房地产行业简评报告：市场成交量平稳，高信用房企集中度提升

市场成交量平稳，高信用房企集中度提升 房地产|行业简评报告|2023.11.20 评级：看好 李枭洋 房地产行业分析师 SAC执证编号：S0110523050001 lixiaoyang@sczq.com.cn 电话：010-81152673 0.2房地产 沪深300 0 -0.2 -0.4 12-Nov 1-Sep 21-Jun 10-Apr 28-Jan 17-Nov 市场指数走势（最近1年） 资料来源：聚源数据 相关研究 房地产行业周报：多城土拍限价放松，国资委发声支持万科 房地产行业周报：积极构建新发展模式，土地流拍率下降 房地产行业周报：保障房推动新模式，商业REITs破冰 核心观点 10月销售环比持平，市场成交保持稳定。根据克而瑞数据，2023年1-10月百强房企全口径销售金额51003亿元，累计同比-14%；单月来看，百强房企10月单月销售额为4437亿元，同比-28.3%，环比0.4%。百强销售环比持平，源于八月底九月中央及高能级城市政策的集中释放。全年房地产市场呈现前高、中低、后稳的走势。 市场集中度方面，我们选取2023年1-9月百强权益口径销售额及国家统计局公布的全国商品房销售额，TOP10、TOP20、TOP30、TOP50、TOP100的市场占有率分别为16.2%、22.6%、26%、30.8%和36.7%，较2022全年分别变动0.3%、-0.2%、-0.5%、-0.9%和-1.6%。 头部集中度提升明显。 高信用房企优势领先，中信用房企销售依旧承压。2023年1-10月高信用、十强和百强房企销售全口径金额累计同比分别为5.3%、-9.3%、-14%。2023年1-10月中信用、低信用房企销售全口径金额累计同比分别为-20.8%、-42.1%。市场集中度方面，我们选取2023年1-9月百强权益口径销售额及国家统计局公布的全国商品房销售额，高信用、中信用和低信用房企的市场占有率分别为22.2%、9.6%和3.2%，较2022年底分别变动2.2%、-3%和-1.3%。 高信用房企增速持续保持领先十强房企，表明目前销售市场中信用优势大于规模优势。高信用房企去年获取优质项目逐步进入销售期，新开盘项目去化率明显高于滚存盘，因而其销售增速持续领先。高去化项目快速回流现金，支撑新增优质土储的获取，形成良性循环，持续巩固高信用房企竞争优势。中信用房企增速持续弱于百强房企。多数中信用房企持续一年半获取增量土储较少，使得23年可售货值总量以及新开盘优质项目占比进一步下降。可售货值质量下滑导致整体去化率难以回升。我们预计中低信用房企后续销售依旧承压。 投资建议：深圳国资委发声支持万科，短期流动性风险预期下降，板块估值保持平稳。历史低效资产包袱较小，于周期底部获取三高土储（高能级、高去化、高利润率）的房企，将形成较明显的换牌效应，带动资产质量优化。在区域分化的背景下，资产质量提升将带动优质房企PB逐步回升至2018年行业高周转模式前的水平。持续推荐：1）高能级布局、拿地换牌比例较高、规模适中的头部房企：招商蛇口、华润置地；2）行业底部拿地扩张的优质房企：滨江集团、华发股份。3）永续现金流类房企：龙湖集团、华润置地。 风险提示：宏观经济复苏不及预期，政策反应钝化，二手房挂牌量持续提升，房价超预期下跌等。 110月销售环比持平，市场成交保持稳定 根据克而瑞数据，2023年1-10月百强房企全口径销售金额51003亿 元，累计同比-14%；单月来看，百强房企10月单月销售额为4437亿元，同比-28.3%，环比0.4%。百强销售环比持平，源于八月底九月中央及高能级城市政策的集中释放。全年房地产市场呈现前高、中低、后稳的走势。 图1百强房企累计销售额及同比增速 百强累计销售额（亿元）百强房企累计同比 80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 资料来源：克而瑞，首创证券 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% 图2百强房企单月销售额与同比和环比增速 百强单月销售额（亿元）百强房企单月同比百强房企单月环比 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 2022-01 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-01 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 2023-06 2023-07 2023-08 2023-09 2023-10 -80% 资料来源：克而瑞，首创证券 百强房企各梯队表现来看，2023年1-10月TOP10、TOP11-20、TOP21-30、TOP31-50、TOP51-100房企销售全口径金额累计同比分别为-9.3%、-9.5%、-16%、-23%、-21.1%。2023年1-10月TOP10、TOP11-20、 TOP21-30、TOP31-50、TOP51-100房企销售全口径面积累计同比分别为- 18.7%、-22.6%、-31.4%、-31%、-20.9%。权益比例来看，TOP10、TOP11- 20、TOP21-30、TOP31-50、TOP51-100房企分别为71%、67.4%、65.9%、 70.9%、73.5%。头部50强房企销售金额跌幅明显小于销售面积跌幅，龙头房企核心城市销售占比提升，带动销售均价大幅提升。 图3：分梯队全口径销售额及同比图4：分梯队全口径面积及同比 全金额（亿元）同比全面积（万方）同比 24,000 21,000 18,000 15,000 12,000 9,000 6,000 3,000 0 TOP10TOP11-20TOP21-30TOP31-50TOP51-100 0% - -9.5% -16.0% -21.1% -23.0% 9.3% -10% -20% -30% 14,000 13,000 12,000 11,000 10,000 9,000 8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0 TOP10TOP11-20TOP21-30TOP31-50TOP51-100 0% 7% -22.6% -20.9% -31.4%-31.0% -18. -10% -20% -30% -40% 资料来源：克而瑞，首创证券资料来源：克而瑞，首创证券 图5：分梯队权益销售额及同比图6：分梯队累计权益比例 权益金额（亿元）同比权益比例 18,000 15,000 12,000 9,000 6,000 3,000 0% -6 -14.1% -21.0% -20.6% -19.7% .4% -10% -20% 76% 74% 72% 70% 68% 66% 64% 71.0% 70.9% 67.4% 65.9% 73.5% 0 TOP10TOP11-20TOP21-30TOP31-50TOP51-100 -30% 62% TOP10TOP11-20TOP21-30TOP31-50TOP51-100 资料来源：克而瑞，首创证券资料来源：克而瑞，首创证券 市场集中度方面，我们选取2023年1-9月百强权益口径销售额及国家统计局公布的全国商品房销售额，TOP10、TOP20、TOP30、TOP50、TOP100的市场占有率分别为16.2%、22.6%、26%、30.8%和36.7%，较2022全年分别变动0.3%、-0.2%、-0.5%、-0.9%和-1.6%。头部集中度提升明显。 图7分梯队销售集中度 60% 55% TOP10TOP20TOP30TOP50TOP100 53.5%53.4%54.4% 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 38.3% 15.9% 46.2% 19.6% 21.3%21.6%21.3% 48.8% 18.4% 38.3%36.7% 15.9%16.2% 201620172018201920202021202223M1-9 资料来源：克而瑞，首创证券 入榜门槛方面，2023年1-10月TOP10、TOP20、TOP30、TOP50和TOP100房企全口径销售入榜门槛分别为1329亿元、586亿元、441亿元、247亿元和117亿元，同比增速分别为-13.1%、-25.6%、-12.3%、-28.8%和 3.6%。 图8分梯队全口径销售门槛 23年1至10月22年同期21年同期 TOP100 TOP50 TOP30 TOP20 TOP10 050010001500200025003000 资料来源：克而瑞，首创证券 2高信用房企优势领先，中信用房企销售依旧承压 2023年1-10月高信用、十强和百强房企销售全口径金额累计同比分别为5.3%、-9.3%、-14%。2023年1-10月中信用、低信用房企销售全口径金额累计同比分别为-20.8%、-42.1%。 市场集中度方面，我们选取2023年1-9月百强权益口径销售额及国家统计局公布的全国商品房销售额，高信用、中信用和低信用房企的市场占有率分别为22.2%、9.6%和3.2%，较2022年底分别变动2.2%、-3%和- 1.3%。 高信用房企增速持续保持领先十强房企，表明目前销售市场中信用优势大于规模优势。高信用房企去年获取优质项目逐步进入销售期，新开盘项目去化率明显高于滚存盘，因而其销售增速持续领先。高去化项目快速回流现金，支撑新增优质土储的获取，形成良性循环，持续巩固高信用房企竞争优势。 中信用房企增速持续弱于百强房企。多数中信用房企持续一年半获取增量土储较少，使得23年可售货值总量以及新开盘优质项目占比进一步下降。可售货值质量下滑导致整体去化率难以回升。我们预计中低信用房企后续销售依旧承压。 图9：高信用房企销售累计同比与百强、十强对比图10：百强、中信用及低信用房企销售累计同比 202 202 202 202 202 202 202 202 202 202 202 202 202 202 202 202 202 202 202 202 202 202 10% 40% 0% 20% -10%-20% 0% -30% -20% -40%-50% -40% -60% -60% -70% 2-01 2-02 2-032-04 2-05 2-062-07 2-08 2-09 2-10 2-11 2-123-01 3-02 3-033-04 3-05 3-06 3-07 3-08 3-09 3-10 -80% 60% 百强房企累计同比十强房企累计同比高信用房企累计同比 20% 百强房企累计同比中信用房企累计同比低信用房企累计同比 资料来源：克而瑞，首创证券资料来源：克而瑞，首创证券 图11信用划分房企集中度占比 高信用房企中信用房企低信用房企 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 20142015201620172018201920202021202223M1-9 资料来源：克而瑞，首创证券 高信用房企中，2023年1-10月全口径销售金额累计增速前五名分别为华发股份、越秀地产、建发房产、华润置地和中海地产，对应累计同比分别为33.3%、32.7%、20.8%、14.1%和12.8%。2023年10月单月全口径销售金额增速前五名分别为华润置地、万科地产、绿城中国、保利发展和越秀地产，对应单月同比分别为0.4%、-6.7%、-6.8%、-16%和-18.5%。核心区TOD项目进入销售周期的越秀地产和周期底部逆势拿地扩张的华发股份和建发房产表现较为亮眼。 图12主要房企