2024全球商业地产展望

02...关键要点 03。。回到坚实的地面上 07...转变整个房地产市场的结构性预期 16构建可持续发展战略，向低碳未来过渡 20...深化税收理解，助力强化底线 23不断发展的混合工作和转变运营 28...通过速度和互联互通提升房地产技术能力 32...为商业地产的未来建立更坚实的基础 33尾注 KEY TKEAWAYS 回到坚实的地面 亲爱的同事们， 继续面对多重挑战和不断变化的预期，2024年，全球房地产行业有机会在更坚实的基础上开始重建。多重因素，从大流行时代的复苏改变了人们的工作方式和地点，到最近的地缘政治不确定性和金融市场不稳定，预计来年将是房地产公司复苏和建立能力的关键。以关于我们行业的健康状况和发展轨迹的无数混合信号为标志，房地产领导者可能需要在塑造房地产所有权和投资的下一阶段时找到自己的立足点。 随着房地产公司重新定位自己，预计未来12到18个月将是重要的，并且可能需要关键的实现和战略调整的结合，有些与现状相去甚远。 今年的商业房地产前景旨在帮助领导者找到地面-坚实的地面-该行业可以建立以满足新的基础现实。 在今年的报告中，我们建议领导者如何通过积极主动的投资组合结构和风险缓解，通过绿色和脱碳举措和税收激励措施创造价值，以及通过转变运营和技术 我们报告的支柱是我们的年度全球房地产展望调查，该调查揭示了北美、欧洲和亚太地区的房地产所有者和投资者最关心的问题。我们的调查结果得到了德勤房地产客户领导者的第一手经验和见解以及德勤自己的主题专家和金融服务中心研究领导者的支持。 我们希望您在开始2023年剩余时间和2024年的战略规划时，发现我们的见解和指导有用且发人深省。我们欢迎有任何机会与您和您的组织讨论我们的发现。 Sincerely, 凯西·费赫特全球房地产领导者合伙人，德勤会德勤会计师事务所合伙人 JefSmith美国房地产领导者计师事务所LLP 对经济放缓的担忧进一步拖累了行业收入和支出 在全球范围内，尽管11个国家/地区的房地产所有者和投资者公司出现了数月的警告信号，但经济仍处于主要的实际浮动状态（CFO）及其直接报告（参见“方法论”栏带来的挥之不去的不确定性）。 清晰的口袋。全球经济 继续面临多重不利因素在今年的调查中，收入预期下降到2024年：连续第二年：60%的受访者预计 A于预期的48％。来自欧洲的受访者（66％），中国大陆的经济复苏以及持续的风险北美（60％）和亚太地区（53％）的金融压力来自紧缩的货币政策。1但是最有可能预期收入下降(图1)。早期对银行业动荡的积极政策反 由于连续第二次能源和食品价格的收入预期减弱，似乎已经解决了今年，参与我们调查的房地产首席财务官 2023年，有弹性的消费需求和稳定of一些问题神经。 削减开支；在2023年，6%的成果，德勤2024年房地产展望调查称他们将削减开支；现在，40%的人表示他们计划进一步表明，对经济状况的担忧将减少到2024年的支出。主要功能领域可能继续成为受访者针对全球房地产的主要因素，以减少费用，这可能会导致领导者在2024年及以后的决策。人才（49%）和电子商务空间（46%）。调查包括来自750位首席财务官的战略见解 方法 Deloite金融服务中心对全球主要商业房地产所有者和投资公司的750名首席财务官及其直接报告进行了调查。 受访者被要求分享他们对组织到2024年的增长前景和劳动力、运营和技术计划的看法。我们还询问了他们的投资重点和未来12到18个月的预期结构变化。 受访者分布在三个地区：北美（美国和加拿大）；欧洲（英国，法国，德国，荷兰和西班牙）；和亚太地区（澳大利亚，日本，中国大陆和新加坡）。 该调查包括资产管理不足至少5000万美元的房地产公司，并于2023年6月进行了调查。 图1 在各地区，大多数受访者都准备在2023年实现更低的收入 与去年相比，您对今年剩余时间的收入预测是多少？ 在全球范围内，受访者对利率上升和资本成本膨胀的担忧是首要考虑因素，使他们接近所有可能对未来12至18个月财务业绩影响最大的宏观经济趋势的顶部。利率上升标志着所有回应中最大的同比增长，比去年的调查跃升10位，今年排名第三（图2）。在今年的回应中增加的新选择中，债务成本在全球排名第五，在三个地区中的两个地区中排名前三。在亚洲/太平洋地区，。 赎回队列的新选择/短期流动性担忧在今年的调查中排名第一。 全球受访者越来越关注网络风险，认为网络风险是最有可能影响其财务业绩的趋势，尤其是在欧洲，近一半的受访者选择了这种选择（图2）。随着房地产行业越来越多地将智能技术纳入其建筑物，因此现在面临资产级别的漏洞，这是预期的。2 图2 整个房地产市场的结构性预期转移 季度，几乎是2022年初3.8%的两倍。3在经济增长预期放缓的情况下，贷款人似乎也更加谨慎。2023年4月，美联储调查的银行贷方中有67％的净贷方正在收紧商业抵押贷款的贷款标准，而实际上计划在2021年底放宽标准的净贷方为9％。4一些贷款人已经完全撤退，到2023年，大多数主要房地产行业的独特贷款人数量都在下降。5 他今年的调查结果显示，自2018年我们开始调查以来，预计房地产行业基本状况将恶化的受访者比例最大。继连续第二年预期收入下降之后， T费用削减措施，并收紧业务运营，受访者压倒性地表示，他们预计未来12至18个月的空缺，租赁活动和租金增长等租赁基本面恶化（图3A）。一些受访者认为，房地产资本市场可能接近市场底部。与去年相比，相同比例的受访者预计房地产定价和交易活动将恶化。 面对收紧的贷款标准、更少的贷款机构和更高的借贷成本，到2024年，商业房地产买家可能会有更多的麻烦来部署购买资金。到2023年，全球房地产销售量下降了59%，美国下降了63%，欧洲下降了62%，亚太地区下降了50%。6在美国，已经有将近9000亿美元的贷款将在未来两年内到期。7在当前借贷成本高且放款人风险厌恶的贷款环境下，这些抵押贷款到期也可能面临再融资的困难。商业抵押贷款支持证券（CMBS）和抵押贷款义务放款人是仅在2023年到期的总贷款到期的一半以上。82023年6月，CMBS贷款的拖欠率明显增加，上升28个基点（bps）至3.9%。9 基本面预期的一些最大年度变化是资本可用性和资本成本(图3B)。预期资本成本恶化的受访者从去年的38%增加到今年的50%，预期资本可获得性恶化的受访者从40%增加到49%。这些预期可能反映了各国央行通过提高利率来降低通胀的努力，同时银行收紧了承保标准。全球利率的上升增加了融资成本：截至第二位，美国平均商业抵押贷款利率高达6.6%。 图3A 更多的受访者预计基本面将比之前的所有房地产前景调查都恶化 未来12至18个月房地产行业基本面预期变化 图3B 更多的受访者预计基本面将比之前的所有房地产前景调查都恶化 与去年的调查相比，最值得注意的变化 图4 受访者更喜欢数字经济和单户出租/自建出租物业 在未来12至18个月内，哪些资产类别为房地产所有者和投资者提供了最有吸引力的风险调整机会？ 随着房地产所有者和投资者权衡替代行业机会的减弱，那些不在“核心经济增长情绪和相应的四个变化”中的人-零售，工业和多户家庭-在房地产基本面预期中获得了收益，他们在今年的最高目标调查;三个现在处于响应性部门的目标正在发生变化。当受访者是受访者的五大目标时。在接下来的12到18个月中，单户住宅租赁（SFR）和询问哪些物业类型最具吸引力的建筑租金（BTR）跃升了5位，排名第二，风险调整后的机会，紧随其后的是高级护理（第三）和生命科学数字经济物业（定义为数据中心和（第五）。同比增幅最大的是蜂窝塔）在全球所有三个地区的自存储物业中名列前茅，从第14位跃升至（图4）。郊区和市中心的部门总体排名第八，由北美的受访者所代表。自去年以来大幅下降，这反映了如何。 firms continue to grapple with hybrid work expectations. Here ’ s a close look at changes to individual property Downtown ofcedropped from first overnally last type expectations for the next year: 今年到第10位。郊区也下降了5位，降至第7位。 办公室 60%的美国受访者认为他们的电子商务利用率已经稳定，高于43%的受访者预计在2022年达到稳定状态。18那些仍希望进一步提高利用率的公司主要来自当前利用率最低的公司，71％的受访者预计他们的公司将在2024年上半年达到稳定状态。 我们如何来到这里 远程工作扰乱了整个行业对电子商务空间的需求。尽管自2020年以来，仅在美国就增加了超过200万个就业岗位，但该行业仍减少了近2亿平方英尺的占用空间10平均而言，资产价值下降了近10%11到2023年初，由于经济不确定性增加，商业空间的占用者对新的租赁合同表现出谨慎态度。这导致全球空置率上升，超过15.6％，其中北美（+ 53个基点）和亚太地区（+ 42个基点）的季度增长紧随其后，欧洲（+ 10个基点）。12结果，全球房地产估值下降了4.5％，以北美（5.9％）居首位，其次是亚太地区（3.4％）和欧洲（2.0％）。13 电子商务行业应该重新平衡，类似于几年前区域购物中心面临的问题。19房地产服务公司Cushman&Wakefield估计，近60%的美国现有库存需要再投资或升级，另有20%是完全不受欢迎的，没有重大工作。20Atthisstage,ofceowersand investors should be really about what to do withunderstanding assets.They could consider adaptive reuse,conversiontomeethigher-qualitydemandor,ifconversionwouldn’tcost-effective,outhreediscusedinDeloitte2023 FSI预测如果电子商务行业的市场基本面进一步恶化，再加上多元化行业的持续稳定，到2027年，电子商务到住宅的转换机会可能成为一个广泛可行的选择。21 但是，整个房地产行业并非所有事物都平等。随着向质量的加速发展，较新的优质资产继续显着超越其余资产。14估计表明，旨在适应混合工作策略的新建筑已吸收了超过1亿平方英尺的未使用空间。尽管由于投资活动下降，许多地区仍在努力寻找价格，但质量较高和质量较低的资产之间的价值差距已明显扩大。15 Retail 我们如何来到这里 一个新的基础 在2023年初消费者信心出现近乎历史性的回落之后，零售状况最近呈上升趋势。在美国，7月标志着消费者信心连续第二个月上升，因为迄今为止，抑制通胀的努力取得了成功。22德勤的消费者追踪器的状态全球消费者的财务状况一直在改善;只有35％的受访者认为他们的财务状况在过去一年到6月下旬恶化，低于2月份的41％。23 到2023年初，我们可能会对全球范围内的现实，稳定的空间利用率有更多的了解。平均而言，美国的空间利用率稳定在前流行水平的50％以下，而欧洲为70％至90％，亚太地区为80％至110％。16全球差异可以归因于不同的住房形式，通勤时间和劳动力市场。17 尽管经济指标的健康状况不同，但由于几年的行业转型和更大规模的 零售商 合并，零售租 户的需求一直保持势头。根据Coresight Research的数据，2022年美国开店超过了1, 500多家门店，到2023年，美国开店的速度超过了1, 000多家门店。24北美、欧洲和亚太地区的租赁活动总体上保持积极。25 房地产业主和投资者应该意识到混合工作将继续存在。它正在改变资产的使用和估值方式，因此估值策略也应该改变。现在，在评估大流行时代的空间需求近三年后，