35家房企三季报的四个变化

固定收益主题报告 证券研究报告 2023年11月08日 35家房企三季报的四个变化 本文在披露2023年半年报及三季报的A股上市和境内发债房企中，挑选35家房企为样本（其中23家为TOP100房企；分企业性质看，国企22家，民企13家），分析半年报及三季报房企偿债能力、销售、拿地等方面的变化。 2023年三季度房企分档有何变化？房企总体达标情况较2022年末变化不大，绿档房企占比与2022年末基本持平。35家样本房企中，与 2022年末相比，25家房企档位保持不变，4家降档（三条红线踩线数下降），6家升档。2023Q3绿档房企占比达到31.4%，与2022年末基本持平。 房企偿债能力有何变化？ （1）从债务规模来看，有息债务规模小幅压降，其中民企压降幅度较大。2023H1、2023Q3样本房企有息负债规模较2022年末分别小幅下降0.6%、1.6%，同比下降2.6%、2.0%。分企业类型来看，2023H1、2023Q3 样本国有房企有息负债规模分别较2022年末小幅提升0.4%、0.1%，分别同比下降0.4%、同比上升0.3%；样本民营房企2023H1、2023Q3有息负债规模分别较2022年末提升0.4%，回落8.1%，同比下降10.4%、9.8%。 （2）从长期偿债能力来看，2023H1、2023Q3样本房企净负债率平均值（总体法，下同）别为69.7%、70.8%，较2022年末分别下降0.6pct、抬升0.4pct剔预资产负债率均值分别为68.6%、68.0%，较2022年末分别下降0.9pct 1.4pct。2023Q3净负债率的抬升主要来自现金的减少，2023Q3样本房企现 金及现金等价物同比下降6.0%，相较有息负债、净资产降幅度更大。 （3）从短期偿债能力来看，样本房企现金短债比均值维持在1.3倍左右，2023H1、2023Q3现金短债比均值分别为1.35倍、1.26倍，基本与2022年 末的1.30倍持平；2023H1、2023Q3现金短债比高于1的房企占比分别为60.0%、57.1%。分企业类型来看，国有房企2022H1、2023Q3现金短债比均值分别为1.54倍、1.45倍，较2022年末的1.49倍分别提升0.05倍、下 降0.04倍；民营房企现金短债比在2022年末开始低于1倍，2022H1、2023Q3 现金短债比均值分别进一步降至0.88倍、0.76倍。现金短债比低于1倍主要来自现金的减少，2022年、2023年上半年、2023年前三季度民营房企现金及现金等价物分别同比下降32.8%、29.1%、33.2%，相较短期有息负债下降明显。 房企销售表现如何？整体来看，2023年上半年样本房企全口径销售额同比上升6.2%，但由于三季度销售回落较多，2023年前三季度全口径销售额同比下降5.1%。分企业类型来看，国有房企销售表现优于民营企业。国有房企2023年上半年及2023年前三季度全口径销售额同比 增长16.7%、2.7%，样本国有房企中华发股份、中交地产、建发股份1-9月全口径销售额同比增速较高。民营房企销售相对较弱，2023年上半年及2023年前三季度全口径销售额同比下降20.1%、26.0%。 房企拿地有何变化？2023H1房企拿地节奏整体继续放缓。披露数据 池光胜分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 相关报告政府债推升社融或至9.3%， 2023-11-05 PPI由升转降——10月经济金融数据展望2023年10月信用债市场回 2023-11-02 顾：净融资继续回落，到期收益率整体上行政府债供给压力下，11月资 2023-11-01 金缺口有多大？——11月流动性展望为何10月PMI明显回落？ 2023-10-31 2023年三季度城投拿地有 2023-10-30 哪些特征？ 的15家房企2022H1拿地强度平均为17.5%，相比2022年的20.0%小幅回落2.5pct，40.0%的样本房企未拿地，多数未拿地房企在2022年就已停止拿地。国有房企拿地强度平均19.0%，与2022年基本持平；民 营房企拿地强度平均15.3%，相比2022年下降7.7pct，除滨江集团外，其余民营房企拿地强度低或未拿地。 风险提示：数据统计口径差异；房地产政策超预期等。 内容目录 1.2023年三季度房企分档有何变化？4 2.房企偿债能力有何变化？4 3.房企销售表现如何？6 4.房企拿地有何变化？7 图表目录 图1.2023Q3绿档房企占比与2022年末基本持平（家，%）4 图2.2022H1、2022Q3样本房企有息负债规模同比微降（亿元，%）4 图3.民营房企有息负债规模继续大幅压降（%）4 图4.2023Q3净负债率小幅提升，剔预资产负债率小幅下降（%）5 图5.2023Q3净负债率抬升主要来自现金减少（%）5 图6.2023年以来样本房企现金短债比在1.3倍左右（倍，%）5 图7.当前国企短期偿债能力优于民企（倍）5 图8.民营房企现金短债比低于1主要来自现金减少（%）6 图9.民企销售下行压力较大（%）6 图10.2023H1及2023年前三季度样本房企销售情况（亿元，%）6 图11.2023H1房企拿地继续放缓（%）7 本文在披露2023年半年报及三季报的A股上市和境内发债房企中，挑选35家房企为样本（其中23家为TOP100房企；分企业性质看，国企22家，民企13家），分析半年报及三季报房企偿债能力、销售、拿地等方面的变化。 1.2023年三季度房企分档有何变化？ 2023Q3房企总体达标情况相较2022年末变化不大，绿档房企占比与2022年末基本持平。35家样本房企中，与2022年末相比，25家房企档位保持不变，4家降档（三条红线踩线数下降），6家升档。2023Q3绿档房企占比达到31.4%，与2022年末基本持平。 图1.2023Q3绿档房企占比与2022年末基本持平（家，%） 2022家数2023Q3家数2023Q3升档占比(右)2023Q3降档占比(右) 12 10 8 6 4 2 0 红档橙档黄档绿档 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 资料来源：WIND，安信证券研究中心 2.房企偿债能力有何变化？ 从债务规模来看，有息债务规模小幅压降，其中民企压降幅度较大。2023H1、2023Q3样本房企有息负债规模分别达3.12万亿、3.09万亿，较2022年末的3.14万亿分别小幅下降0.6%、1.6%，同比下降2.6%、2.0%。分企业类型来看，2023H1、2023Q3样本国有房企有息负债规模达2.5万亿水平，分别较2022年末小幅提升0.4%、0.1%，分别同比下降0.4%、同比上升 0.3%；样本民营房企2023H1、2023Q3有息负债规模分别达0.7万亿、0.6万亿，分别较2022年末提升0.4%，回落8.1%，同比下降10.4%、9.8%。 图2.2022H1、2022Q3样本房企有息负债规模同比微降（亿元，%）图3.民营房企有息负债规模继续大幅压降（%） 有息负债合计同比增速(右)有息负债同比增速-国企有息负债同比增速-民企 33,000 32,000 31,000 30,000 29,000 28,000 27,000 26,000 25,000 24,000 40% -2.0% -2.6% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% 2019/03 2019/06 2019/09 2019/12 2020/03 2020/06 2020/09 2020/12 2021/03 2021/06 2021/09 2021/12 2022/03 2022/06 2022/09 2022/12 2023/03 2023/06 2023/09 -10% 60.0% 50.0% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% -10.0% 2019/03 2019/06 2019/09 2019/12 2020/03 2020/06 2020/09 2020/12 2021/03 2021/06 2021/09 2021/12 2022/03 2022/06 2022/09 2022/12 2023/03 2023/06 2023/09 -20.0% 资料来源：Wind，公司公告，安信证券研究中心资料来源：Wind，公司公告，安信证券研究中心 从长期偿债能力来看，2023H1、2023Q3样本房企净负债率平均值（总体法，下同）别为69.7%、70.8%，较2022年末分别下降0.6pct、抬升0.4pct；剔预资产负债率均值分别为68.6%、68.0%，较2022年末分别下降0.9pct、1.4pct。 2023Q3净负债率的抬升主要来自现金的减少，2023Q3样本房企现金及现金等价物同比下降 6.0%，相较有息负债、净资产的-2.1%、-0.2%降幅更大。 图4.2023Q3净负债率小幅提升，剔预资产负债率小幅下降 （%） 图5.2023Q3净负债率抬升主要来自现金减少（%） 72% 70% 68% 66% 64% 62% 60% 净负债率均值剔预资产负债率均值 202120222023H12023Q3 2% 0% -2% -4% -6% -8% -10% -12% -14% -16% 20222023H12023Q3 有息负债同比增速现金同比增速净资产同比增速 资料来源：Wind，公司公告，安信证券研究中心资料来源：Wind，公司公告，安信证券研究中心 从短期偿债能力来看，样本房企现金短债比均值维持在1.3倍左右，2023H1、2023Q3现金短债比均值分别为1.35倍、1.26倍，基本与2022年末的1.30倍持平；2023H1、2023Q3现金短债比高于1的房企占比分别为60.0%、57.1%。分企业类型来看，国有房企短期偿债能力优 于民营房企。国有房企2022H1、2023Q3现金短债比均值分别为1.54倍、1.45倍，较2022 年末的1.49倍分别提升0.05倍、下降0.04倍；民营房企现金短债比在2022年末开始低于 1倍，2022H1、2023Q3现金短债比均值分别进一步降至0.88倍、0.76倍。现金短债比低于 1倍主要来自现金的减少，2022年、2023年上半年、2023年前三季度民营房企现金及现金等价物分别同比下降32.8%、29.1%、33.2%，相较短期有息负债下降明显。 图6.2023年以来样本房企现金短债比在1.3倍左右（倍，%）图7.当前国企短期偿债能力优于民企（倍） 1.60 1.50 1.40 1.30 1.20 1.10 1.00 0.90 0.80 0.70 0.60 现金短债比均值现金短债占比大于1房企占比(右) 202120222023H12023Q3 68% 66% 64% 62% 60% 58% 56% 54% 52% 1.80 1.60 1.40 1.20 1.00 0.80 0.60 0.40 0.20 0.00 现金短债比-国企现金短债比-民企 202120222023H12023Q3 资料来源：Wind，公司公告，安信证券研究中心资料来源：Wind，公司公告，安信证券研究中心 图8.民营房企现金短债比低于1主要来自现金减少（%） 10.0% 5.0% 0.0% -5.0% -10.0% -15.0% -20.0% -25.0% -30.0% -35.0% -40.0% 20222023上半年2023前三季度 短期有息负债同比增速-民企现金同比增速-民企 资料来源：公司公告，安信证券研究中心 3.房企销售表现如何？ 整体来看，2023年上半年样本房企销售表现相对较好，但三季度全口径销售额增速回落，导致前三季度整体全口径销售额增速转负。2023年上半年样本房企全口径销售额同