2024全球商业地产展望

2024年商业房地产前景：寻找土地 Deloite金融服务中心 调整全球房地产行业以帮助满足新的基础现实 02...关键要点 目录 03。。回到坚实的地面上 04...对经济放缓的担忧进一步拖累行业收入和支出 07...转变整个房地产市场的结构性预期 16构建可持续发展战略，向低碳未来过渡 20...深化税收理解，助力强化底线 23不断发展的混合工作和转变运营 28...通过速度和互联互通提升房地产技术能力 32...为商业地产的未来建立更坚实的基础 33尾注 KEYTKEAWAYS • • 降低费用是大多数受访者的首要任务；收入预期 跌至2018年我们开始调查以来的最低水平。降低费用的主要领域是人才和办公空间。 • 受访者指出，资本成本和资本可用性是其中最弱的 房地产基本面。大约一半的受访者预计，到 2024年，资本成本(50%)和资本可用性 (49%)将恶化，高于去年的38%和40%。 许多房地产公司还没有准备好满足环境，社会和治理的要求 （ESG）法规。近60%的受访者表示，他 们的公司缺乏满足合规标准所需的数据、流程和内部控制。 • 大多数受访者表示，他们计划利用外包来提高效率。他们的主要 目标是获得技术能力来简化流程，并为其运营增加敏捷性和弹性。 房地产公司应通过加大投资来解决多年积累的技术债务 • 技术能力。大多数受访者(61%)承认他们公司的 核心技术基础设施仍然依赖传统系统，但近一半的人正在努力实现现代化。 回到坚实的地面 亲爱的同事们， 继续面对多重挑战和不断变化的预期，2024年，全球房地产行业有机会在更坚实的基础上开始重建。多重因素，从大流行时代的复苏改变了人们的工作方式和地点，到最近的地缘政治不确定性和金融市场不稳定，预计来年将是房地产公司复苏和建立能力的关键。以关于我们行业的健康状况和发展轨迹的无数混合信号为标志，房地产领导者可能需要在塑造房地产所有权和投资的下一阶段时找到自己的立足点。 随着房地产公司重新定位自己，预计未来12到18个月将是重要的，并且可能需要关键的实现和战略调整的结合，有些与现状相去甚远。今年的商业房地产前景旨在帮助领导者找到地面-坚实的地面-该行业可以建立以满足新的基础现实。 在今年的报告中，我们建议领导者如何通过积极主动的投资组合结构和风险缓解，通过绿色和脱碳举措和税收激励措施创造价值，以及通过转变运营和技术来建立更有效、可持续的业务。 我们报告的支柱是我们的年度全球房地产展望调查，该调查揭示了北美、欧洲和亚太地区的房地产所有者和投资者最关心的问题。我们的调查结果得到了德勤房地产客户领导者的第一手经验和见解以及德勤自己的主题专家和金融服务中心研究领导者的支持。 我们希望您在开始2023年剩余时间和2024年的战略规划时，发现我们的见解和指导有用且发人深省。我们欢迎有任何机会与您和您的组织讨论我们的发现 。 Sincerely, JefSmith凯西·费赫特 美国房地产领导者全球房地产领导者合伙人，德勤会 计师事务所LLP德勤会计师事务所合伙人 对经济放缓的担忧进一步拖累了行业收入和支出 A 在全球范围内，尽管11个国家/地区的房地产所有者和投资者公司出现了数月的警告信号，但经济仍处于主要的实际浮动状态（CFO）及其直接报告（参见“方法论”栏带来的挥之不去的不确定性）。 清晰的口袋。全球经济 继续面临多重不利因素在今年的调查中，收入预期下降到2024年：连续第二年：60%的受访者预计 乌克兰冲突，极端天气灾难,与去年的人口迁移趋势相比，2023年剩余时间的收入下降，低于预期的48％。来自欧洲的受访者（66％），中国大陆的经济复苏以及持续的风险北美（60％）和亚太地区（53％ ）的金融压力来自紧缩的货币政策。1但是最有可能预期收入下降(图1)。早期对银行业动荡的积极政策反应 2023年，有弹性的消费需求和稳定of由于连续第二次能源和食品价格的收入预期减弱，似乎已经解决了 一些问题神经。今年，参与我们调查的房地产首席财务官 计划继续减少开支。两年前，无论经济预测如何，只有6%计划削减开支；在2023年，6%的成果，德勤2024年房地产展望调查称他们将削减开支；现在，40%的人表示他们计划进一步表明 ，对经济状况的担忧将减少到2024年的支出。主要功能领域可能继续成为受访者针对全球房地产的主要因素，以减少费用，这可能会导致领导者在2024年及以后的决策。人才（49%）和电子商务空间（46%）。 调查包括来自750位首席财务官的战略见解 方法 Deloite金融服务中心对全球主要商业房地产所有者和投资公司的750名首席财务官及其直接报告进行了调查。 受访者被要求分享他们对组织到2024年的增长前景和劳动力、运营和技术计划的看法。我们还询问了他们的投资重点和未来12到18个月的预期结构变化。 受访者分布在三个地区：北美（美国和加拿大）；欧洲（英国，法国，德国，荷兰和西班牙）；和亚太地区（澳大利亚，日本，中国大陆和新加坡）。 该调查包括资产管理不足至少5000万美元的房地产公司，并于2023年6月进行了调查。 图1 在各地区，大多数受访者都准备在2023年实现更低的收入 与去年相比，您对今年剩余时间的收入预测是多少？ 减少 无变化增加 2022 43% 13% 44% 北美 2023 60%4% 36% 2022 52% 11% 37% Europe 2023 66% 7% 27% 2022 49% 13% 39% 亚洲/太平 2023 53% 7% 40% 注：由于四舍五入，与上一年的2023年房地产展望调查回复相比，百分比可能不会增加到100%。 资料来源：Deloi€e金融服务中心2024年房地产前景调查。 在全球范围内，受访者对利率上升和资本成本膨胀的担忧是首要考虑因素，使他们接近所有可能对未来12至18个月财务业绩影响最大的宏观经济趋势的顶部。利率上升标志着所有回应中最大的同比增长，比去年的调查跃升10位，今年排名第三（图2 ）。在今年的回应中增加的新选择中，债务成本在全球排名第五，在三个地区中的两个地区中排名前三。在亚洲/太平洋地区 图2 宏观经济因素和网络风险是2024年的首要问题 NG 在接下来的12到18个月里，哪个对贵机构的fi财务业绩构 北美 Europe 亚洲/太平洋 fic 全球调查全球调查 2023排名2024排名 1 2 2 3 3 4 4 5 5 6 6 7 7 8 8 9 10 11 12 12 13 13 14 14 15 注：受访者可以做出多项选择，空白表示去年调查中未包括的回应选项，结果与上一年的2023年房地产展望调查回应相比。 资料来源：Deloiše金融服务中心2024房地产前景调查。 ，。 赎回队列的新选择/短期流动性担忧在今年的调查中排名第一。 全球受访者越来越关注网络风险，认为网络风险是最有可能影响其财务业绩的趋势，尤其是在欧洲，近一半的受访者选择了这种选择（图2）。随着房地产行业越来越多地将智能技术纳入其建筑物，因此现在面临资产级别的漏洞，这是预期的。2 成最大的风险？ 按地区 网络风险 1 1 7 与气候有关的管制行动 2 3 3 利率上升 7 4 5 持续走高 3 5 9 资本成本 4 6 8 供应链中断 8 9 4 区域政治不稳定 11 2 2 兑换队列/短期流动性担忧 13 7 1 资本可用性 6 11 11 气候变化 9 10 10 加速技术能力 14 8 6 货币波动 5 13 15 保留员工 10 12 14 税收政策的变化 12 14 13 人才培养 15 15 12 整个房地产市场的结构性预期转移 T 他今年的调查结果显示，自2018年我们开始调查以来，预计房地产行业基本状况将恶化的受访者比例最大。继连续第二年预期收入下降之后， 费用削减措施，并收紧业务运营，受访者压倒性地表示，他们预计未来12至18个月的空缺，租赁活动和租金增长等租赁基本面恶化（图3A）。一些受访者认为，房地产资本市场可能接近市场底部。与去年相比，相同比例的受访者预计房地产定价和交易活动将恶化。 基本面预期的一些最大年度变化是资本可用性和资本成本(图3B)。预期资本成本恶化的受访者从去年的38%增加到今年的 50%，预期资本可获得性恶化的受访者从40%增加到49%。这些预期可能反映了各国央行通过提高利率来降低通胀的努力，同时银行收紧了承保标准。全球利率的上升增加了融资成本：截至第二位，美国平均商业抵押贷款利率高达6.6%。 季度，几乎是2022年初3.8%的两倍。3在经济增长预期放缓的情况下，贷款人似乎也更加谨慎。2023年4月，美联储调查的银行贷方中有67％的净贷方正在收紧商业抵押贷款的贷款标准，而实际上计划在2021年底放宽标准的净贷方为9％。4一些贷款人已经完全撤退，到2023年，大多数主要房地产行业的独特贷款人数量都在下降。5 面对收紧的贷款标准、更少的贷款机构和更高的借贷成本，到 2024年，商业房地产买家可能会有更多的麻烦来部署购买资金 。到2023年，全球房地产销售量下降了59%，美国下降了63%，欧洲下降了62%，亚太地区下降了50%。6在美国，已经有将近9000亿美元的贷款将在未来两年内到期。7在当前借贷成本高且放款人风险厌恶的贷款环境下，这些抵押贷款到期也可能面临再融资的困难。商业抵押贷款支持证券（CMBS）和抵押贷款义务放款人是仅在2023年到期的总贷款到期的一半以上。82023年6月，CMBS贷款的拖欠率明显增加，上升28个基点（bps）至3.9%。9 图3A 更多的受访者预计基本面将比之前的所有房地产前景调查都恶化 未来12至18个月房地产行业基本面预期变化 恶化 无变化 改进 资本成本 50% 27% 23% 资本可用性 49% 29% 22% 物业价格 35% 30% 35% 空缺级别 40% 32% 29% 租赁活动 34% 30% 37% 交易活动 40% 32% 27% 租金 35% 31% 34% 注：由于四舍五入，百分比可能不会增加到100％，房地产前景调查于2018年推出。 资料来源：Deloi€e金融服务中心2024年房地产前景调查。 图3B 更多的受访者预计基本面将比之前的所有房地产前景调查都恶化 与去年的调查相比，最值得注意的变化 预期条件恶化预期条件不改变预期条件改善 11% 12% 9% 12% 0% 1% 5% 14% 9% -14% -14% -20% -24% 资本成本 资本可用性 空缺级别 租赁活动 资料来源：德洛伊特金融服务中心2024年房地产前景调查。 1 1 数字经济 2 2 单户出租/建筑出租 3 3 老年护理 4 4 物流和仓储 5 5 生命科学/生物技术 6 6 工业 7 7 办公室郊区 8 8 自助存储 9 9 多家庭 图4 受访者更喜欢数字经济和单户出租/自建出租物业 在未来12至18个月内，哪些资产类别为房地产所有者和投资者提供了最有吸引力的风险调整机会？ 2023 2024资产类别 10 10市中心办公室 11 11邻里零售 12 12酒店/住宿 13 13Malls 14 14学生住房 注：受访者可以做出多种选择，与上一年的2023年房地产展望调查回应相比。 资料来源：Deloi'e金融服务中心2024年房地产前景调查。 随着房地产所有者和投资者权衡替代行业机会的减弱，那些不在“核心经济增长情绪和相应的四个变化”中的人-零售，工业和多户家庭-在房地产基本面预期中获得了收益，他们在今年的最高目标调查;三个现在处于响应性部门的目标正在发生变化。当受访者是受访者的五大目标时。在接下来的12到18个月中，单户住宅租赁（SFR）和询问哪些物业类型最具吸引力的建筑租金（BTR）跃升了5位，排名第二，风险调整后的机会，紧随其后的是高级护理（第三）和生命科学数字经济物业（定义为数据中心和（第五）。同比增幅最大的是蜂窝塔）在全球所有