市场、房地产金融、银行业运行、保险业运行、机构投资者的资产管理等领域的动态，并对各领域的金融风险状况进行评估。 《NIFD季报》由三个季度报告和一个年度报告构成。NIFD季度报告于各季度结束后的第二个月发布，并在实验室微信公众号和官方网站同时推出；NIFD年度报告于下一年度2月份发布。 特别鸣谢 贝壳研究院对本报告提供数据支持 房企债务违约仍存在进一步发酵可能 摘要 房地产政策方面，2023年前三季度政府部门持续优化房地产政策措施，以改善房地产市场预期，包括：下调新增和存量个人住房贷款利率；下调首付比例政策下限；将首套房认定标准调整为“认房不认贷”；明确商品房消费者的房屋交付请求权或价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权；在全国范围内推行不动产“带押过户”服务；落实房地产“金融16条”；延长保交楼贷款支持计划实施期限至2024年底；允许上市房企再融资不受破发、破净和亏损限制；实施改善优质房企的资产负债表计划；启动不动产私募投资基金试点等。 房地产市场运行方面，第一季度短暂的“小阳春”行情之后，第二、三季度房价环比重回下跌态势，住房销售规模也下行至常态水平，住房销售市场仍在缓慢筑底。房企投资意愿、投资能力仍显不足，商品住宅开发投资完成额、新开工面积、拿地面积同比仍在下降，行业景气程度持续低迷。 房地产金融形势方面，2023年第三季度末个人住房贷款余额规模为38.42万亿元，受大规模提前还贷的影响，个人住房贷款余额连续两个季度负增长；个人住房金融服务继续优化，个人住房贷款的平均放款周期缩短至低于三周，22个样本城市的首套房贷款利率已步入“3”时代。房地产市场风险仍未出清，金融机构、金融市场出于风险控制方面考虑，对房企融资支持有限。2023年第三季度末房地产开发贷款的余额为13.17万亿元，同比增长4.0%；而房地产信托规模则继续压降至2023年第二 本报告负责人：蔡真 本报告执笔人： 蔡真 国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任 崔玉 国家金融与发展实验室房地产金融研究中心研究员 陶琦 贝壳研究院数据研究总监 【NIFD季报】全球金融市场人民币汇率 国内宏观经济宏观杠杆率中国宏观金融中国金融监管中国财政运行地方区域财政房地产金融债券市场 股票市场银行业运行保险业运行 机构投资者的资产管理 季度末的1.05万亿元。2023年前三季度，房企境内信用债（不包括资产证券化产品）的发行总额是3698亿元，同比下降4.2%；房企境外债发行规模为84.6亿美元，同比下降50.3%。 房地产市场的主要金融风险仍是房企债务违约，且因经营性现金流净额和融资性现金流净额的持续下降，使得房企债务违约仍有进一步发酵可能。短期来看，避免房企债务违约风险进一步在行业内扩散并蔓延，是防范化解房地产金融风险的重中之重；长期来看，应加强房企监管，避免因化解风险而出现的道德风险。我们建议，一是全面取消房地产市场的限制性行政政策、增加地方政府收购滞销存量住房规模，改善房企经营性现金流状况；二是通过政策引导金融机构及金融市场参与者一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，避免房企融资性现金流进一步恶化，避免金融市场投资者对房企债务兑付的担忧进一步加剧；三是参照金融机构的监管标准，加强对房企的监管。 目录 一、房地产政策情况1 （一）中央及部委层面持续推出新的积极性房地产政策措施1 （二）地方政府层面继续优化区域房地产政策1 二、房地产市场运行形势2 （一）一线城市的房价率先企稳2 （二）住房销售市场仍在缓慢筑底3 （三）住房开发投资规模持续下降4 （四）房地产行业景气程度仍持续低迷5 （五）土地交易市场仍未能摆脱低迷状态6 （六）三线城市住宅库存去化的压力较大6 （七）住房租金价格水平普遍有所上涨7 （八）租金资本化率略有下降8 三、个人住房金融形势9 （一）个人住房贷款余额连续两个季度负增长9 （二）部分城市首套住房贷款利率已低至3.6%10 （三）个人住房贷款的平均放款周期已低于三周11 （四）个人住房抵押贷款总体风险不大12 （五）存量首套房个人住房贷款利率调整基本完成13 四、房企融资形势14 （一）房地产开发贷款余额的同比增速保持正增长14 （二）房地产信托规模仍在持续压降15 （三）房企境内外信用债发行规模均同比下降15 五、市场主要风险：房企违约仍有进一步发酵可能16 六、对策建议18 附件：相关指标说明20 一、房地产政策情况 （一）中央及部委层面持续推出新的积极性房地产政策措施 2023年前三季度，中央及部委层面考虑到我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，持续调整优化我国房地产政策：一是明确房地产行业的国民经济支柱产业地位不变。二是大力支持刚性和改善性住房需求，包括建立和落实首套房贷利率政策动态调整长效机制；全国层面首套房和二套房最低首付比例政策下限调整至20%和30%；二套房商业贷款利率政策下限下调至LPR加20个基 点；指导商业银行落实存量首套住房商业贷款利率调整政策；优化个人住房贷款中套数认定标准，将首套房认定标准调整为“认房不认贷”；推动LPR进一步下调10个基点，引导个贷利率继续下降；在全国范围内推行不动产“带押过户”服务；进一步落实改善性住房换购税费减免、退税等政策措施；合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。三是支持房企合理融资需求，包括落实房地产“金融16 条”，延长保交楼贷款支持计划实施期限至2024年底，允许上市房企再融资不受破发、破净和亏损限制，以此来保持房企信贷、债券、股权等主要融资渠道的稳定。四是保障购房者权益，稳定居民住房消费预期和信心，包括明确商品房消 费者的房屋交付请求权或价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。五是防范化解房企债务风险，一方面开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动，改善优质房企的资产负债表，防范房企债务风险进一步恶化；另一方面设立房企纾困专项再贷款（额度800亿元），按照正向激励、市场化原则，推动出险房企的债务重组、项目并购，推进问题房企债务风险化解工作。六是加快完善住房租赁金融政策体系，包括设立租赁住房贷款支持计划（额度1000亿元），启动不动产私募投资基金试点，起草住房租 赁“金融17条”（征求意见稿），为住房租赁市场提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系。 （二）地方政府层面继续优化区域房地产政策 2023年前三季度，在“因城施策”“一城一策”的原则下，地方政府继续调整优化区域房地产政策。需求端的政策主要包括放宽城市落户条件（如除杭州市 区外浙江省全面取消落户限制政策），试点“一区一策”，推行“房票”安置，放松或取消限购的城市扩大至核心二线城市，取消限贷、限售等行政性管制措施，延长个人住房贷款年龄期限，优化首套房认定标准，推行存量房“带押过户”模式，下调首付比例和城市房贷利率下限，降低新增及存量个人住房贷款利率水平，提高住房公积金贷款额度上限，支持用住房公积金支付购房首付款，支持住房公积金异地贷款，支持“商转公”贷款业务，支持按实际支付租金提取住房公积金， 给予购房者契税、所得税减免等财税优惠，扩大人才认定范围并发放购房补贴等。供给端的政策主要包括优化房地产项目预售资金的监管，增加预售监管资金拨付节点，加大对区域内房地产项目的融资支持，鼓励金融机构对房企的存量贷款进 行展期或调整还款安排，扎实推进保交楼工作，政府部门或国有平台回购滞销存量商品住房作为安置房、人才房或保障性租赁住房，取消新房限价措施，因地制宜开展“现房销售”试点等。 二、房地产市场运行形势 （一）一线城市的房价率先企稳 从国家统计局公布的70个大中城市商品住宅销售价格变动数据来看，2023年前三季度，70个大中城市的新建商品住宅销售价格较2022年末上涨0.33%，二手商品住宅销售价格则下降了1.92%。从住房销售价格的环比走势来看，2023年前三季度，70城的新建商品住宅和二手住宅销售价格环比在2～4月经历了短暂的“小阳春”上涨行情后，重回下跌态势；2023年9月，70大中城市的新建商品住宅、二手住宅销售价格分别环比下降0.3%、0.5%（见图1左上图）。从住房销售价格的同比情况来看，2023年前三季度，70城的新建商品住宅销售价格同比下降0.57%，二手住宅销售价格同比下降了3.25%，同比降幅较2022年末分别收窄1.72和0.51个百分点。 分城市层级来看，2023年前三季度，一线城市新建商品住宅销售价格累计上涨0.94%，二手住宅销售价格累计下降0.24%；二线城市新建商品住宅销售价格累计上涨1.05%，二手住宅销售价格累计下降1.96%；三线城市新建商品住宅销售价格分别累计下降0.41%和2.10%。从2023年9月70城房价月度环比情况来看，一线城市的房价已经率先企稳，表现为新建商品住宅销售价格环比持平、 二手住宅销售价格环比转涨（见图1右上图）；但二、三线城市新建商品住宅和 二手住宅销售价格环比仍表现为持续下降（见图1左下图和右下图）。 图170个大中城市房价走势（月度环比）资料来源：国家统计局，Wind。 注：70个大中城市房地产价格统计按照一二三线城市划分，一线城市指北 京、上海、广州、深圳4个城市；二线城市指天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐共31个城市；三线城市指唐山、秦皇岛、包头、丹东、锦州、吉林、牡丹江、无锡、徐州、扬州、温州、金华、蚌埠、安庆、泉州、九江、赣州、烟台、济宁、洛阳、平顶山、宜昌、襄阳、岳阳、常德、韶关、湛江、惠州、桂林、北海、三亚、泸州、南充、遵义、大理共35个城市。 （二）住房销售市场仍在缓慢筑底 从商品住宅销售情况来看，2023年前三季度全国商品住宅销售面积为7.28亿平方米，同比下降6.3%；商品住宅销售额为7.93万亿元，同比下降3.2%。分季度来看，第一季度住房销售市场出现短暂的“小阳春”行情，商品住宅销售面积为2.63亿平方米，同比上涨了1.4%；商品住宅销售额为2.76万亿元，同比上涨了7.1%。但是住房销售市场回暖的基础并不稳定，第二、三季度住房销售下行至常态水平。第二季度商品住宅销售面积为2.53亿平方米，同比下降6.8%；商品住宅销售额为2.90万亿元，同比上涨0.7%。第三季度商品住宅销售面积为 2.12亿平方米，同比下降13.9%；商品住宅销售额为2.27万亿元，同比下降17.0% （见图2）。总体来看，住房销售市场仍在缓慢筑底，预计商品住房的年度销售面积可能不及10亿平方米，与2021年15.65亿平米的销售规模相比，下降超过1/3。 图2商品住宅销售情况（季度）资料来源：国家统计局，Wind。 注：房地产开发投资、商品房销售面积等指标的增速均按可比口径计算。报 告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素，不能直接相比计算增速。主要原因是：（1）加强在库项目管理，对退房的商品房销售数据进行了修订； （2）加强统计执法，对统计执法检查中发现的问题数据，按照相关规定进行了改正；（3）加强数据质量管理，剔除非房地产开发性质的项目投资以及具有抵押性质的销售数据。 （三）住房开发投资规模持续下降 从商品住宅的投资数据来看，2023年前三季度全国住宅开发投资完成额为 6.63万亿元，同比下降了8.4%（见图3左图）；住宅新开工面积仅为5.25亿平方米，同比下降23.9%；住宅竣工面积5.53亿平方米，同比增长20.1%（见