点评报告：利润保持正增，龙头地位稳固

证券研究报告|房地产 买入(维持) 利润保持正增，龙头地位稳固 2023年10月31日 ——保利发展（600048）点评报告 报告关键要素: 尽管行业基本面仍处低位，但公司保持稳健经营，销售端维持正增，在 行业低谷期站在行业销售金额首位，公司财务健康，经营和拿地持续聚焦核心城市，近期核心城市政策端持续优化，公司有望受益。 事件:10月28日，公司披露了2023年第三季度报告，公司实现营业总 收入1925.55亿元，同比提升23.1%；公司实现归母净利润132.93亿元，同比增长1.3%。 点评： 竣工增速维持较高位，毛利率仍承压：（1）收入端受益于竣工维持较高 增速支撑结算收入增长，公司2023年前三季度竣工面积为2809万方，同比增长21.3%，环比H1（H1增速为22.30%）微降;新开工面积1070万方，同比下降38.7%,较H1下滑幅度有所收窄；（2）毛利率持续承压，公司2023年前三季度毛利率为19.37%，同比下降5.11pct，较H1下降1.89pct；（3）期间费用率保持稳中有降，2023前三季度销售费用率/管理费用率/财务费用率分别为2.4%/1.8%/1.5%，较去年同期变动 +0pct/-0.2pct/-0.4pct；（4）归母净利润在毛利率下降、投资净收益以及少数股东损益占比下降等综合因素影响下微涨。23年前三季度投资净收益为14亿元，同比减少11.71亿元；少数股东损益占比为21.4%，较上年同期下降9.3pct。 销售金额维持行业第一，拿地持续聚焦核心城市：根据公司公告，2023 年1-9月公司实现签约金额3321亿元（同比+4.7%），签约面积1918.59万平方米，同比减少0.1%，根据中指研究院百强销售数据显示，公司1-9月销售金额维持行业首位。公司2023年1-9月拿地总价1,082.1亿元，拿地强度32.3%，权益占比82.5%，其中38个核心城市拓展金额占比99%。截至三季度末，公司共有在建拟建项目729个，在建面积11579万平方米，待开发面积5855万平方米。 回款表现较优，三道红线稳居绿档：2023年前三季度，实现销售回笼 3334亿元，回笼率为99%；期末货币资金余额1426.72亿元。公司2023 年前三季度经营活动产生的现金流量净额68.24亿元，上年同期为- 2022A2023E2024E2025E 298.57亿元。截至23Q3末，公司资产负债率为76.76%，较上年度末下 营业收入(百万元)281108.24311878.67333421.83370431.66 基础数据 总股本（百万股）11,970.44 流通A股（百万股）11,970.44 收盘价（元）10.90 总市值（亿元）1,304.78 流通A股市值（亿元）1,304.78 个股相对沪深300指数表现 保利发展沪深300 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% 数据来源：聚源，万联证券研究所 相关研究 规模保持稳固，业绩稳步增长顺势而为，长期向好 央企龙头优势凸显，业绩保持稳健正增 分析师:潘云娇 执业证书编号：S0270522020001 电话：02032255210 增长比率(%)-1.3710.956.9111.10 邮箱：panyj@wlzq.com.cn 公司研 究 公司点评报 告 证券研究报 告 增长比率(%)-33.0113.3012.747.37 归母净利润(百万元)18346.8220786.9023435.8325162.96 市盈率(倍)7.116.285.575.19 每股收益(元)1.531.741.962.10 市净率（倍）0.660.620.570.53 数据来源：携宁科技云估值,万联证券研究所 证券研究报告 降1.35个百分点；扣除预收款的资产负债率为66.27%、净负债率为62.56%，现金短债比为2.1，“三道红线”持续保持绿档水平。 盈利预测与投资建议：我们维持原有盈利预测水平，预计公司23/24/25 年营业收入分别为3119/3334/3704亿元，归母净利润分别为208/234/252亿元，公司稳居行业头部行业，各项财务指标表现较好，逐步向高质量发展，维持“买入”评级。 风险因素：房地产行业政策放松力度不及预期、销售修复不及预期、政策效果传导不及预期、项目结算不及预期等。 利润表（百万元） 资产负债表（百万元） 2022A 2023E 2024E 2025E 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入 281108 311879 333422 370432 货币资金176537 45081 250670 74491 同比增速(%) -1.37 10.95 6.91 11.10 交易性金融资产150 450 350 550 营业成本 219228 243460 256931 285398 应收票据及应收账款4054 2197 4510 3330 毛利 61789 68418 76490 85034 存货877893 1177993 991949 1418374 营业收入(%) 21.99 21.94 22.94 22.96 预付款项22556 63300 66802 74203 税金及附加 13121 15865 16961 18328 合同资产273 2183 2334 2593 营业收入(%) 4.67 5.09 5.09 4.95 其他流动资产218937 268356 279455 322749 销售费用 7530 8420 8859 9923 流动资产合计1300401 1559560 1596070 1896290 营业收入(%) 2.68 2.70 2.66 2.68 长期股权投资106250 106250 106250 106250 管理费用 4744 5770 5668 6668 固定资产10147 10888 11823 12009 营业收入(%) 1.69 1.85 1.70 1.80 在建工程571 551 541 531 研发费用 1238 1871 1667 2408 无形资产371 346 321 296 营业收入(%) 0.44 0.60 0.50 0.65 商誉67 67 67 67 财务费用 3686 5693 8918 6027 递延所得税资产12976 12976 12976 12976 营业收入(%) 1.31 1.83 2.67 1.63 其他非流动资产39683 39683 39683 39683 资产减值损失 -1156 0 300 0 资产总计1470464 1730319 1767730 2068102 信用减值损失 -122 -350 0 0 短期借款1197 1197 1197 1197 其他收益 239 312 667 185 应付票据及应付账款162704 270114 186653 320721 投资收益 4201 6444 6379 2436 预收账款894 1092 1167 1297 净敞口套期收益 0 0 0 0 合同负债412019 535613 565249 627875 公允价值变动收益 -142 0 0 0 应付职工薪酬702 609 642 713 资产处置收益 113 0 0 0 应交税费12992 14346 15337 17040 营业利润 34693 37206 41764 44302 其他流动负债252969 287843 302124 326443 营业收入(%) 12.35 11.93 12.53 11.96 流动负债合计842280 1109616 1071172 1294089 营业外收支 607 415 462 495 长期借款242482 222482 262482 302482 利润总额 35301 37621 42226 44797 应付债券57716 48275 59275 70275 营业收入(%) 12.56 12.06 12.66 12.09 递延所得税负债631 631 631 631 所得税费用 8290 9145 10340 10793 其他非流动负债5163 4884 4884 4884 净利润 27011 28475 31885 34004 负债合计1148273 1385889 1398445 1672361 营业收入(%) 9.61 9.13 9.56 9.18 归属于母公司的所有者权益196264 210815 227220 244834 归属于母公司的净利润 18347 20787 23436 25163 少数股东权益125927 133615 142065 150906 同比增速(%) -33.01 13.30 12.74 7.37 股东权益322192 344431 369285 395741 少数股东损益 8664 7688 8450 8841 负债及股东权益1470464 1730319 1767730 2068102 EPS（元/股） 1.53 1.74 1.96 2.10 现金流量表（百万元） 2022A 2023E 2024E 2025E 经营活动现金流净额 7422 -91623 166027 -210490 投资 -4475 -160 -100 -100 基本指标 资本性支出 -106 -584 -777 65 2022A 2023E 2024E 2025E 其他 5218 6444 6379 2436 EPS 1.53 1.74 1.96 2.10 投资活动现金流净额 637 5700 5502 2401 BVPS 16.40 17.61 18.98 20.45 债权融资 -130946 -9720 11000 11000 PE 7.11 6.28 5.57 5.19 股权融资 2674 0 0 0 PEG -0.22 0.47 0.44 0.70 银行贷款增加（减少） 168142 -20000 40000 40000 PB 0.66 0.62 0.57 0.53 筹资成本 -31216 -15812 -16941 -19091 EV/EBITDA 10.63 11.80 6.48 10.68 其他 -11669 0 0 0 ROE 9.35% 9.86% 10.31% 10.28% 筹资活动现金流净额 -3015 -45532 34059 31909 ROIC 3.72% 4.01% 4.28% 4.25% 现金净流量 5182 -131456 205589 -176179 数据来源：携宁科技云估值，万联证券研究所 行业投资评级 强于大市：未来6个月内行业指数相对大盘涨幅10％以上； 同步大市：未来6个月内行业指数相对大盘涨幅10％至-10％之间；弱于大市：未来6个月内行业指数相对大盘跌幅10％以上。 公司投资评级 买入：未来6个月内公司相对大盘涨幅15％以上； 增持：未来6个月内公司相对大盘涨幅5％至15％；观望：未来6个月内公司相对大盘涨幅-5％至5％；卖出：未来6个月内公司相对大盘跌幅5％以上。基准指数：沪深300指数 风险提示 我们在此提醒您，不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准。我们采用的是相对评级体系，表示投资 的相对比重建议；投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况，比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素。投资者应阅读整篇报告，以获取比较完整的观点与信息，不应仅仅依靠投资评级来推断结论。 证券分析师承诺 本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并登记为证券分析师，以勤勉的执业态度，独立、客观 地出具本报告。本报告清晰准确地反映了本人的研究观点。本人不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿。 免责条款 万联证券股份有限公司（以下简称“本公司”）是一家覆盖证券经纪、投资银行、投资管理和证券咨询等多项 业务的全国性综合