宏观周报：地产销售恢复偏缓，风险化解力度加大

总量研究 2023年11月25日 地产销售恢复偏缓，风险化解力度加大 ——宏观周报（20231120-20231126） 宏观周报 证券分析师 胡少华S0630516090002 hush@longone.com.cn 证券分析师 刘思佳S0630516080002 liusj@longone.com.cn 联系人 高旗胜 gqs@longone.com.cn 投资要点 核心观点：11月以来，房地产销售表现平淡，前23日30城商品房成交面积虽环比略增，但与2021、2022年同期相比降幅仍大，销售恢复偏缓慢。库存上看，商品住宅库存压力并不大，截至10月，全国商品住宅广义库存面积小于2022全年销售面积。风险上看，截至2023年H1，A股和港股一些上市房企净负债率超100%，部分民营房企债务压力较大。近期三部门召开金融机构座谈会，强调“三支箭”融资支持，下一步可能会出台细化支持政策，房企流动性压力有望缓解。往后看，首付比例、房贷利率、放松限购、降低交易税费等政策仍有优化调整空间。本周，纯碱等开工率有所上升；人民币汇率升值较快，考虑到国际收支基本平衡、美联储加息预期下降，预期我国汇率将保持相对稳定。 11月地产销售表现平淡，商品住宅库存压力不大。11月前23日，30个大中城市商品房成交面积696万平方米，环比增3.8%，同比2022年-19.3%，同比2021年-38%。本周成交面积 环比上升17.5%，同比降近2成。从库存来看，近半年，商品住宅累计待售面积稳定在3.1亿平方米左右。由于统计局公布的待售面积仅包含现房，因此我们对期房和现房整体库存进行测算。截至10月，全国商品住宅含在建广义库存约10.5亿平方米，低于2022全年销售面积11.5亿平方米，商品住宅库存总体去化压力不大。 房企风险仍待进一步化解。中指院数据显示，截至2023H1，A股和港股上市的222家房企中，净负债率超100%的有68家，均值324.1%，较2022H2明显下降，但仍处偏高水平。剔除预收款后资产负债率超70%的有86家，均值82.6%，较2022H2降0.9个百分点。净负债率前20的绝大部分为民营房企，部分民营房企债务压力较大，房地产风险有待进一步化解。 房企融资支持或再加力。11月17日，央行、金融监管总局、证监会联合召开金融机构座谈会，强调要一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求；用好“第二支箭”支持民营房企 发债融资；支持房企合理股权融资。1-10月，房企信用债发行3588亿元，同比-10.5%。预计未来银行对房企的信贷投放或将增加，发债和股权融资也有望扩容，有助于缓解房企流 动性压力，遏制风险暴露势头，改善市场预期。房企偿债压力逐步减轻，2025年明显缓解 2024年房企信用债、海外债到期规模同比分别降19.7%、17.9%，2025年二者进一步降约 27%，2025年信用债和海外债到期规模不足2023年的6成。在销售缓慢恢复、融资支持增加、偿债压力下降等多重积极因素支撑下，我们认为房地产风险有望逐步得到化解。 一线城市楼市政策继续优化，未来仍有空间。11月22日，深圳市住建局将享受优惠政策的普通住房认定范围扩大，同日央行深圳分行发布通知，将二套住房个人房贷最低首付比例 由原来的普通70%、非普80%统一调整为40%。交易税费减少叠加二套房首付比例大降，有助于促进换房需求释放。目前，除深圳外，其他一线城市二套住房普宅首付比例仍高于50%，非普宅在70%及以上。一线城市绝大部分区域、热点二线城市核心区仍执行限购政策。11月楼市销售情况并不理想，我们认为房地产政策仍有优化调整空间：1）降低首付比例和贷款利率；2）放松限购、放宽购房资格；3）降低交易税费，减轻购房压力。 美元走弱、中美关系缓和、国内经济稳步恢复、国际收支改善等因素可能是近期人民币汇率快速升值的重要因素。11月以来人民币汇率企稳后快速升值，或是由于同期美加息预期 下降、美债收益率下行、美元指数明显走弱而顺势跟涨。中美元首会晤和APEC会议的召开，显示中美关系开始走向缓和，国际环境改善或提振市场对人民币汇率的信心。10月银行代客结售汇和代客涉外收付款逆差均明显收窄，国际收支改善有利于人民币汇率稳定。 风险提示：地缘政治风险；政策落地不及预期的风险；海外金融事件风险。 正文目录 1.近期地产销售表现平淡，风险有待进一步化解4 2.房企融资环境有望改善，政策仍有优化空间5 3.近期人民币汇率企稳后快速升值7 4.利率、汇率与市场表现8 5.国内经济高频跟踪9 6.重要事件11 7.行业周观点汇总14 8.下周关注18 9.风险提示18 图表目录 图1商品住宅累计待售面积及增速，万平方米，%4 图2商品住宅广义库存，万平方米4 图3净负债率大于100%的上市房企（A股+港股）5 图4房企信用债和海外债融资规模，亿元6 图5房地产各资金来源累计同比，%6 图6房企信用债到期分布，亿元6 图7房企海外债到期分布，亿元6 图8美元兑人民币汇率与美元指数8 图9美元兑离岸人民币汇率8 图10银行代客涉外收付款逆差收窄，亿美元8 图11银行代客结售汇逆差收窄，亿美元8 图12申万一级行业周涨跌幅（2023/11/20-2023/11/24）9 图13北向资金、融资余额与上证指数，亿元，点9 图14北向资金当日净买入金额，亿元9 图15十大城市周均地铁客运量，万人次10 图16国内国际航班执飞，架次10 图17BDI指数，点10 图18各地水泥价格，元/吨10 图19南华工业品与农产品指数，点11 图20主要农产品价格，元/kg11 图21PTA开工率，%11 图22纯碱开工率，%11 图23江浙织机开工率，%11 图24半钢胎开工率，%11 表1超大特大城市名单7 表2行业周观点14 1.近期地产销售表现平淡，风险有待进一步化解 11月销售端表现平淡。1-10月，全国商品房销售面积9.3亿平方米，累计同比-7.8%； 其中住宅销售7.9亿平方米，累计同比-6.8%。据测算，10月当月，全国商品房销售面积0.78 亿平方米，经可比口径调整后当月同比-10.9%，较前值降0.8个百分点；其中住宅销售0.66亿平方米，经可比口径调整后当月同比-11.9%，与前值基本持平。从近期高频数据来看，11月前23日，30个大中城市商品房成交面积696万平方米，环比增3.8%，同比2022年- 19.3%，同比2021年-38%。结构上看，高线城市表现优于低线城市。 商品住宅库存压力不大。截至2023年10月，统计局公布的商品住宅累计待售面积为 3.1亿平方米，累计同比19.7%。从绝对量来看，近半年住宅待售面积稳定在3.1亿平方米左右。国家统计局公布的待售面积仅包含现房，住宅待售面积高增或与“保交楼”、鼓励现房销售等有一定关系。今年1月，全国住房和城乡建设工作会议指出“有条件的可以进行现房销售”。6月，住建部部长倪虹表示“开展现房销售试点”。从期房和现房的整体库存情况来看，据测算，截至10月，全国商品住宅含在建广义库存约10.5亿平方米，1低于2022全年销售面积11.5亿平方米。 房企风险仍待进一步化解。中指院数据显示，截至2023H1，A股和港股上市的222家房企中，净负债率超100%的有68家，均值324.1%，2022H2均值为582.1%。剔除预收款后资产负债率超70%的有86家，均值82.6%，较2022H2降0.9个百分点。现金短债比小于1的有111家，均值0.37，较2022H2上升0.02个百分点。从企业性质来看，以净负债率为例，排名前20位的绝大部分为民营房企，央国企经营相对稳健，短期内部分民营房企债务压力仍然较大，房地产风险有待进一步化解。 图1商品住宅累计待售面积及增速，万平方米，%图2商品住宅广义库存，万平方米 50000 45000 40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 60 50 40 30 20 10 0 -10 -20 2010-06 2011-03 2011-12 2012-09 2013-06 2014-03 2014-12 2015-09 2016-06 2017-03 2017-12 2018-09 2019-06 2020-03 2020-12 2021-09 2022-06 2023-03 -30 2500000 2000000 1500000 1000000 500000 0 300000 250000 200000 150000 100000 50000 1997-12 1999-07 2001-02 2002-09 2004-04 2005-11 2007-06 2009-01 2010-08 2012-03 2013-10 2015-05 2016-12 2018-07 2020-02 2021-09 2023-04 0 住宅累计新开工万平方米 商品住宅待售面积万平方米住宅累计销售万平方米 商品住宅待售面积累计同比%（右轴）住宅库存万平方米（右轴） 资料来源：Wind，东海证券研究所资料来源：Wind，东海证券研究所 1假设新开工面积的95%为可售面积。 图3净负债率大于100%的上市房企（A股+港股） 1000% 900% 800% 700% 600% 500% 400% 300% 200% 100% 花样年建业地产 华夏幸福基业 奥园美谷华远地产京投发展禹洲集团景瑞控股远洋集团上坤地产光明房地产朗诗地产粤港湾 富力地产格力地产北京住总金科地产苏州高新俊发集团国瑞置业中交地产中南建设京能置业北大资源西藏城发 深圳新南山控股 融信中国领地控股五矿地产正商实业武夷实业绿景中国中交房地产亿达中国 0% 净负债率% 资料来源：中指院，东海证券研究所 2.房企融资环境有望改善，政策仍有优化空间 房企融资支持或再加力。11月17日，央行、金融监管总局、证监会联合召开金融机构座谈会，研究近期房地产金融、信贷投放、融资平台债务风险化解等重点工作。会议强调， 各金融机构要一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资。支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。要继续配合地方政府和相关部门，推动行业并购重组，加快房地产金融供给侧改革，推动构建房地产发展新模式。 2022年11月，央行发布“金融16条”，支持优质房企发行债券融资。2023年8月，央行召开金融支持民营企业发展座谈会，潘功胜指出“推进民营企业债券融资支持工具（第二支箭）扩容增量”。但从房企发债融资规模来看，中指院数据显示，今年前10个月，房企 信用债累计发行3588亿元，同比-10.5%，房企债券融资尚未出现明显改观。本次三部门再次明确要求一视同仁满足不同所有制房企的合理融资需求，同时强调“三支箭”的融资支持，预计未来银行对房企的信贷投放或将增加，发债和股权融资也有望扩容，有助于缓解房企流动性压力，遏制风险暴露势头，进而改善市场预期、提振信心。 房企偿债压力逐步减轻，2025年明显缓解。中指院数据显示，2024年开始房企信用债和海外债到期规模逐步下降。具体来看，2024年信用债、海外债到期规模同比分别下降19.7%、17.9%，2025年二者同比进一步下降约27%，2025年信用债和海外债到期规模不足2023年的6成。在销售缓慢恢复、融资支持增加、偿债压力下降等多重积极因素支撑下，我们认为房地产风险有望逐步得到化解，对经济的拖累作用可能减弱。 图4房企信用债和海外债融资规模，亿元图5房地产各资金来源累计同比，% 1400 1200 1000 800 600 400 200 2021-01 2021-03 2021-05 2021-07 2021-09 2021-11 2022-01 2022-03 2022-05 2022-07 2022-09 2022-11 20