高收益债策略周报2023年第42期：消费REITs助力房企盘活资产 高收益债净价指数延续上涨

策略周报 2023年11月6日-11月12日 总第149期 2023年第42期 高收益债 作者： 中诚信国际研究院 王肖梦xmwang01@ccxi.com.cn 彭月柳婷yltpeng@ccxi.com.cn王晨chwang01@ccxi.com.cn 中诚信国际研究院执行院长袁海霞hxyuan@ccxi.com.cn 【高收益债2023年前三季度回顾及下阶段展望】化债政策落地城投风险缓释，把握短久期高票息投资机会，2023-10-24 【2023年前三季度高收益指数表现分析】城投地产指数行情两极分化，严选短久期品种关注尾部风险，2023-10-24 【高收益债策略周报2023年第41期】10月百强房企销售同比降幅扩大，高收益债净价指数波动上涨，2023-11-08 如需订阅研究报告，敬请联系中诚信国际品牌与投资人服务部赵耿010-66428731； gzhao@ccxi.com.cn www.ccxi.com.cn 消费REITs助力房企盘活资产 高收益债净价指数延续上涨 ——高收益债策略周报2023年第42期 本期要点 策略建议 CCXI高收益债券财富指数周度走势：上周，指数呈波动上涨走势，涨幅 较前期小幅走阔，11月10日指数为154.00，较前期上涨0.330%。 高收益地产债：10月20日，证监会发布《关于修改〈公开募集基础设施 证券投资基金指引（试行）〉第五十条的决定》，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施。10月26日，华润、万科、金茂及物美集团4家企业进行了消费基础设施公募REITs的申报工作，现正在受理阶段。消费基础设施公募REITs底层资产主要包括购物中心、百货商场、超市等，具有较为稳定的现金流。从已披露的信息来看，首批消费REITs的底层资产均为位于核心城市优质地段的购物中心、社区商业等，且运营较为成熟，6月末项目出租率在83%-100%之间，盈利状况良好。在传统融资渠道受限的背景之下，通过发行消费基础设施REITs盘活存量商业地产，打通“投融建管退”全环节，有助于优化房企资本结构，缓解现金流压力。消费基础设施公募REITs对于底层资产要求较高，一方面需要满足收益率底线要求，另一方面需要满足资产产权清晰、运作独立。因此，优质商业资产运营规模较大且具备长期独立发展经验的房企在发行消费REITs方面更具优势，建议投资者跟踪房企资产盘活进度，关注有基本面支撑、债务风险有所缓释的央、国企地产债投资机会。 一级市场：发行规模大幅回落，发行利率及利差下行 发行情况：一揽子化债方案逐步落地带动城投债发行利率持续下行，高 收益债发行规模大幅回落，上周已出结果的高收益债券共计5笔，发行总额34.90 亿元；发行利率及利差明显下行，加权发行利率为6.43%，加权信用利差为397.89BP，均较前值下行45BP。 二级市场：净价指数延续上涨，成交规模明显减少 运行情况：上周，CCXI高收益债券被动型净价指数延续上涨。1）从主体类别看，仅非国有企业有所下跌；2）从区域及行业看，城投债重点区域净价指数多数上涨，贵州、云南涨幅居前；产业债重点行业净价指数多数上涨，交通 运输、综合行业涨幅居前，房地产表现不佳。 成交情况：上周，高收益债成交786.36亿元，较前值减少8.14%，占二级市场狭义信用债成交总额的8.71%，与前值基本持平；1）从成交量价看，投资型高收益城投债交投明显缩量，投机型高收益债中金地活跃券成交净价普遍上涨；2）从估值偏离度看，绝对值在2%及以上规模占比为14.48%， 较前值增加0.22个百分点。 风险关注：信用风险溢出效应政策超预期收紧 债市风险动态 “17华闻传媒MTN001”本金兑付展期。 福建省电子信息（集团）有限责任公司列入信用评级观察名单。 上周，央行在公开市场开展12500亿元7天期逆回购，同期有18980亿元7天逆回购到期，最终央行净回笼资金6480亿元，各期限质押式回购利率全面上行。利率债 和信用债收益率多数下行，信用利差多数收窄。高收益债1一级发行规模大幅回落，二 级成交规模明显减少，城投2债重点区域净价指数多数上涨，贵州、云南涨幅居前；产业债重点行业净价指数多数上涨，交通运输、综合行业涨幅居前，房地产表现不佳。 CCXI高收益债券财富指数周度走势：波动上涨，涨幅较前期小幅走阔。中诚信国 际研究院依托对高收益债券市场的跟踪研究，构建CCXI高收益债券财富指数3，该指数依托量化模型构建高收益债组合并弱化违约风险影响，提升组合风险调整后收益，以2018年1月2日为基期，基期指数点位为100。2023年11月10日指数为154.00，较前期上涨0.330%，同期CCXI高收益债券被动型财富指数4涨幅为0.329%。 本期热点关注方面，10月20日，证监会发布《关于修改〈公开募集基础设施证 券投资基金指引（试行）〉第五十条的决定》，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施。10月26日，华润、万科、金茂及物美集团4家企业进行了消费基础设施公募REITs的申报工作，现正在受理阶段。消费基础设施公募REITs底层资产主要包括购物中心、百货商场、超市等，具有较为稳定的现金流。从已披露的信息来看，首批消费REITs的底层资产均为位于核心城市优质地段的购物中心、社区商业等，且运营较为成熟，6月末项目出租率在83%-100%之间，盈利状况良好。 图1：CCXI高收益债券财富指数图2：CCXI高收益债券财富指数周度走势 在传统融资渠道受限的背景之下，通过发行消费基础设施REITs盘活存量商业地产，打通“投融建管退”全环节，有助于优化房企资本结构，缓解现金流压力。消费基础设施公募REITs对于底层资产要求较高，一方面需要满足收益率底线要求，另一方面需要满足资产产权清晰、运作独立。因此，优质商业资产运营规模较大且具备长期独立发展经验的房企在发行消费REITs方面更具优势，建议投资者跟踪房企资产盘活进度，关注有基本面支撑、债务风险有所缓释的央、国企地产债投资机会。 1本报告定义的高收益债券范围包括发行时票面利率或交易日加权平均到期收益率在6%及以上的信用债。 2本报告定义的城投范围是基于中诚信国际基础设施投融资行业口径，并考虑了城投探索市场化转型过程中逐步拓宽业务种类、融合更多公 用事业领域和市场化经营的业务来提高自身能力的情况，将部分公用事业、综合等类城投企业纳入统计样本，形成广义城投口径。 3中诚信国际研究院依托对高收益债市场的跟踪研究，构建CCXI高收益债券财富指数，该指数基期为2018年1月2日，基期点位为100。 4中诚信国际研究院为跟踪高收益债券市场走势，构建CCXI高收益债券被动型财富指数，该指数基期为2018年1月2日，基期点位为 100。 150 140 130 CCXI高收益债券财富指数 CCXI高收益债券被动型财富指数 120 110 100 154.10 154.00 153.90 153.80 153.70 153.60 153.50 153.40 数据来源：Wind,中诚信国际 数据来源：Wind,中诚信国际 2018-02-13 2018-06-05 2018-09-13 2019-01-02 2019-04-19 2019-08-02 2019-11-19 2020-03-06 2020-06-19 2020-09-30 2021-01-18 2021-05-06 2021-08-13 2021-11-26 2022-03-11 2022-06-23 2022-10-08 2023-01-16 2023-04-28 2023-08-10 风险提示：结合高收益债主体近两周到期、回售及付息情况，存在兑付风险的主体及债项：碧桂园地产集团有限公司“19碧地03”、荣盛房地产发展股份有限公司 “20荣盛地产PPN001”、融侨集团股份有限公司“20融侨02”，上述债券本金或利息将于近期兑付，提醒投资者关注。 一级市场：发行规模大幅回落，发行利率及利差下行 一揽子化债方案逐步落地带动城投债发行利率持续下行，高收益债发行规模大幅回落，发行利率及利差明显下行。上周已出结果的高收益债券共计5笔，发行总额 34.90亿元，加权发行利率为6.43%，加权信用利差为397.89BP，均较前值下行45BP。分主体性质来看，上周新发均为城投债，仅涉及山东、四川2个省市；分主体看，新开元公司、桓台金海、成阿实业发行规模靠前，发行规模分别为10亿元、10亿元、8亿元， 发行利率分别为6.00%、6.80%、6.70%；其中桓台金海发行的5年期“23桓台金海PPN001” 为上周发行利率及利差最高的债项。 图3：高收益债发行分布图4：一级市场高收益债期限分布及加权利率 非国有企业(亿元)城投(亿元) 城投加权利率(%) 非国有企业加权利率(%) 200 1000 非城投国企(亿元) 加权利率(%) 非城投国企加权利率(%) 8.007.006.005.00 发行规模(亿元) 加权利率% 15 7.00 10 6.50 5 6.00 0 5.50 数据来源：Wind,中诚信国际 数据来源：Wind,中诚信国际 表1：新发行高收益债券 发行人简 称 债券简称票面利信用利差 率(%)(BP) 发行规模发行期限发行/承(亿)(年)销方式 券种 主体评级 分类 新开元公 司 23新开元 PPN003 6.00 355.46 10.00 5.00 私募 定向工具 AA 城投 桓台金海 23桓台金海 PPN001 6.80 437.51 10.00 5.00 私募 定向工具 AA 城投 成阿实业 23成阿债 6.70 426.15 8.00 3.00 私募/余额包销 私募债 AA 城投 龙驰实业 23龙驰01 6.20 366.71 6.50 5.00 私募/余额包销 私募债 AA 城投 寿光金鑫 23金鑫02 6.50 409.88 0.40 2.00 私募/余额包销 私募债 AA 城投 数据来源：Wind,中诚信国际 二级市场：净价指数延续上涨，成交规模明显减少 上周，CCXI高收益债券被动型净价指数5延续上涨，仅非国有企业有所下跌。城投债重点区域净价指数多数上涨，贵州、云南涨幅居前；产业债重点行业净价指数多数上涨，交通运输、综合行业涨幅居前，房地产表现不佳。高收益债二级成交总额为 786.36亿元，较前值减少8.14%，占二级市场狭义信用债成交总额的8.71%，与前值 基本持平；以低于估价净价成交为主，偏离度绝对值在2%及以上的异常成交规模占比为14.48%，较前值增加0.22个百分点。下文将从CCXI高收益债被动型净价指数运行及高收益债成交情况展开分析。 5中诚信国际研究院为跟踪高收益债券市场走势，构建CCXI高收益债券被动型净价指数系列，该指数系列包含全样本、分企业性质、分行业、分区域等多种净价指数，指数基期为2018年1月2日，基期点位为100。 （一）运行情况：净价指数延续上涨，房地产行业表现不佳 1.．净价指数延续上涨，仅非国有企业有所下跌 上周，CCXI高收益债券被动型净价指数延续上涨，11月10日指数点位为99.70，较前值上涨0.208%、涨幅有所走阔。分主体性质来看，城投、非城投国企、非国有企业净价指数分别为105.40、98.21、68.56，仅非国有企业有所下跌、跌幅为0.220%； 115 0.30% 105 全样本 非城投国企 城投 非国有企业 0.20% 95 0.10% 85 0.00% 75 全样本 城投非城投国企非国有企业 -0.10% 65 -0.20% -0.30% 数据来源：中诚信国际 数据来源：中诚信国际 图6：CCXI高收益债券被动型净价指数周度涨跌幅 图5：CCXI高收益债券被动型净价指数走势 城投、非城投国企均较前期有所上涨，涨幅分别为0.238%、0.069%。 2018-02-13 2018-06-05 2018-0